강남 탄천 물재생센터 개발, 10년 이상 걸린다

강남구 탄천 물재생센터 부지는 면적이 41만 제곱미터(약 12만 평)로 용산 어린이정원보다 넓다. 서울시는 이 부지에 최대 1만 3천 호 규모의 주택 공급이 가능하다고 보고 있다. 하지만 백종훈 기자는 이 부지의 실제 개발까지 "결론적으로 10년 이상 걸리고요."라고 전망했다.

이처럼 개발이 장기화되는 이유는 하수 처리 시설 이전, 환경영향평가, 그리고 주변 주민 설득 등 복잡한 절차가 필요하기 때문이다. 착공부터 준공까지도 상당한 시간이 소요될 수밖에 없어, 서울시의 구상대로 주택 공급이 이루어지기까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 보인다.

탄천 물재생센터 부지는 지상에는 공원과 테니스장 등이 조성되어 있지만, 실제로는 그 밑과 옆에 하수 처리 시설이 자리하고 있다. 백종훈 기자는 "여기에 하수 처리 시설이 있고 그 옆에는 공원 같은데 사실은 이 밑도 이거하고 구조는 비슷합니다. 밑에도 다 하수처리 시설인 거예요."라고 설명하며 지하 및 탱크 시설에서 하수 처리와 슬러지 정화가 이루어지고 있음을 밝혔다.

또한, 이 시설 바로 옆에는 직원 사택 아파트가 위치해 있어 주거지와 인접한 하수 처리 시설의 특성을 보여준다.

서울에는 중랑, 탄천(강남), 서남(마곡), 난지 등 총 네 곳의 물재생센터(옛 하수처리장)가 운영 중이다. 백종훈 기자는 "서울에 위치한 그 물 재생 센터 옛 하수처리장은 네 개가 있습니다. 중랑, 탄천, 강남이죠. 그리고 서남 마곡 쪽이고 난지 이렇게 네 개의 그 물 재생 센터 지금은 물 재생 센터라고 하는데 옛날 이름은 하수처리장이죠."라고 설명했다.

이 중 중랑은 1970년대에, 나머지 세 곳은 1980년대에 가동을 시작했으며, 대부분 40년 이상 된 시설로 지속적인 개량 작업이 진행되고 있다.

백종훈 기자는 "서울 동부 도로 사업소가 5만㎡고 여기 조금 큰 부채꼴 모양이 세택이라고 그 서울 무역 전시장 세택이 3만 3천 제곱미터 이렇게 돼 있고."라고 언급했다.

이들 부지는 향후 탄천 물재생센터 개발과 연계되거나, 재원 마련을 위한 매각 대상지로 활용될 가능성도 있다.

백종훈 기자는 직접 방문하여 "냄새가 좀 납니다. 제가 가보니까. 그리고 아까 말한 그 지하층도 가보면 원래 가면 안 되는데 기자 가면 안 되는데 가보면 냄새가 꽤 납니다."라고 현장 상황을 전했다.

이러한 악취는 주변 지역 주민들에게 기피 대상이 되는 주요 요인으로 작용하며, 향후 개발 시 환경 문제 해결이 중요한 과제가 될 것으로 보인다.

서울시는 탄천 물재생센터 부지에 최대 1만 3천 호의 주택과 산업 시설을 함께 조성하는 방안을 구상 중이다. 백종훈 기자는 "서울시의 구상은 13,000호 최대 넣고 산업 시설을 좀 넣자는 거예요."라고 설명했다.

용산 어린이정원 부지(30만㎡)가 최대 1만 3천 호 공급 가능성을 제시하는 반면, 탄천 물재생센터 부지는 면적이 더 넓어 이론상으로는 1만 3천 호 이상을 수용할 수 있을 것으로 예상된다. 단순 주거 밀집이 아니라 산업 시설을 포함한 복합 개발을 지향하는 것이 특징이다.

용산공원 부지 개발은 공공 투자를 중심으로 임대주택 비중이 높을 가능성이 크다. 반면, 탄천 물재생센터 개발은 민간 투자를 유치하여 아파트를 분양하는 방식으로 구상되고 있다. 백종훈 기자는 "공공 투자로 해서 임대 주택이 많이 들어갈 가능성이 있고요. 여기는 어쨌든 간에 민간 투자를 끌어와서 하는 민간투자 사업으로 계획해보자."라고 언급했다.

