정부 정책이 집값 상승 부추겨? 규제 피하고 자산 증식하는 법

부동산 전문가 신홍철은 토지거래허가구역 지정에 대해 부정적인 견해를 밝혔다. 그는 이사나 부동산 거래 시 행정적인 허가를 받아야 하는 상황을 비판하며, 이를 중국이나 북한과 유사한 규제 체계로 비유했다. 개인의 주거 이전의 자유를 침해하고 시장의 자율성을 저해하는 정책이라는 것이다.

신홍철은 토지거래허가구역으로 묶인 지역에서는 "너는 집을 몇 채를 가져야 돼. 쥐들이 마음대로 막 정해. 토지 거래를 막 해. 내가 옮겨가는데 막 나라 허가를 받아야 돼"라고 말하며 규제의 불합리성을 꼬집었다.

신홍철은 토지거래허가권이 지자체뿐만 아니라 국토부도 행사할 수 있다고 설명했다. 이는 규제 권한이 광범위하게 적용될 수 있음을 의미한다. 그는 "아니 국토부에서도 할 수 있습니다. 지자체에서만 하는 게 아니고. 서울 전 지역을 토지거래허가를 해 놨어"라고 언급하며 서울 전역으로의 확대 가능성에 대한 불만을 표했다.

실제로 재개발이나 재건축 지역 외에 서울 전역으로 규제가 확대될 수 있다는 우려를 나타내며, 이는 시장에 더 큰 혼란을 줄 것이라고 덧붙였다.

신홍철은 토지거래허가구역 내에서도 부동산을 취득할 수 있는 방법이 있다고 설명했다. 다주택자들이 규제 지역 내 부동산을 살 수 있는 방법으로 경매와 압류 공매를 언급했다. 그는 "다주택자들이 살 수 있는 방법은 경매로 사면은 토지 거래 허가를 안 받아도 돼요. 그리고 공매. 요렇게 두 가지가 토지 거래 허가를 피할 수 있는 방식입니다"라고 말했다.

즉, 경매와 공매는 토지거래허가 대상에서 제외되기 때문에, 다주택자 역시 이러한 경로를 통해 규제 지역 내 부동산 취득이 가능하다고 설명했다.

특히 자금조달계획서 제출이 불필요하다는 점을 들며, "경매로 하면요. 그런 거 그냥 다 생략해도 돼. 토지 거래랑 아무 상관없이 받을 수 있는 거라 가지고"라고 설명했다. 이는 일반 매매 시 요구되는 복잡한 행정 절차와 규제로부터 자유로울 수 있음을 의미한다.

신홍철은 부동산 투자의 본질을 '물고기 잡는 법'에 비유하며, 좋은 매물 자체보다 이를 찾아내고 분석하는 방법론을 익히는 것이 중요하다고 역설했다. 그는 중개사나 정보 제공자에게 의존하는 방식이 아닌, 투자자가 스스로 판단하고 전략을 세울 수 있는 독립적인 능력을 갖춰야 한다고 말했다. "물고기 잡는 법은 어부한테 배워야 된다. 저는 물고기를 잡는 방법을 알려 드릴 거예요"라고 말하며, 자신이 제공하는 교육의 목표가 이러한 방법론 전수에 있음을 밝혔다.

그는 10억 원짜리 빌라를 1억 원 할인받아 사는 것보다, 화곡동의 3억 원짜리 빌라를 8천만 원에 사는 것이 더 좋다고 비유했다. 이는 인풋 대비 아웃풋, 즉 투자 수익률을 최적화하는 전략을 의미한다.

궁극적인 목표는 강남에 집을 갖는 것이 아니라 "그 정도의 부를 쌓는 게 목표인 거지"라고 말하며, 재개발·재건축 지역의 저평가된 매물을 통해 시세 차익을 얻는 방식이 효과적인 자산 증식 방법이라고 설명했다.

