대치동, 신축 부재로 저평가… 재건축으로 부활 기대

최근 대치동은 랜드마크 아파트 공급이 부족하여 반포나 잠실 등 타 지역 대비 가격 상승이 상대적으로 저조했습니다. 또한 토지거래허가구역 지정으로 인해 투자에 제한이 있었으나, 재건축 기대감이 높아지면서 불확실성에서 가능성 있는 지역으로 전환되고 있습니다. 목동아빠는 "대치동을 이제 봐야 될 시점이 예, 왔습니다"라고 강조했습니다.

과거 타워팰리스나 도곡렉슬 같은 랜드마크 아파트 단지들이 대치동을 부촌으로 견인했습니다. 목동아빠는 "예전에 타워팰리스 들어왔을 때만 했던 난리도 아니었잖아요. 우리나라 제일 부자들은 거기 다 몰려 살았고 지금의 성수동 압구정 뭐 그런 역할을 거기서 했었습니다"라고 회상했습니다. 그러나 최근 반포 등 신축 아파트 단지로 부유층이 이동하면서 기존 대형 평형 보유자들에게 상대적 박탈감이 발생하기도 했습니다.

대치동은 우리나라 최고의 학군지로 평가받으며, 재건축 사업성이 뛰어나다는 강점을 가지고 있습니다. 목동아빠는 "대치동을 되게 좋게 보는 이유는 우리나라에서 가장 좋은 첫 번째 학군지도 있고 학군지이기도 하고 좀 저평가된 거는 신축 공급이 없었기 때문에 그만큼 가격적으로 상승이 덜했어요"라고 설명했습니다. 은마아파트의 사업시행인가 등 대규모 단지 정비 사업이 속도를 내고 있으며, 대형 평형 위주의 구성으로 대지 지분 및 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있습니다.

대치동에서는 여러 주요 단지에서 대규모 재건축 사업이 진행 중입니다. 은마아파트는 기존 4,424세대에서 5,850세대로 재건축을 추진하며, 목동아빠는 "음마아파트가 4,424세대인데 5,850세대로 예급으로 들어오고 진짜 하는구나"라고 언급했습니다. 이 외에도 개포 우성 1, 2차와 미도 1, 2차는 정비구역 지정이 완료되었고, 선경 아파트는 49층 정비구역 지정 및 재공람이 진행되고 있습니다.

대치 우성과 쌍용 1차 아파트는 통합 조합 설립을 통해 사업성을 강화하고 있습니다. 목동아빠는 "우상하고 대치쌍용 1차 각각 개발이 되는데 대치 우성쌍하고 쌍용 2차는 840세대에서 1324세대 여기는 간지수가 우상은 좀 작거든요. 그래서 아무미에 비해서 좀 스포트라이트를 덜 받았는데 얘네는 각각 우성하고 쌍용차는 각각 사실 각각 갔다가 다시 통합으로 다시 조합 설립을 다시 진행 중입니다"라고 말했습니다. 반면 대치 쌍용 2차는 상가 분쟁 등으로 인해 사업이 일시 정지된 상태입니다. 단지 통합을 통해 커뮤니티 시설 및 규모 경쟁력을 확보하려는 움직임이 돋보입니다.

대치동 일대는 총 15,000세대 규모의 동시 재건축이 진행될 예정입니다. 목동아빠는 "대치동 일대만 하더라도 기존에 만세대 15,000세대 정도가 동시 진행하는 거니까 한 단지만 바뀌는 게 아니라 일대가 좀 다 바뀌니까요"라고 설명했습니다. 이는 단순히 개별 단지의 변화를 넘어 블록 단위로 인프라와 주거 환경이 개선될 것을 의미합니다. 49층 초고층 설계를 통해 분양가 및 공사비 효율화도 추진될 것으로 예상됩니다.

최근 재건축 사업에서 49층 설계가 트렌드로 자리 잡고 있습니다. 목동아빠는 "그래서 다시 49층의 트렌드입니다"라고 언급했습니다. 이는 50층 이상의 고층이나 초고층으로 설계할 경우 피난 계단 등 안전 시설 비용이 크게 증가하여 공사비 상승으로 인한 사업성 악화 우려가 있기 때문입니다.

은마아파트 재건축은 낮은 사업성으로 인해 1:1 재건축에 준하는 결과가 예상됩니다. 목동아빠는 "따지면 거의 일대일 재건축에 준하는 그런 느낌으로 가야 돼서 분담금이 한 7, 8억 정도는 기본적으로 같은 동일 평수 가기 위해서는 나갈 것 같습니다"라고 밝혔습니다. 이로 인해 분담금이 약 7~8억 원 발생할 것으로 전망되며, 일반 분양분 부족으로 수익성 확보가 어려울 것이라는 분석이 나오고 있습니다. 이는 투자자들에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

우성, 선경, 미도 아파트는 대지 지분이 넓어 대형 평수 건축에 유리하다는 강점을 가지고 있습니다. 목동아빠는 "큰 평수가 많으니까 40평 큰 평수가 대형 평수가 있기 때문에 50평, 60평 이렇게 지을 수가 있습니다. 그러니까 얘네가 다 재건축되면 얘네가 원래 부촌으로 들어오죠"라고 설명했습니다. 향후 40~60평형대 아파트로 구성될 경우 높은 가치를 형성하며 새로운 부촌으로 떠오를 가능성이 있습니다. 이는 은마아파트 대비 입지적으로도 우위에 있다는 평가입니다.