전체 사업비의 30~40%는 정부나 지자체 재원이 투입될 것으로 예상되지만, 주요 재원은 민간 자본을 통해 충당될 계획이다.

탄천 물재생센터 부지의 개발 가치를 가늠하기 위해 주변 대규모 단지들과 면적 및 밀도를 비교했다. 둔촌주공아파트(62만㎡)와 비교하면 탄천 부지의 적정 개발 규모를 파악할 수 있다.

특히 송파 헬리오시티는 34만㎡ 면적에 9,510세대를 수용한 바 있는데, 탄천 물재생센터 부지는 이보다 넓으므로 백종훈 기자는 "송파 헬리오시티가 면적이 비슷합니다. 34만㎡고 여기는 9,510세대를 넣었거든요. 탄천 물재생센터에는 13,000호 산업 시설을 좀 넣고 해도 면적이 좀 있기 때문에 헬리오시티급 이상은 할 수 있다."고 평가하며 대규모 단지 조성 가능성을 시사했다.

가장 큰 이유 중 하나는 기존 물재생센터 이전 부지 확보라는 선결 과제가 있기 때문이다. 백종훈 기자는 "시간부터 보면 10년 이상이 걸립니다. 민간투자 심의위원회의 타당성 심사 통과를 해야 됩니다. 사업이 말이 되느냐 어떤 도움이 되느냐 경제성이 있느냐 같은 거를 투자 심의를 통과해야 됩니다."라고 설명했다.

또한, 민간투자 심의위원회의 타당성 심사 절차를 반드시 거쳐야 하며, 이 과정에서 사업의 적정성, 경제성, 그리고 정부 재원 투입의 타당성 등이 평가될 예정이다. 이처럼 복잡한 인허가 및 심사 절차로 인해 사업 추진에 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다.

더불어, 하수처리시설 이전이라는 특수한 조건은 새로운 부지 확보의 난이도를 높이고, 이로 인한 사회적 합의 과정 역시 시간을 지연시키는 요인이 될 것으로 전망된다.

결국, 단순히 주택을 건설하는 것을 넘어선 복합적인 문제 해결이 수반되어야 하므로, 서울시의 계획이 현실화되기까지는 오랜 시간이 걸릴 것으로 분석된다.

하수처리장 이전 사업은 기획 단계부터 완공까지 매우 오랜 시간이 걸리는 것이 현실이다. 백종훈 기자는 대전 유성구 원촌동 하수처리장 이전 사례를 언급하며 "처음에 이걸 해보자라고 구상한 게 2011년이에요. 지금 2026년이잖아요. 그리고 공사 2028년에 끝나잖아요. 기획해서 하는 데까지 하면 한 17, 18년 걸리는 겁니다."라고 설명했다.

이는 기획, 인허가, 주민 설득, 부지 확보, 건설 등 전 과정에 상당한 시간이 소요됨을 보여준다. 비록 기획 및 인허가 기간을 단축하려는 노력이 있더라도, 시설 이전 자체의 복잡성을 고려하면 대규모 개발 사업의 장기화는 불가피할 것으로 보인다.

서울시는 탄천 물재생센터 개발에 필요한 재원 마련을 위해 인근의 서울 동부도로사업소 및 서울무역전시장(SETEC) 부지를 매각할 계획이다. 백종훈 기자는 "그걸 매각 이전을 해서 거기서 나온 수입금으로 민자 사업자한테 5,000억 정도 마중물 자금을 투입하고... 그중에 일부 10% 정도를 마중물 개념으로 넣고 민자 사업자하고 하면 된다."고 설명했다.

이렇게 마련된 매각 대금의 일부(약 10%)를 민자 사업 유치를 위한 마중물 자금으로 활용하여 민간 자본을 끌어들인다는 구상이다.