신홍철은 부동산 투자의 기본 중 하나가 세금 계산 능력이라고 강조했다. 그는 세금 제도가 복잡해졌지만, 투자자 스스로 계산하는 것이 필수적이라고 말했다. "세금은 한번 계산 여러분들이 한번 해 보세요. 그 어렵지 않아요"라고 언급하며, 종합부동산세(종부세) 등을 계산하지 못한다면 투자를 하지 말아야 한다고 강하게 주장했다.

또한, 최근 취득세와 양도세의 변화가 고가 주택에 한정되어 있어 전반적인 시장에 미치는 영향은 크지 않다고 덧붙였다.

신홍철은 집값을 인위적으로 잡으려는 시도가 비현실적이라고 지적했다. 그는 자동차, 기름, 음식값 등 다른 물가는 그대로 두면서 집값만 잡으려 하는 발상이 논리적이지 않다고 비판했다. "집값을 잡는다는 거는요. 인플레이션을 잡겠다 얘기예요. 근데 인플레이션은 못 잡잖아. 애초에 돈을 저렇게 뿌리고 있는데 인플레이션을 어떻게 잡아?"라고 말하며, 집값 안정이 결국 인플레이션 제어와 직결된다고 강조했다.

정부가 재정을 확대하며 빚을 내어 돈을 푸는 행위가 결국 인플레이션을 유발하고, 이는 필연적으로 집값 상승으로 이어진다고 설명했다.

신홍철은 정부의 재정 지출, 특히 추가경정예산(추경)을 통한 돈 살포가 결국 인플레이션을 초래하고, 그 부담은 다음 세대의 몫이 될 것이라고 비판했다. 그는 "나라에서 돈 뿌리면 그 돈 누가 갚아지는데? 우리 다음 세대 갚는 거예요. 나라가 추경해 가지고 빚내 가지고 지금 뿌리고 있는 거잖아요"라고 말했다.

정부가 빚을 내어 돈을 푸는 행위는 단기적으로는 경제에 활력을 불어넣는 것처럼 보일 수 있으나, 장기적으로는 통화량 증가로 인한 인플레이션을 유발하고, 그 결과 집값 상승으로 이어진다는 논리다.

신홍철은 '집값을 잡는다'는 표현보다는 '집값을 안정화시킨다'는 표현이 더 적절하다고 지적했다. 그가 정의하는 안정화는 연간 2~3% 수준의 물가 상승률만큼 집값이 오르는 상태를 의미한다. 그는 "집값을 잡는다가 아니고 집값을 안정화시킨다가 조금 더 맞는 말이고 안정화라는 얘기는 인플레이션이 우리나라가 뭐 한 뭐 2, 3% 정도 1년에 매달 매년 있잖아요. 그 정도의 집값을 올라가게 만드는 게 안정화라고 할 수가 있는데"라고 설명했다.

그러나 우리나라는 도심 집중 현상이 심화되어 있어, 이러한 시스템에서 집값 안정화는 사실상 불가능에 가깝다고 덧붙였다.

신홍철은 강남 3구의 집값이 이미 거품이 심한 상태라고 진단했다. 그럼에도 불구하고 그는 향후 가격이 어떻게 될지는 예측하기 어렵다고 하면서도, "근데 아주 높은 확률로 저는 아주 높 지금보다 훨씬 더 비싸질 거라고 예상이 가긴 하거든요"라고 말하며 강남 집값이 더 비싸질 확률이 높다는 개인적인 예상을 밝혔다.

그는 정부의 정책이 이러한 집값 상승에 큰 영향을 미치고 있다고 언급하며, 정책의 방향성이 시장에 미치는 파급력을 강조했다.

신홍철은 정부가 효과 없는 규제 정책을 반복하는 배경에 정치적인 의도가 있다고 분석했다. 그는 이를 '편가르기' 또는 '갈라치기' 전략으로 보았다. 고가 주택을 가진 소수의 의견보다는, 주택이 없는 다수의 지지를 얻는 것이 중요하다는 판단에서 이러한 정책이 나온다는 것이다.

