부동산 불패 신화, 시대착오적 사고

서동기 박사는 서울의 주택 가격이 우리나라 소득 수준이나 GDP와 비교할 때 비싼 수준이라고 분석했다. 일반적인 글로벌 도시들과 비교해도 서울 주택 가격은 높은 편이다. 절대 가격 측면에서도 고평가 현상이 나타나며, 소득 대비 가격은 더욱 높다는 점에서 상대적인 고평가도 인정된다.

하지만 서울 주택 가격을 미국 뉴욕이나 샌프란시스코 같은 최고급지와 단순 비교하기는 어렵다. 각 도시의 경제 구조와 소득 수준이 다르므로 주택 가격 역시 다른 기준에서 평가해야 한다. 그럼에도 불구하고 서 박사는 "일반적인 하여튼 우리나라 서울은 뭐 글로벌 도시들과 비교해서도 아니면 우리나라 소득 수준이나 GDP랑 비교해서도 하여튼 비싸긴 비싸다"고 말했다.

부동산 시장 안정을 위해서는 재산세 인상과 동시에 양도세, 상속세, 취득세를 대폭 낮춰야 한다고 서동기 박사는 강조했다. 미국은 재산세율이 1~2% 수준인 반면, 한국은 이보다 낮아 세금 구조가 다르다. 현행 세제는 재산세는 올리지 않고 다른 세금만 그대로 두려는 경향이 있어 시장 왜곡을 초래한다.

서 박사는 이러한 세제 개편이 이루어지지 않으면 시장의 비효율이 심화될 것이라고 보았다. 그는 "우리나라도 재산세를 좀 1, 2% 정도로 올리고 양도세, 상속세, 취득세를 대폭 낮춰야 되는데 세제 개편하면 재산세 못 올리고 다른 건 그대로 놔둔단 말이에요. 이러면 시장이 왜곡돼 버린다"고 지적했다. 현행 제도는 주택 소유의 부담은 줄이지 못하면서 거래만 위축시키는 결과를 낳을 수 있다.

전 세계 부동산 시장은 지역별로 차별화된 흐름을 보인다. 서동기 박사는 지정학적 리스크가 높은 지역의 부동산 가치는 하락하고 있다고 설명했다. 반면 미국 시장은 점진적인 하향세를 보이는데, 이는 주택담보대출(주담대) 금리가 7% 가까이 상승한 영향이 크다.

특히 상업용 부동산 시장은 재택근무 확산으로 인해 공실률이 높아지고 있다. 많은 기업이 재택근무를 유지하거나 확대하면서 사무실 수요가 감소한 것이다. 서 박사는 "저는 지역적 차별화가 굉장히 심하다. 글로벌 경제를 보면 지금 미국 같은 데는 점진적으로 하향하고 있어요. 지금 미국의 주담대 대출 금리가 한 7% 가까이 돼요"라고 밝혔다.

이러한 현상은 상업용 부동산의 가치 하락으로 이어져 금융권의 리스크를 키울 수 있다고 덧붙였다.

재산세가 강화될 경우 부동산 시장의 초양극화가 심화될 것이라고 서동기 박사는 전망했다. 과거에는 강남, 서초, 송파, 용산 등 광범위한 지역에서 고가 주택이 형성되었으나, 앞으로는 강남의 극히 일부와 서초의 일부, 그리고 한강 벨트를 중심으로 선별적인 초고가 지역이 나타날 것으로 보인다.

이는 상위 1% 가구 수에 비해 강남 3구의 주택 공급량이 많지 않아 희소성이 더욱 부각되기 때문이다. 재산세 부담이 커지면 일반 지역과 초고가 지역 간의 격차가 더욱 확대되어 초양극화가 심화될 것이라는 분석이다. 서 박사는 "집값이 비싼 지역이 과거는 강남, 서초, 송파, 용산 이렇게 퍼졌다면 이제는 강남의 극히 일부, 서초의 일부 이제 한강 벨트를 중심으로 이루어지겠죠. 그래서 초양극화가 이루어진단 말이죠"라고 말했다.

미국 고급 주택지에서는 주민들이 오히려 재산세 인상을 요구하는 문화가 형성되어 있다. 서동기 박사는 미국에서는 재산세가 지역 인프라 개선과 보안 강화에 직접적으로 투입되기 때문에 주민들이 더 나은 주거 환경을 위해 세금 인상을 환영한다고 설명했다.

소득 수준이 높은 사람들이 거주하는 지역일수록 이러한 경향이 두드러진다. 반면 한국은 고가 아파트 거주자에 대한 사회적 적대감이 큰 편이다. 서 박사는 "우리 지역의 재산세를 더 올려 달라 요구하는 주민들이 있어요. 왜 올려 달라 그러겠어요? 우리는 소득 수준도 높은 사람들이 살고 미국은 자산세를 걷으면 인프라에 다 써요"라고 말하며 양국의 차이를 강조했다.

