8.13 공급 대책 발표: 전월세·매매 시장 안정화 목표…그러나 전문가 비판 제기

정부가 8월 13일 '전월세 및 매매 시장 안정을 위한 주택 신속 공급 방안'을 발표했다. 이 대책의 주요 목표는 최근 급등하고 있는 전월세와 매매 시장 가격을 안정화하고, 주택 공급을 신속하게 늘리는 데 있다. 이승훈 부동산 연구소의 이승훈 소장은 “8월 13일 날 발표한 내용이고요. 전월세 및 매매 시장 안정을 위한 주택 신속 공급 방안. 그니까 제목만 봐도 알 수 있다시피 여러분도 최근 느끼시겠습니다만 전월세 매매 시장 전부 다 큰 폭으로 뛰어오르고 있고요. 그렇기 때문에 이거를 잡을 방법은 공급밖에 없다. 그러니까 신속하게 주택을 공급하겠다라는 내용입니다.”라고 설명했다.

현재 서울과 수도권 주택 시장은 아파트와 비아파트 유형을 불문하고 매매 및 전월세 가격의 상승폭이 확대되고 있다. 작년부터 이어진 가격 상승 추세가 더욱 심화되고 있는 상황이다. 이 소장은 “동향을 살펴보게 되면 지금 아파트 일반 주택 그러니까 비아파트 주택 유형을 불문하고 서울 수도권 매매 전월세 가격이 모두 상승폭이 확대가 되었습니다. 작년부터 쭉 올라왔고요.”라고 강조했다.

현재의 전월세 가격 상승은 2022년부터 2024년까지의 착공 급감에 따른 입주 물량 감소와 수급 불균형 심화가 본격화되면서 유발되었다. 이 소장은 이러한 현상이 이미 3~4년 전에 예견되었던 문제라고 지적했다. 그는 “원인을 22년부터 24년까지 착공 급감에 따른 입주 물량 감소가 본격화되고 수급 불균형이 심화되면서 매매 전세 가격 상승을 유발됐는데 여러분들 지금의 전월세 가격 상승은 사실은 3년 전 4년 전에 이미 예견돼 있었던 거죠.”라고 말했다.

이승훈 소장은 3년 전부터 무주택자들이 전세 난민이 될 수 있음을 경고하며 집 구매를 강하게 권고해왔다고 밝혔다. 그는 2023년 10월부터 무주택자들에게 투자를 떠나 거주 목적의 주택 매수를 지속적으로 강조해왔다. 당시 전세 가격 폭등 가능성을 예측했으며, 이는 현재의 시장 상황과 밀접하게 연결된다고 설명했다. 이 소장은 “제가 23년서부터 23년 10월 달 정도였을 겁니다. 그때부터 제가 엄청나게 강경하게 무주택자분들 큰일납니다. 전세 난민될 수 있습니다. 무조건 집사십시오라고 말씀드렸습니다. 투자를 하라는 게 아니라 집이 없으면 진짜 피곤해집니다. 전세가이 엄청나게 오를 겁니다라는 걸 3년 전부터 말씀을 드렸는데 그때 말씀드렸었던 이유가 바로 이거였죠.”라고 회상했다.

이승훈 소장은 현 정부의 공급 대책이 뒤늦은 대응이라고 강하게 비판했다. 그는 2022년~2024년 착공 급감이 현재의 시장 상황을 초래할 것이라는 사실을 정부가 미리 예측하고 대비했어야 한다고 지적했다. 현 정부나 전 정부의 문제가 아니라, 예측 가능한 상황에 대한 적절한 대책 마련이 부재했다는 것이 비판의 핵심이다. 이 소장은 “그러면 정부라면 이때의 착공 급감이 지금의 상황이 발생할 걸 알았으면 이제 와서 이런 정책을 내놓는 것이 아니라 미리 대비를 했어야죠. 미리. 이거는 현 정부 전 정부 따지는 게 아니에요. 이러한 상황이 발생할 거를 예견하고 뭔가 대책을 내놨어야 된다는 얘기입니다.”라고 일갈했다.

이 소장은 현재의 집값 상승이 초기 단계에 불과하며, 앞으로 훨씬 더 큰 폭의 가격 상승이 있을 것이라고 경고했다. 그는 많은 사람이 지난 1~2년간 전세 및 매매 가격이 크게 올랐다고 느끼지만, 이는 전체 상승의 시작점에 불과하다고 설명했다. 따라서 지금 집을 사지 않으면 미래에는 더욱 어려워질 것이라고 강조하며 무주택자들의 적극적인 주택 매수를 다시 한번 촉구했다. 그는 “그러면 지금부터라도 여러분 집을 사지 않으면 제가 말씀드렸죠? 지금 많이 오른 거 같죠? 전세 가격하고 매매가 지금 1, 2년 사이에 엄청나게 올랐으니까 많이 오른 거 같죠? 이만큼 모르는 거면 여기 초입에 와 있습니다. 앞으로 오를 게 엄청나게 많아요.”라고 말했다.

