전세제도 폐지 파격 대책, 영향은?

안녕하세요, 김유갑의 경제부동산입니다. 더 좋은 방송을 위해 구독, 좋아요, 댓글, 알림 부탁드립니다. 이 대통령의 긴급 속보로 오늘 2시에 전세제도 전격 폐지가 예고되었습니다. 이 대통령은 전세제도와 각종 세금, 갭투자 방지를 위해 파격적인 부동산 대책을 내놓을 것으로 보입니다. 바로 전세제도 폐지입니다. 그동안 전세 제도는 빈부 격차와 갭투자 증가, 집값 등을 유발하였으며, 깡통 전세와 역전세, 전세 사기의 온상이었습니다. 우선 갭투자를 막기 위해 전세 대출을 제한하고 토지거래 허가제와 소유권 이전 후 세입자를 받는 조치를 취했습니다. 전세는 세입자들이 내 집 마련을 하는 데 징검다리 역할을 하였지만, 실질적으로는 집주인을 부자로 만든 1등 공신이었습니다.

전세 제도는 내 집 마련을 위한 징검다리 역할을 하였지만, 집주인을 부자로 만든 1등 공신입니다. 부동산 상담은 010-2616-2766이며, 부동산 매매와 입지를 추천합니다. 지금 바로 전화하십시오. 이 대통령의 긴급 속보, 오늘 2시 전세제도 전격 폐지 소식에 전세 제도가 내 집 마련을 위한 징검다리라고 생각했지만, 지금은 그 징검다리가 끊어져 완전 천길 낭떠러지로 떨어지는 상황을 형상화하고 있습니다. 이는 전세 제도가 내 집 마련을 위한 징검다리 역할도 하지만, 부자들이 더 큰 부자가 되는 지름길이라는 점을 강조하는 비유입니다.

전세 제도는 내 집 마련을 위한 징검다리이기도 하지만, 부자들이 더 큰 부자가 되는 지름길입니다. 무주택자가 전세로 월세를 아껴 득을 보는 것 같지만, 유주택자는 세입자의 전세를 끼고 적은 투자로 집값이 오르는 혜택을 봅니다. 특히 조정 지역이 아닐 경우 비과세 혜택까지 받아 큰 돈을 벌 수 있습니다. 세입자가 전세로 몇 년 동안 천만 원을 아꼈다면, 집주인은 5억 원을 번다는 것은 50배의 차이입니다. 결국 집주인이 전세 제도에서 훨씬 더 큰 혜택을 보는 구조입니다.

전세 제도는 법적인 제도가 아닌 관습이기 때문에 폐지나 신설이 쉽지 않습니다. 다만, 전세 제도를 줄이기 위해 월세를 활성화하거나 에스크로 제도를 만드는 방법이 있습니다. 전세 제도를 없애면 전세 공급이 줄어 전세 가격이 뛸 우려가 있습니다. 전세 공급이 줄면 월세로 전환하는 수요가 늘어 월세 부담이 커질 수 있습니다. 또한 전세 가격 급등은 갭 차이를 노린 갭투자를 급증시켜 결국 집값 폭등으로 이어질 수 있습니다.

전세 공급이 줄면 월세로 전환하려는 수요가 증가하여 월세 부담이 커집니다. 전세 가격이 올라가 갭 차이를 노린 갭투자가 급증하면 집값도 급등합니다. 월세 부담으로 인해 대출을 받아 주택 매입을 하려는 수요가 증가하게 되면 결국 집값도 폭등하게 됩니다. 아파트의 월세화가 가속화되면 전세 매물이 급감하고, 매물 양극화가 심화될 수 있습니다. 갭투자 수요가 적은 비싼 곳은 매매 가격이 확정될 수 있지만, 갭투자 수요가 많은 싼 곳들은 가격이 오르지 않아 양극화가 심화될 것입니다.

갭투자 수요가 많은 저가 지역은 가격이 오르지 않고, 서울 및 핵심 지역은 전세, 매매, 월세 가격 모두 상승합니다. 이로 인해 월세뿐만 아니라 핵심 지역을 중심으로 가격이 올라가는 양극화가 심화됩니다. 전세 제도의 문제점은 빈부 격차 심화입니다. 집주인이 전세를 활용해 갭투자하여 자산이 급증하는 반면, 세입자는 전세 살다가 심각한 자산 손실을 볼 수 있습니다. 평생 전세만 살면 '벼락거지'가 될 수도 있습니다. 다주택자, 임대주택 사업자, 법인 등 여러 채의 집을 매입하는 것은 갭투자 증가로 이어져 매우 좋지 않은 현상입니다.