탄천 물재생센터 개발의 가장 큰 난제 중 하나는 이전할 부지를 확보하는 것이다. 김윤덕 장관은 재원 문제보다는 이전 부지 확보의 어려움을 강조하며 전주에서 혐오 시설을 이전하려 할 때 신규 이전지에 대한 강한 반대에 부딪혔던 경험을 언급했다. 백종훈 기자는 "김윤덕 장관은 뭐 재원 얘기보다는 지금 안 대표가 지적해 주신 어디로 옮길 거냐... 전주의 그 모 혐오 시설을 옮기는 것도 그렇게 힘들었다... 신규 이전가 반대에서... 그렇게 원래 가는 게 어려운 거야라는 그런 얘기를... 생각대로 쉽지는 않아."라고 전했다.

이는 혐오 시설의 특성상 주민들의 반대가 심해 이전 부지 확보가 매우 어렵고, 정치적 쟁점으로 비화될 가능성이 높음을 시사한다.

일부 중도 성향 전문가들은 용산과 탄천 물재생센터 부지를 모두 개발하는 절충안을 제시하고 있다. 이는 용산공원 본체 부지를 보존하면서 동시에 탄천 부지를 개발하여 주택 공급 물량을 확보하고 정치적 합의를 도출하려는 시도이다. 백종훈 기자는 "여기 슬라이드 보시면 여기도 무슨 막 밀고 하는 거 말고 좀 훼손된 것만 하고 여기도 하고 둘 다 하자. 용산도 하고 저기도 탄천도 하자. 둘 다 하는 걸로 중도 전문가들이나 중도 성향의 분들은 얘기를 하더라고요."라고 언급했다.

이 절충안은 두 부지의 장점을 활용하여 주택 공급을 늘리면서도 각 지역의 특수성을 고려한 개발 방향을 모색하려는 의도로 풀이된다.

탄천 물재생센터 부지는 입지적으로 매우 뛰어난 강점을 가지고 있다. 백종훈 기자는 "두 부지 다 공통점이 교통이 굉장히 좋습니다... 지하철 역세권에 바로 뭐 2분이면 갑니다. 여기 제가 걸어가 봤는데... 둔촌주공이랑도 가깝네."라고 설명하며 지하철 역세권에 위치하여 교통이 매우 우수함을 강조했다.

또한 아시아선수촌 아파트 인근에 위치하며 강남 핵심 주거지에 대한 접근성이 매우 뛰어나다는 점은 개발 시 높은 가치를 가질 수 있음을 보여준다.

백종훈 기자는 "이쪽에 이제 약품이나 이런 걸 투입해서 물을 정화하는 그런게 되겠고요."라고 설명했다.

시설 상부는 공원으로 조성될 수 있지만, 일부 노출된 구간에서는 여전히 악취가 발생할 가능성이 있어 개발 시 지하화 및 악취 저감 기술 도입이 필수적이다.

조국 전 대표는 이 지역이 중동고등학교와 대청역 인근에 위치하는 등 입지 조건이 매우 좋아 민간 자본이 주도하는 개발 시 민자 사업자만 이익을 보게 될 것이라고 지적했다.

정부와 서울시의 이 같은 공급 계획은 단순한 주택 공급을 넘어, 공급 의지를 보여주는 선명성 경쟁의 측면도 있다. 백종훈 기자는 "우린 이렇게 무리한 것도 할 거야, 우린 정말 목숨 걸었어라고 해야 시장에서 공급이 많이 되려나 보다 하면서 호가가 내려가고 안정되지 않겠느냐라는 반론도 있습니다."라고 언급했다.

즉, 다소 무리하게 느껴질지라도 대규모 공급 계획을 발표함으로써 시장에 공급 확대 신호를 주어 부동산 호가 안정에 기여할 수 있다는 반론도 존재한다. 하지만 일각에서는 기존 재건축·재개발 활성화가 더 현실적인 공급 대책이라고 주장하기도 한다.

다음 주에 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장의 세 번째 회동이 예정되어 있다. 백종훈 기자는 "다음 주에 세 번째로 김윤덕 국토부 장관하고 오세훈 서울시장하고 3차 회동을 하거든요. 그때 예를 들어서 탄천 물재생센터의 이전 후보지에 대해서도 의견을 낼 수도 있습니다."라고 밝혔다.

이번 3차 회동에서는 용산공원 부지 개발과 더불어 탄천 물재생센터 개발, 특히 시설 이전 후보지에 대한 전향적인 의견 교환이 이루어질 것으로 전망된다. 양측의 협의를 통해 공급 대책에 대한 구체적인 방향이 제시될지 주목된다.