이승훈 소장은 착공 감소가 수년 뒤 입주 감소로 이어지는 것은 예상의 영역이 아닌 명확한 사실의 영역이라고 설명했다. 그는 마치 다섯 살짜리 아이가 5년 뒤 열 살이 되는 것과 같이, 건설 현장의 착공 물량 감소는 3~4년 뒤의 입주 물량 감소로 필연적으로 이어진다고 강조했다. 이러한 인과관계는 누구든 쉽게 예측할 수 있는 당연한 현상이며, 이를 예상하지 못하고 대비하지 않은 것은 정부의 실책이라고 지적했다.

공공 부문의 착공은 회복세를 보이고 있으나, 전체 주택 공급에서 큰 비중을 차지하는 민간 부문의 착공 회복은 여전히 더딘 상황이다. 이승훈 소장은 공공 부문의 착공 회복이 상대적으로 미미한 수준이며, 2023년 공공 착공 물량이 16,000호에 불과한 반면 민간 부문의 10년 평균은 19만 호에 달한다고 지적했다. 이는 공공 착공 회복세만으로는 전체 주택 공급 부족 문제를 해결하기 어렵다는 것을 의미한다. 그는 “급감했던 공공 부분은 착공은 회복세이지만 비중이 큰 민간 부분은 회복이 더딘 상황이다. 그래서 공공 부분에 대한 착공은 회복세라는 게 별다른 의미가 없습니다. 그러니까 아예 의미가 없다는 게 아니라 상대적인 건데 무슨 얘기냐면 지금 23년도 기준했을 때 16,000호예요. 어. 민간에서는 10년 평균이 19만 원입니다.”라고 설명했다.

일각에서 건설사 살리기 정책이라고 비판할 수 있지만, 이승훈 소장은 건설사에 대한 인센티브 제공이 주택 공급 확대를 위한 필수적인 조치라고 주장했다. 그는 건설사를 지원하지 않고 공급을 늘리지 않으면 시장이 혼란에 빠질 것이라고 경고했다. 결국 시장 안정을 위해서는 건설사들이 적극적으로 주택 공급에 나설 수 있는 환경을 조성해야 한다는 것이다. 이 소장은 “혹자들은 이걸 보고 또 건설사 살리기라고 할 텐데, 건설사 안 살리고 공급 안 하게 되면 시장이 완전히 개판 안 되니까요.”라고 말했다.

이 소장은 현재 아파트와 일반 주택 모두 착공 물량이 매우 적은 상태이므로, 앞으로 전세 가격이 계속 상승할 수밖에 없는 구조라고 진단했다. 그는 무주택자들이 집을 살 수 있을 때 매수할 것을 거듭 강조하며, 내년과 내후년이 되면 내 집 마련이 더욱 어려워질 것이라고 경고했다. 이는 공급 부족으로 인한 가격 상승 압력이 지속될 것이라는 전망에 기반한 것이다. 그는 “그래서 아파트도 일반 주택도 지금 착공이 굉장히 적은 상태입니다. 앞으로의 전세 가격도 올라갈 수밖에 없는 구조고요. 여러분 집을 살 수 있을 때 사세요. 내년이고 내후년이 되면 점점 더 집 사기가 어려워지는 겁니다.”라고 말했다.

서울의 주택 중 51%가 아파트가 아닌 일반 주택이며, 전체 가구의 53%가 임차 거주자임을 이승훈 소장이 밝혔다. 이는 서울에서 임차 거주자의 비중이 높고, 아파트보다 일반 주택의 수가 더 많다는 것을 의미한다. 특히 20~30대 청년층은 자산 형성 부족으로 아파트보다는 일반 주택에 거주하는 비중이 높기 때문에, 이들에게 양질의 주택을 공급하는 것이 매우 중요하다고 강조했다. 따라서 정부는 일반 주택의 공급량을 늘리는 것이 시급하다고 판단하고 있다. 이 소장은 “서울 같은 경우는 전체 주택의 51%가 아파트가 아닌 일반 주택이고, 절반이 넘는 53%가 임차 거주입니다. 서울만 따져보면 임차 거주자가 더 많고, 아파트보다 일반 주택이 더 많아요. 그러다 보니 일반 주택의 공급량을 늘리는 것도 굉장히 중요하다고 판단하는 겁니다. 특히 2, 30대분들은 아파트에 거주하는 비중이 작죠. 아직 자산이 많이 형성 안 된 분들이니까요. 그런 분들에게 양질의 주택을 공급하겠다는 얘기를 하고 있습니다.”라고 설명했다.