정비구역 지정 등 재건축 초기 단계에 있는 아파트들은 시간은 걸리지만 사업성이 우수하다는 장점이 있습니다. 목동아빠는 "여기는 단계가 아예 극초기이기 때문에... 한번 조합 설립되고 뭔가 좀 진행이 되면 생각보다 빠르게 진행이 될 수도 있다. 왜냐면 사업성이 좋기 때문에"라고 언급했습니다. 조합 설립 이후에는 사업이 생각보다 빠르게 진행될 가능성이 있어 초기 투자자들에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

대치동 재건축 아파트의 40~50억 원대 가격을 비싸다고 보기 어렵다는 의견이 나옵니다. 목동아빠는 "이 금액이 비싸다 보기 어려운 게 뭐 반포 30평대 가격이니까요. 사실은요. 훨씬 큰 평수로 갈 수 있기 때문에 이 금액대가 그렇게 비싸다고 전혀 보이진 않습니다"라고 말했습니다. 반포의 30평대 아파트 가격과 비교했을 때, 대형 평수로 갈 수 있는 대치동의 재건축 단지들이 가격 경쟁력 면에서 우위에 있다는 분석입니다.

공시지가 상승으로 인해 고가 아파트 보유자들의 세금 부담이 가중되고 있습니다. 목동아빠는 "이게 한 4, 50억 가지고 있으면 몇 천씩 내야 되거든요... 연세가 있으신 분들이 많거든요. 이분들이 예전에는 연봉이 높았어도 지금은 연봉 수입이 없는 분들이 많아요. 그런 분들이 3천을 감당이 안 됩니다"라고 설명했습니다. 특히 60~70대 고령 보유자들은 높은 보유세를 감당하기 어려워하며, 양도세 장기보유특별공제 영향으로 매물이 시장에 출회될 가능성이 있습니다.

양도차익이 40억 원에 달하는 고가 아파트 매물들이 시장에 출현하고 있습니다. 목동아빠는 "양도 차익이 40억이니까 어떻게든 이제 올라도 털게 많습니다"라고 밝혔습니다. 이는 현금 보유자들에게 조정된 가격으로 매수할 수 있는 기회를 제공하며, 고액 자산가들이 차익 실현을 위해 다운사이징을 추진하는 움직임으로 해석될 수 있습니다.

반포 재건축 단지 내에서는 조합설립 이전에 10년 보유, 5년 거주 1주택자에게만 조합원 지위 양도가 가능합니다. 목동아빠는 "조합 설립 이전에 10년 보유 5년 거주 1주택자만 사실은 조합원 지위 양도가 되기 때문에 그런 털리는 매물 혹은 이걸 두 채 가지고 있는 분들은 아마 조만간 나올 거예요"라고 언급했습니다. 70~80억 원대의 미래 가치를 고려할 때, 현금 보유자들은 이러한 회피 매물을 매수할 타이밍을 노릴 수 있습니다.

반포동은 반포 자이, 방배 래미안, 원밸리 등 신축 아파트가 지속적으로 공급되면서 대장 단지 순위가 교체되고 가격 상승이 유도되었습니다. 목동아빠는 "반포 같은 경우는 반포 자이, 방배 래미안 들어오고 또 원밸리 들어오고 계속 들어오니까 가격을 계속 올려주는 거예요"라고 설명했습니다. 반면 대치동은 신축 공급이 부족하여 가격을 자극할 요소가 부족했고, 이로 인해 상대적으로 저평가받는 결과로 이어졌습니다.

대치 동부센트레빌과 같은 대형 평수 위주의 구축 단지들은 과거에는 잘 지어졌지만, 최신 아파트와 비교하면 고급화 체감이 저하되는 경향이 있습니다. 목동아빠는 "대치 동부센트레빌 아파트 사실은 대형 평수 위주가 엄청 잘 지었거든요. 근데 커뮤니티도 크게 없고 약하고 뭔가 아파트만 그냥 잘 지은 느낌"이라고 말했습니다. 연식이 있는 아파트들은 최신 트렌드를 반영한 커뮤니티 시설이 부족하여 세월의 흔적을 느끼게 합니다.

한강뷰를 제외하고 비교할 경우, 50억 원대 아파트는 반포와 대치동 간의 급지 차이가 크지 않다는 분석이 나옵니다. 목동아빠는 "비한강뷰하고 비교를 하면 안 되잖아요. 그걸로 봤을 때는 반포에 엄청 급지가 떨어지는 곳이냐, 여기가. 내륙은 대치동하고 반포의 비한강뷰 쪽에 있는 아파트 단지들하고는 레벨 차이가 거의 나지 않는다"라고 강조했습니다. 만약 대치동에 신축 공급이 뒷받침되었다면 현재보다 10억 원 이상 가치가 높았을 것이라는 평가가 나오면서, 입지적 조건이 동일할 때 대치동의 가격 잠재력이 재평가되어야 한다는 의견이 지배적입니다.