비거주 1주택자에 대한 세금 부담을 과도하게 늘렸다가 다시 유턴시킨 정책 변화가 그 원인이다. 정책이 수시로 바뀌면 시장은 혼란을 겪고, 사람들은 다시 안정적인 자산을 찾게 된다.

정책 발표 시 신중함이 결여되면 시장에 예상치 못한 부작용을 키울 수 있다. 서 박사는 "비거주 1주택자들에 대해서 세금 부담이 너무 과해서 유턴시켰잖아요. 유턴시키니까 다시 똘똘한 한 채로 갈 가능성이 많아지죠"라며, "정부 정책이라는 게 한번 정책을 발표할 때는 신중의 신중을 기해서 발표를 해야 되는데 발표해 놓고 보완하고 이러면 문제가 생긴다는 거죠"라고 지적했다. 부작용을 두려워해 정책을 계속 수정하는 것이 오히려 더 큰 위험을 초래할 수 있다는 의미다.

부동산 시장의 가장 큰 리스크는 국회라고 서동기 박사는 주장했다. 국회 입법 과정에서 부동산 정책이 불확실하게 변동될 가능성이 크기 때문이다. 정치인들은 선거 표심을 의식하여 부동산 정책을 흔드는 경우가 많아 시장의 예측 가능성을 떨어뜨린다.

이러한 정책의 잦은 변경은 부작용을 치유하기는커녕 오히려 시장 효과를 소멸시킨다. 서 박사는 "저는 국회가 더 위험하다고 봐요. 부동산 대책에 가장 큰 리스크는 국회예요. 굉장히 위험해요"라고 경고했다. 정책이 일관성을 잃으면 시장 참여자들은 불신하게 되고, 이는 장기적으로 부동산 시장의 안정성을 해칠 수 있다.

초고층 아파트 거주자들의 자산 규모가 모두 동일하다면 문제가 덜하겠지만, 시간이 지날수록 과도한 관리비가 입주민 간의 갈등을 유발한다.

특히 수리비나 재건축 비용 부담 능력이 없는 입주민들이 많아지면 결국 아파트 전체가 슬럼화될 수밖에 없다. 홍콩의 17층짜리 청킹 맨션 사례처럼 관리비 미납과 시설 노후화가 복합적으로 작용하여 주거 환경이 악화될 가능성이 크다. 서 박사는 "초고층 아파트가 왜 위험하냐면 만일에 초고층 아파트에 사시는 분들이 자산 규모가 일률적으로 똑같다면 괜찮아요. 그런데 시간이 갈수록 관리비가 과다하게 든단 말이에요"라고 설명했다.

2023년 11월 홍콩에서 발생한 31층짜리 왕푸 코트 아파트 화재 사고는 관리 부실의 위험성을 보여준다. 서동기 박사는 40년 이상 된 이 아파트에서 관리비 부담 증가로 입주민들이 관리비를 제대로 내지 못하면서 시설 수리가 지연되었고, 이것이 화재의 한 원인이 되었다고 분석했다.

노후 고층 건물은 화재에 더욱 취약하며, 적절한 관리가 이루어지지 않으면 대형 사고로 이어질 가능성이 높다. 특히 초고층 아파트는 화재 발생 시 진압이 어렵고 인명 피해도 커질 수 있어 관리의 중요성이 더욱 강조된다.

초고층 아파트는 나중에 재건축이 매우 어려워질 것이라고 서동기 박사는 경고했다. 재건축이 가능하려면 막대한 비용을 부담해야 하는데, 이는 오직 초부자들만이 감당할 수 있는 수준이다. 하지만 우리나라의 대다수 초고층 아파트에는 그런 초부자들만 거주하는 것은 아니라는 점이 문제다.

초고층 아파트는 높은 곳을 선호하는 심리가 반영되어 건설되었지만, 시간이 지남에 따라 막대한 유지보수 비용과 재건축 난이도로 인해 심각한 미래 리스크를 안게 될 것이다. 서 박사는 "초고층 같은 경우는 재건축이 나중에 굉장히 어려워져요. 재건축이 가능하려면 많은 돈을 부담해야 되는데 초부자들만 살아야 가능한 거예요. 근데 우리나라 초고층 아파트에 그런 분들만 있는 건 아니라는 거죠"라고 말했다.

현재의 아파트 수명 주기와 달리 초고층 아파트는 100년 이상 사용될 경우 심각한 유지보수 문제에 직면할 수 있다. 이는 현재의 고층 아파트들이 미래 세대에 막대한 짐을 지울 수 있다는 의미다.