정부는 서울 지역의 재개발·재건축 사업을 활성화하여 10년 평균인 22,000호 이상의 착공을 지원할 계획이다. 또한, 도심 복합 및 소규모 정비 사업을 통해서도 8,000호의 주택을 추가로 착공할 예정이다. 이 소장은 역세권 개발이나 모아타운과 같은 소규모 정비 사업에도 관심을 가질 필요가 있다고 강조했다. 서울시와 정부 모두 이러한 소규모 정비 사업을 적극적으로 지원하겠다는 의지를 보이고 있다. 그는 “서울의 재개발 재건축은 10년 평균인 22,000호 이상 착공을 지원하고, 도심 복합 소규모 정비 사업을 통해 8,000호를 추가 착공합니다. 역세권 개발이나 모아타운 같은 소규모 정비 사업에도 관심을 가지세요. 서울시도 마찬가지고 정부도 지금 지원하겠다는 얘기입니다.”라고 언급했다.

정부는 재개발·재건축 사업의 사업성을 높이기 위해 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 개정을 추진 중이다. 주요 내용은 사업 기간 단축, 임대주택 인수 가격 한시적 상향, 주택담보대출비율(LTV) 상향, 기부채납 축소 등이다. 또한, 재개발 조합 설립 동의율을 현재 75%에서 재건축과 동일한 70%로 낮추고, 공공 재개발의 동의율도 67%에서 60%로 완화할 방침이다. 이 소장은 이러한 모든 조치들이 재개발·재건축 사업을 속도감 있게 추진할 수 있는 여건을 마련해 주기 위함이라고 설명했다. 그는 “도정법 개정을 추진 중입니다. 사업 기간 단축, 사업성 제고 같은 것들입니다. 임대주택의 인수 가격을 한시 상향하고 LTV 같은 것들도 높여주며 기부채납을 줄여주는 등 사업성 제고 방안들이 있죠. 재개발 조합 설립 동의율도 현재 75%에서 재건축과 동일하게 70%로 맞추겠다고 합니다. 공공 재개발도 67%에서 60%로 낮아지겠죠. 모든 것들이 속도감 있게 추진할 수 있게끔 여건을 마련해 주겠다는 겁니다.”라고 덧붙였다.

정부는 신규 주택 공급 확대를 위해 모든 가용한 토지를 활용할 의지를 표명했다. 이승훈 소장은 정부가 현재의 심각한 공급 부족 문제를 해결하기 위해 '닥치고 공급'하겠다는 강력한 의지를 보이고 있다고 평가했다. 이는 신규 공급이 시급하며, 그렇지 않을 경우 집값이 감당할 수 없을 정도로 폭등할 것이라는 판단에 따른 것이다. 그는 “닥치고 공급하겠다는 겁니다. 공급할 수 있는 모든 땅은 다 활용해서 하겠습니다. 왜냐하면 너무나 신규 공급이 급하기 때문에요. 그렇지 않으면 집값이 미친 듯이 오를 겁니다.”라고 말했다.

이번 공급 대책에는 다세대·다가구 주택의 건축 기준을 합리화하는 방안도 포함되었다. 주요 내용으로는 면적 확대, 층수 상향, 그리고 일조권 규제 완화 등이 있다. 이러한 조치들은 다세대·다가구 주택의 건축을 더욱 용이하게 하여 공급을 늘리려는 목적을 가진다. 이 소장은 “다세대·다가구 주택에 대한 건축 기준 합리화입니다. 면적이 확대가 됐고요. 층수가 상향됐고 일조권이 완화가 됐습니다.”라고 설명했다.

