한강변 재개발, 10년 내 10배 수익 전망…강남 시대 저물고 한강 시대 온다

아파트 가격이 급등하면서 동의율이 높은 한강변 재개발 지역에 많은 투자자들이 몰리고 있다. 반포, 잠원, 압구정 재건축과 한남, 성수, 자양 재개발 지역이 급등세를 보이고 있으며, 가격이 비싼 재건축에 비해 재개발은 10분의 1만 투자해도 10년 이내에 10배 수익을 거둘 수 있다는 점에서 이목이 집중되고 있다.

미래 투자 핵심은 세 가지로 요약된다. 첫째는 한강으로, 한강이 보이거나 가까워야 아파트 가치가 크게 상승할 것이라는 분석이다. 강남 시대는 끝나고 한강변으로 무게중심이 옮겨졌다고 강조했다. 둘째는 재건축보다 재개발에 관심을 가져야 하며, 특히 한강 라인의 재개발이 유망하다. 셋째는 사업 추진 속도다. 최소한 동의율이 높거나 빌라 비율이 높은 곳을 선택해야 하며, 강남 3구는 속도가 느리다는 점을 주의해야 한다고 언급했다.

정부가 재개발, 재건축 사업의 발목을 잡던 규제를 완화하려는 움직임을 보이고 있다. 과거에는 용적률을 확대하려 했으나 최근에는 축소하려는 경향이 있었지만, 정부는 재개발 동의율과 용적률을 완화하겠다고 발표했다. 특히 민간 재개발, 재건축의 용적률 인센티브 제외 문제가 있었으나, 민간 재개발 사업에도 탄력을 붙일 수 있도록 신경 쓰겠다고 밝혔다.

서울의 신축 아파트 공급을 위해서는 재개발 재건축 활성화가 필수적이다. 공공 임대주택만으로는 부족하며, 민간 재개발 사업의 중요성을 강조했다. 민간 사업이 활성화되지 않으면 서울에 신축 아파트 공급이 어려워질 것이라는 점을 명확히 했다.

재개발 투자에 가장 적절한 단계는 빌라 비율이 60% 이상이거나 구역 지정에 임박하여 동의율이 60% 이상인 곳이다. 아무리 입지가 좋아도 빌라 비율이나 동의율이 낮으면 단순한 빌라에 머무를 가능성이 크다. 과거에는 구역 지정, 조합 설립, 사업 시행인가 단계에서 투자했지만, 지금은 너무 비싸고 의무 실거주 등 조건이 붙는 경우가 많아 초기 단계 투자의 중요성을 강조했다.

재개발 투자에서 반드시 고려해야 할 세 가지는 주변 아파트 시세, 동의율, 그리고 빌라 비율이다. 주변 아파트 시세는 25억 이상으로 높은 것이 좋으며, 동의율은 최소 60~70%는 되어야 한다. 동의율이 40%라도 빌라 비율이 60%를 넘으면 동의율 60%까지 갈 가능성이 높다. 이 세 가지를 확인하지 않고 투자하면 재개발이 되지 않아 큰 손실을 볼 수 있음을 경고했다.

앞으로 10년 후 한강변 아파트 가치 순위를 예측했다. 1위는 압구정으로 200억까지 전망했으며, 2위 반포, 3위 한남, 4위 성수가 약 150억으로 비슷할 것으로 보았다. 이어서 5위 자양, 6위 잠실(잠실 5단지, 장미 아파트), 7위 여의도, 8위 이촌동, 9위 삼성, 10위 방배, 11위 대치, 12위 옥수, 13위 용산 재개발, 14위 응봉/금호동 일대, 15위 개포, 16위 마포, 17위 노량진 흑석, 18위 광장동, 19위 올림픽 패밀리/헬리오시티, 20위 둔촌주공 순으로 예상했다.

앞서 언급된 가치 순위 1위부터 10위까지는 압구정, 한남타운 근처에 있으며 모두 한강이 보이는 아파트라는 공통점이 있다. 이제는 한강이 보이지 않는 아파트는 무조건 10위권 밖으로 밀려날 것이라고 단언했다.

재개발 지역만 놓고 봤을 때, 1순위는 당연히 한남 또는 성수 지역이라고 꼽았다. 이 두 지역은 이미 높은 가치를 인정받고 있으며, 미래에도 지속적인 가치 상승이 예상된다.

15억 미만으로 투자할 수 있는 빌라 중 재개발 1등 후보지는 자양동을 꼽았다. 자양 신속통합 자양4동은 이미 25억을 기록했으며, 한강 초근접 연지가 보이는 자양3동은 18억에서 20억, 자양2동 모아타운 A, B, C 구역은 현재 10억에서 16억 사이로 형성되어 있다. 이들 지역은 향후 70억에서 80억까지도 상승할 것으로 전망했다.

재개발 2위 투자처로는 용산을 선정했다. 용산은 80억까지는 어렵지만 약 40억 정도까지 상승할 것으로 예상했다. 청파서, 효창공원 원효로 1~4가, 후암 동화1~3단지, 용산 및 남산 재개발, 이태원 재개발 지역이 이에 해당한다.