현재처럼 무분별하게 초고층 아파트를 짓는 것은 미래 후손들에게 막대한 철거 비용이라는 부담을 안기는 행위라는 설명이다.

홍콩의 구룡성채나 청킹 맨션처럼 노후화된 초고층 건물은 철거에 드는 비용이 너무 많아 사실상 방치되는 경우가 발생한다. 이는 도시 미관을 해칠 뿐만 아니라 안전 문제까지 야기할 수 있다. 그는 "야, 이렇게 초고층 아파트를 지어 놓고 저거 철거하는 데만 골치 아프다. 100년 이상 지나서 유물 돼 버리면 쓰레기예요. 홍콩의 구룡성채나 청킹 맨션, 그 아파트가 쓰레기예요. 철거도 못 해요. 돈이 너무 많이 들어"라고 우려했다.

서울에서도 초고층 아파트 건설을 지양하고 장기적인 관점에서 도시 계획을 수립해야 한다고 강조했다. 현재 건설 중인 초고층 아파트들은 미래 세대에 큰 짐이 될 가능성이 높다는 경고다.

인구가 줄어들수록 지방 소멸이 가속화되고, 이는 서울 집중 현상을 더욱 심화시킬 것이라는 분석이다.

현재 지방의 미분양 물량은 7만 채에 달하고 빈집도 3만 채 수준이다. 서 박사는 "앞으로 더 떨어질 거예요. 인구가 자꾸 줄어들죠. 인구가 점점점 줄어들면 줄어들수록 지방은 소멸해 버려요. 그러니까 인구가 줄수록 서울 집중화가 더 심화되는 거예요"라고 말했다. 이러한 추세는 지방의 핵심 도시들끼리만 결집하고 나머지 지역은 소멸하는 결과를 초래할 수 있다.

기업은 본질적으로 이익을 쫓아 움직이기 때문에, 아무리 지방 이전을 장려해도 경제성이 확보되지 않으면 투자하지 않을 것이라는 설명이다.

지방 분산의 성공 여부는 정권 변화와 관계없이 대기업들이 해당 지역에 지속적으로 투자할 수 있는 환경이 조성되는지에 달려 있다. 서 박사는 "기업은 이익을 쫓아서 움직이는 거예요. 근데 내가 아무리 주판알을 챙겨 봐도 여기는 이익이 나오지 않겠다 그러면 포기할 수도 있겠죠"라며, "대기업들이 정권이 바뀌어도 거기에 계속 투자를 해 나가는 환경이 된다면 지방 분산의 효과는 확실히 생기겠죠"라고 말했다.

주택 공급을 발표하고 실제 착공하여 완공되기까지는 아무리 빨라도 10년 이상이 소요되기 때문이다. 정부가 발표하는 공급 수치보다는 실제 공급 가능한 지역을 선별하는 것이 더욱 시급하다.

특히 3기 신도시와 같은 대규모 개발 사업의 조속한 추진이 공급 확대를 위한 핵심 과제라고 지적했다. 실제 공급 부족 문제를 해결하려면 계획 단계에서 머무르지 않고 구체적인 실행 단계로 빠르게 전환해야 한다. 서 박사는 "발표하고 착공해서 한 10년 이상 걸리거든요. 아무리 빨라도 10년이에요"라고 설명했다.

부동산으로 수익을 내려는 시대는 끝났다고 서동기 박사는 단언했다. 과거 고도 성장기에는 부동산 불패 신화가 통했지만, 현재는 가계 부채 증가와 부동산 거품 붕괴 위험이 상존한다는 진단이다. 일본과 중국의 주택 시장 붕괴 사례를 언급하며 유사한 경로를 밟을 수 있다고 경고했다.

주택은 거주에 집중하고 투기 목적으로 접근하는 사고방식은 이제 사라져야 한다는 입장이다. 서 박사는 "주택만큼은 내가 사는데 집중하고 그걸 가지고 수익을 올려야 되겠다. 이런 사고는 앞으로 없애야 된다고 보고 저는 자연스럽게 없어질 걸로 봐요"라고 말했다. 이는 투기적 수요를 억제하고 실수요 중심으로 시장을 재편해야 한다는 의미다.

그는 선진국 수준의 보편적 재산세 과세 체계를 도입해야 한다고 강조했다. 현행 종합부동산세는 이중과세 논란을 낳고 시장에 불필요한 혼란을 준다는 지적이다.

이러한 세제 개편을 위해서는 기득권의 압박에서 벗어난 정치적 결단이 필요하다고 보았다. 단순히 세율을 조정하는 것을 넘어 과세 체계 자체를 단순화하고 투명하게 만들어야 한다는 것이다. 서 박사는 "종합부동산세 같은 데는 없어야 돼요. 그냥 재산세 한 가지만 딱 보편적 과세로 해야 되고"라고 말했다.