다세대·다가구 주택의 층수 제한이 완화될 예정이다. 현재 다가구 주택은 3개 층까지 허용되지만 4개 층으로 상향된다. 다세대 주택의 경우 필로티 구조를 제외하고 현재 최대 5개 층까지 지을 수 있었으나, 심의를 거쳐 7개 층까지 확대될 예정이다. 이러한 내용은 주택법 시행령 개정을 통해 추진되고 있으며, 이는 더 많은 주택 공급을 가능하게 할 것으로 기대된다. 이 소장은 “다가구 주택 층수는 3개 층에서 4개 층. 그리고 다세대 주택 같은 경우에는 심의를 거쳐서 5개 층, 현재 5개 층입니다. 필로티 구조를 빼고 2, 3, 4, 5, 6층까지 지어질 수 있는 게 한계예요. 근데 이거를 6개 층, 필로티 빼고 1, 2 아니 그니까 2, 3, 4, 5, 6, 7층까지도 지을 수 있게끔 해 주겠다는 주택법 시행령이 개정 중에 있습니다.”라고 자세히 설명했다.

신축 일반 주택의 공급을 활성화하기 위해 대출 지원 방안이 마련되었다. 일반 주택을 신축할 목적으로 멸실 예정인 주택을 매입하는 경우, 규제지역 여부와 관계없이 LTV(주택담보대출비율)가 기존 0%에서 60%로 완화된다. 이는 건설업자들이 토지 매입 자금을 더 쉽게 조달할 수 있도록 하여 주택 공급을 촉진하기 위함이다. 이 소장은 “신축 일반 주택도 대출을 좀 지원해 주겠다는 겁니다. 일반 주택 신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입하는 경우에는 규제지역 여부와 무관하게 LTV가 현재는 0%였습니다. 아예 안 해 줘. 근데 이제 60% 완화해 주는 겁니다.”라고 밝혔다.

신축 목적으로 멸실 예정 주택을 매입할 때 LTV가 60%로 완화되는 것은 과거의 대출 기준을 환원한 조치이다. 이 조치로 인해 주택 신축을 계획하는 공급자들은 기존 주택을 담보로 대출을 받을 수 있게 된다. 이승훈 소장은 이러한 대출 완화가 공급자들의 자금 부담을 경감시켜, 결국 신규 주택 공급을 촉진하는 데 기여할 것이라고 설명했다. 그는 “이걸 다시 예전으로 환원한 겁니다. 그래서 LTV가 60% 다시 완화가 돼서 '나 이거 신축 건물 지을 거예요'라고 하게 되면 기존 주택으로도 이제 대출을 해 주겠다는 겁니다. 그래야지만 공급자들이 공급을 하죠.”라고 말했다.

정부 대책에는 모듈러 공법 주택 시범사업 도입 계획도 포함되었다. 모듈러 공법은 다른 곳에서 제작된 주택 모듈을 현장에서 조립하는 방식으로, 공사 기간 단축과 비용 절감 효과가 기대된다. 그러나 이승훈 소장은 현재 한국에서는 인프라가 제대로 갖춰지지 않아 기존 공법 대비 공사비가 30% 더 비싸며, 공기 단축 효과도 아직 드라마틱하지 않다고 지적했다. 그는 모듈러 공법이 활성화되려면 상당한 시간이 필요할 것이라고 전망했다. 이 소장은 “모듈러 공법도 나와요. 다른 데서 완공된 걸 갖고 와서 조립만 하는 방식인데 지금 이게 굉장히 공기를 단축시키고 그다음에 가격도 쌀 걸로 생각하시죠? 근데 아직은 안 그렇습니다. 인프라가 안 갖춰져 있기 때문에 공사비가 지금 현장에서 하는 거 대비 30%나 비쌉니다. 그리고 공기 단축도 그렇게 드라마틱하지 않아요. 이게 활성화되려면 아직은 꽤나 오랜 시간이 걸린다.”라고 설명했다.

이번 대책에는 결혼 페널티를 개선하고 신혼부부 대상 인센티브를 강화하여 주거 사다리를 강화하는 내용도 포함되었다. 혼인신고를 기피하거나 결혼을 미루는 현상이 사회적 문제로 대두됨에 따라, 정부는 결혼으로 인한 불이익을 없애고 다양한 인센티브와 혜택을 제공하여 이러한 문제를 해결하려 한다. 이는 특히 전세 부담 완화를 통해 신혼부부의 주거 안정을 돕는 데 중점을 둔다. 이 소장은 “전세 부담 완화 등 주거 사다리 강화입니다. 결혼 페널티라고 표현이 되어 있는데 결혼을 하게 되면 오히려 더 손해 보는 것들이 많습니다. 혼인 신고를 막 안 하고 결혼을 미루고 막 이런 현상이 생기다 보니까 전 사회적인 문제까지 발생하게 되죠. 그래서 결혼을 해도 그런 페널티가 없고 오히려 여러 가지 인센티브나 혜택을 줄 수 있게끔 개선이 되는 내용들이 쭉 있습니다.”라고 설명했다.