집주인이 전세를 끼고 갭투자가 증가하게 되면 집값은 계속 올라갑니다. 소액 자본금으로 임차인의 전세 비용을 활용하여 투자 수익을 얻는 구조입니다. 실거주 의무가 폐지되어 2년만 보유해도 비과세 혜택을 받았습니다. 작년 9월 법이 바뀌기 전에는 강남 선구와 용산만 조정 지역 투기과열 지구였고, 나머지 지역은 2년만 보유해도 비과세 혜택을 받았습니다. 이는 어마어마한 혜택이었으며, 상승장에서는 전세값이 집값 폭등의 지렛대 역할을 합니다.

상승장에서는 전세값이 지렛대 역할을 하여 집값을 계속 폭등시킵니다. 반면 하락장에서는 전세값이 지지선 역할을 하여 더 이상 집값이 떨어지지 않도록 받쳐주는 역할을 합니다. 이는 급락을 방지하고 집값 폭등을 유발합니다. 이 대통령은 갭투자를 막기 위해 전세 대출 규제를 강화하고 토지거래허가제를 만들었습니다. 이는 실거주를 유도하고 갭투자를 제약하여 자기 돈이 100% 들어갈 수 있도록 하려는 의도입니다. 소유권 이전 후 전세 대출을 제한하는 등 대출 규제를 강화하고 있어 전세 대출을 받지 못하는 사람이 늘어나고 있습니다. 하지만 소유권 이전 전 대출을 금지하는 것은 기존 전세 세입자들에게도 적용되어 부당하다고 지적합니다.

신나게 전세 대출을 받아 살고 있는 사람마저도 이제부터 대출을 받지 못하게 하는 것은 이상한 법입니다. 대통령이라고 해서 국민들의 보편적인 삶의 권리를 침해해서는 안 됩니다. 물론 집값이 너무 폭등하면 대책을 마련할 수 있지만, 지금은 한두 가지가 아니라 새롭게 모든 것을 만들고 있습니다. 국회 통과도 없이 독단적으로 진행되는 이러한 정책은 큰 잘못입니다. 이러한 정책은 국민들이 대통령을 외면하게 만들고 적을 만드는 행위입니다. 대통령 지지율이 초반 60~70%에서 현재 30%로 폭락한 것은 이러한 이상한 부동산 정책 때문입니다.

현재는 지지율은커녕 오히려 반대자가 더 많습니다. 자꾸 이상한 법을 부동산 시장에 만들면서 반대자가 늘어난 것입니다. 저는 대통령이 됐으니 정부가 좀 잘해서 인기를 얻었으면 좋겠습니다. 하지만 현실은 반대로 가고 있습니다. 자꾸 이상한 법을 만들기 때문입니다. 토지거래허가제는 아파트나 속도가 빠른 빌라 등 갭투자를 막기 위해 도입되었습니다. 이제 갭투자 금지를 위해 아파트 전체, 재개발 지역 중 신속통합기획처럼 속도 빠른 곳, 투기 수요가 있는 지역에 토지거래허가제가 적용됩니다.

분양가상한제 적용 주택은 의무적으로 실거주해야 합니다. 또한 무자본 갭투자는 잘못하면 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 이는 예전처럼 내 돈이 거의 들어가지 않고 매매가와 전세가가 비슷한 무자본 갭투자를 법으로 금지하고 있기 때문입니다. 이제는 집값이 전세값보다 훨씬 비싸야 합니다. 전세 제도의 심각한 부작용으로 전세가율 80~90% 상승세가 나타나고 있어 경기도의 깡통전세를 조심해야 합니다. 특히 집값이 싼 지방이나 경기도는 매매가와 전세가가 바짝 붙어 있어 위험합니다.

깡통 전세는 매매가와 전세가가 바짝 붙어 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줄 돈이 없는 경우를 말합니다. 실질적으로 깡통 전세가 되면 세입자는 큰 피해를 봅니다. 역전세는 최초 임대차 계약 당시에는 전세 급락이 없어 정상적인 계약을 했으나, 나중에 매매가가 하락하면서 전세가와 바짝 붙어 전세금을 돌려주지 못하는 상황을 말합니다. 전세 사기는 의도적으로 신축 빌라 등 여러 채의 집을 지어놓고 매매가와 비슷한 전세가를 받아 사실상 무자본 갭투자를 한 후 도주하는 행위입니다. 현재는 도주하지 않더라도 무자본 갭투자는 범법으로 취급됩니다.