"고가 주택 가진 사람들 10% 20%의 의견은 중요하지 않아. 그걸 못 가진 사람 80%가 내 편을 들어주는 게 중요한 거예요"라고 언급하며, 이는 부동산 버블이 터졌을 때의 책임을 회피하기 위한 전략이기도 하다고 설명했다.

신홍철은 과거 IMF 외환 위기와 2008년 금융 위기 사례를 통해 '버블'의 본질을 설명했다. 그는 IMF 당시 기업 간의 연쇄 부채가 위험을 키웠으며, 2008년 금융 위기 역시 모기지 채권을 기반으로 한 파생 상품들이 복잡하게 얽히면서 큰 문제가 발생했다고 지적했다. "서로가 서로에게 부채를 끼고 있었던 거야. 그게 다 거품이었어. 그게 다 터져 버리니까 모두가 싹다 망한 거고"라고 언급하며, 부채가 과도하게 얽힌 상태가 버블의 핵심이라고 정의했다.

이러한 부채의 연쇄가 끊어질 때 경제 시스템 전체가 붕괴되는 현상이 버블 붕괴의 특징이라고 설명했다.

신홍철은 2023년 집값 폭락의 주요 원인을 전세 대출과 주택도시보증공사(HUG)의 보증 보험이 결합된 '이중 버블' 구조에서 찾았다. 그는 전세도 결국 부채이기 때문에 버블로 볼 수 있으며, 여기에 전세 대출이 90%씩 지원되면서 버블 위에 또 다른 버블이 겹쳐진 상황이 됐다고 설명했다. "전세도 결국 부채기 때문에 버블이거든요. 근데 그 전세에 대출을 막 90%씩 해 준 거야. 버블이 있는데 그 버블에 버블을 하나 더 한 거야"라고 말했다.

이러한 이중 버블이 붕괴하면서 강남보다는 세종시, 인천 청라 등 신도시 지역의 집값이 큰 타격을 입었다고 덧붙였다.

그는 서울 아파트는 대출 비중이 낮아 금리 인상에도 큰 영향을 받지 않는다고 설명했다. "서울 아파트 집값은요. 어떻게 해도 떨어뜨릴 수가 없어요. 이거 금리 올라가도 절대 안 떨어져. 왜냐면 대출이 안 껴 있는데 뭘 떨어진 게 뭐 있어?"라고 말했다.

대부분의 서울 아파트 소유자가 1주택 실거주자이기 때문에 급매물이 나올 가능성이 적고, 이는 가격 하락을 막는 요인이 된다고 덧붙였다.

그는 세금 부과가 주택 공급 저하와 거래 정체로 이어질 수 있다고 설명했다. "부동산 참여자 모든 참여자들이 그 세금을 균둥하게 나눠내는 거야. 고가 주택을 가진 사람만 세금을 낸다고 생각을 하죠? 아니에요"라고 말하며, 상위 주택으로의 이동이 막히면 하위 주택 시장까지 가격이 상승하는 연쇄 효과가 발생한다고 주장했다.

결국 세금의 총량은 부동산 시장의 모든 참여자가 나누어 부담하는 구조가 되며, 이는 전체 시장에 부정적인 영향을 미친다는 것이다. 세금 규제가 집값 안정화에 기여하기보다는 오히려 시장을 왜곡하고 부담을 가중시킨다고 보았다.

그는 주택을 보유하지 않으면 인플레이션 헤지(위험 분산)가 불가능하며, 정부의 세금 부담이 결국 전월세 시장으로 전이되어 임대료 상승으로 이어진다고 설명했다. "결국 작살나는 거는 집 안 가진 여러분. 집 안 가진 게 아니고 자산을 가지지 않은 여러분들의 몫이다. 그래서 좀 정신을 좀 차려라"라고 말하며 자산 보유의 중요성을 강조했다.

임금 상승률은 물가 상승률을 가장 늦게 따라오기 때문에, 자산이 없는 사람들은 인플레이션으로 인한 실질적인 구매력 하락을 가장 크게 체감하게 된다고 덧붙였다.