강남 3구 재개발 지역도 용산 못지않게 가치가 상승할 것으로 보이나, 기대했던 70억~80억대까지는 어려울 것이라고 전망했다. 가장 큰 문제점은 사업 추진 속도가 느리다는 점이다. 동의율 75%를 확보하고 조합 설립이 어렵기 때문에, 구역 지정 시점에 매도를 고려하는 것도 좋은 전략이라고 조언했다. 구역 지정만 되어도 가격이 두 배 가까이 뛸 수 있다고 덧붙였다.

한강 라인 벨트 내 유망 재개발 지역을 소개했다. 마포구의 경우 성산동과 연남동이 10년 후 중심지가 될 것이며, 망원동, 합정동, 상수동, 용강동은 한강 조망이 좋지만 상수, 용강은 속도가 느리니 합정이나 망원 쪽으로 접근하는 것이 좋다고 했다. 다만 세대수가 적어 30억~40억대에 머무를 수 있다고 덧붙였다. 신수동 쪽 광흥창역, 신수역 일대의 광흥창 1,2,3구역, 신수13,2구역도 유망하다. 동작구는 신대방동, 대방동에 재개발이 많고 상도동도 신속통합과 모아타운이 많다. 성동구는 금호동 쪽이 빠르지만 재개발 구역이 많지 않아 행당8구역, 용답동 1,2구역을 언급했다. 영등포구는 신길뉴타운 북쪽과 영등포역대 준공업지역을, 강동구는 선호1,2,3, 암사동, 고덕1,2-1,2-2 구역을 유망 지역으로 꼽았다.

청량리 외곽 지역의 투자 가치에 대해서도 언급했다. 과거에는 청량리가 큰 성공을 거두었지만, 한강과 인접해 있지 않아 현재는 중상급 수준에 머물러 있다고 평가했다. 하지만 청량리역은 14개의 전철 노선과 2개의 GTX 노선이 지나가며, 청량리역 각 구역 재개발, 제기동, 신설동, 용두동, 전농 답십리, 이문 휘경까지 관심을 가질 필요가 있다고 밝혔다. 장위뉴타운의 9구역, 10, 11, 14구역도 현재 진행 중이거나 시작 단계에 있어 재개발에 대한 관심이 필요하다. 또한 망우역 주변 7구역, 2구역, 13구역과 모아타운, 신속통합 구역, 그리고 연신내의 대조1구역, 가련1구역, 불광구역, 독바위 재건축 등 역세권 재개발 지역들도 괜찮다고 덧붙였다.

2013년 당시 11억 원이었던 강남 압구정 아파트가 13년 만에 90억 원까지 상승한 사례를 언급하며, 강남 지역 아파트의 폭발적인 가격 상승을 강조했다. 당시 강남 아파트를 7억~9억 원에 매수하고 3억~4억 원으로 갭 투자하는 것이 가능했으며, 현재는 40억~50억 원에 이른다고 설명했다. 아파트 투자는 폭락장이 아니면 어렵지만, 재개발은 평상시에도 노다지를 캘 수 있는 투자처라고 비유했다. 마포, 성동, 동작 등 한강 라인 재개발은 5억~10억 원 매매가에 3억~7억 원 투자로 15억 원을 벌 수 있는 반면, 노도강 외곽 아파트는 8억~10억 원 투자로 6억 원밖에 벌지 못하며, 마포, 성동, 동작 아파트는 30억 원 투자로 15억 원을 버는 데 그친다고 비교하며 재개발의 높은 가성비를 강조했다.

재개발 투자는 정말 가성비가 높아 반드시 관심을 가져야 한다고 강조했다. 돈이 없어도 서울 투자를 포기할 필요가 없으며, 3억~4억 원으로도 투자가 가능하다고 설명했다. 10년이라는 기간이 결코 긴 세월이 아니라고 덧붙였다. 구체적인 재개발 투자 예시로, 자양2동은 8억~13억 원 투자로 50억 원 상승을, 용산은 7억~11억 원 투자(갭 투자 4억~8억 원)로 20억 원 상승을 전망했다. 한강 라인의 마포, 성동, 송파, 광진, 동작, 양천, 강동 지역은 5억 5천만 원~8억 원 매매가에 3억~5억 원 투자로 15억 원 상승을 예상했다. 서울 외곽 지역인 노도강, 금관금부, 동대문, 서대문 등은 4억~5억 원 매매가에 2억~3억 원 투자로 8억 원 상승이 가능하다고 강조하며, 소액으로도 높은 수익을 거둘 수 있는 재개발 투자의 매력을 피력했다.

재건축 재개발 투자의 성공을 위해서는 반드시 공부해야 하며, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다고 강조했다. 자본금이 적어 서울 투자에 망설이는 사람들도 3억 원대 투자로 높은 수익률을 거둘 수 있는 기회가 있으니, 적극적으로 문의하고 좋은 투자 성과를 이루기를 당부하며 마무리했다.