매매가와 전세가가 바짝 붙어 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 전세 사기는 의도적으로 신축 빌라 등 여러 채의 집을 짓고 매매가와 비슷한 전세가를 받아 사실상 무자본 갭투자를 한 뒤 도주하는 것입니다. 지금은 도주하지 않아도 무자본 갭투자는 범법으로 취급됩니다. 전세 피해를 막기 위한 여섯 가지 방법 중 첫째는 반전세나 월세로 사는 것이 좋습니다. 내 돈이 많이 들어가 매매가와 비슷해지면 위험합니다. 전세는 매매가의 60% 정도가 안전합니다. 둘째, 다주택 법인을 피해야 합니다. 주택수가 많거나 법인 소유의 집으로 들어갈 때는 꼼꼼하게 점검해야 합니다. 이들은 집 하나 있는 개인보다 더 위험할 수 있습니다.

다주택 법인은 피해야 합니다. 주택수가 많거나 법인 소유 집은 꼼꼼하게 점검해야 합니다. 이들은 집 하나 있는 사람보다 더 위험할 수 있습니다. 전세 세입자들은 장기 하락 시 경매 위험성도 염두에 두어야 합니다. 특히 비아파트는 신중해야 합니다. 오피스텔 등은 매매가와 전세가가 바짝 붙어 있어 가격이 불안정합니다. 대항력 1순위 확보도 중요합니다. 보증 전세권 설정과 국세 체납 정보 확인을 통해 대항력 1순위를 확보해야 합니다. 마지막으로 전세 불안 때문에 무턱대고 매수하면 더 큰 피해를 볼 수 있습니다. 입지 좋은 서울 중심 지역을 중심으로 매수해야 합니다.

무턱대고 매수하면 안 됩니다. 입지 좋은 서울 중심으로 매수해야 합니다. 국토부의 전세제도, 갭투자 폐지를 위한 세 가지 대안책이 있습니다. 전세 대출을 못 받게 하는 규제는 잘못됐다고 생각합니다. 현재 너무 대출 규제를 하는 바람에 이것이 자본주의인지 공산주의인지 구분이 안 갈 정도입니다. 이러한 정책으로 집값이 잡히는 것도 아니고, 국민들의 불편함만 가중시키고 있습니다. 세금은 왕창 때리고 정상적인 부동산 대책이 나오지 않고 있습니다. 전세 대출 스트레스 DSR 등 가계 부채가 많은 것은 인정하지만, 모든 것을 독단적으로 결정하는 것은 문제입니다. 그러니 국민들로부터 외면받는 것입니다.

국민들로부터 외면받고 있습니다. 장기 임대와 에스크로 제도에 대해 설명하겠습니다. 전세 제도를 폐지하기 전에 민간이 양질의 장기 임대 주택을 미리 지어놔야 하지만, 현재는 그러한 주택이 없습니다. 이런 상황에서 전세가 폐지되면 월세 부담만 커질 것입니다. 에스크로 제도는 현재 시행 준비 중인데, 제3자가 전세금을 일체 관리하는 제도입니다. 집주인이 전세비를 직접 받는 것이 아니라 은행이나 신탁사에 맡겨야 합니다. 이는 갭투자를 막으려는 의도이지만, 과연 갭투자가 하룻밤 사이에 가능할지는 의문입니다. 과거 97년처럼 매매가와 전세가가 바짝 붙었을 때가 갭투자 최고 적기였습니다.

과거 매매가와 전세가가 바짝 붙었던 시기(노란 동그라미)에 갭투자를 했으면 큰 돈을 벌 수 있었습니다. 반대로 매매가(파란색)와 전세가(빨간색) 격차가 클 때는 갭투자의 재미가 없었습니다. 5월부터 집값 대책 초강수가 시행되었지만, 그 이후로도 계속 정책이 나오고 있습니다. 하지만 이러한 정책들이 만족스러운 결과를 내고 있습니까? 좀 더 신중하게 정책을 정제해서 만들 필요가 있지 않을까 생각합니다. 현재 규제 지역, 대출 규제, 세금 대책 등으로 피해를 보는 사람들이 한둘이 아닙니다.

현재의 정책으로 집값이 잡히고 있습니까? 전혀 잡히지 않고 있습니다. 그러니 대통령 지지율은 곤두박질치고 있습니다. 깡통 전세, 역전세 같은 불행한 일은 생겨서는 안 됩니다. 집값이 과열되면 무주택자들의 절망감은 극에 달하며 사회에 악영향을 미칩니다. 전세 제도를 제대로 손보는 일은 지속적으로 진행해야 마땅합니다. 감사합니다.