서울 재개발, 초기보단 후기가 안전

자금이 한정된 투자자들이 사업 진도를 포기하고 초기 재개발 단계로 몰리는 현상이 뚜렷합니다. 특히 용산, 청파 등 핵심 지역의 초기 재개발 구역에 수요가 집중되고 있습니다.

심형석 교수는 "왜냐면 돈이 한정돼 있으니까 진도를 포기하고 그냥 앞단 초기로 가는 거죠"라고 설명하며, 아직 구역 지정도 되지 않은 노후 지역을 선호하는 경향이 크다고 지적했습니다. 이러한 현상은 투자자들이 적은 금액으로 높은 수익을 기대하지만, 그만큼 높은 위험을 감수하는 투기적 양상을 보인다고 분석됩니다.

젊은 층이 마포, 용산 등지의 고위험 재개발 투자로 성공하면 오히려 나중에 더 위험한 상황에 처할 수 있다는 경고가 나왔습니다. 심형석 교수는 "젊은 분이 그렇게 해서 성공하면 그분들 더 위험해요. 나중에 한번 크게 당할 수도 있다"고 말했습니다.

무리한 투자가 일시적인 성공으로 이어져 투자자들이 자신의 실력을 과신하게 되면, 이후 더 큰 규모의 손실을 볼 위험이 커진다는 지적입니다.

심형석 교수는 리스크가 적은 관리처분인가 이후 단계의 투자를 권장했습니다. "관천하면 우대방은 거래 가능합니다. 그건 아파트니 관리 처분 인가하고 아파트거든요. 저는 관천한 거 해라"고 강조하며, 이 단계에서는 아파트로의 전환이 확실하여 안정적이라고 설명했습니다.

연신내역 인근의 대조1구역과 갈현1구역 사례를 언급하며, 특히 갈현1구역은 2018년 이전 사업시행인가를 받아 조합원 지위 양도가 가능해 투자자들에게 더욱 매력적일 수 있다고 덧붙였습니다.

조합원 입주권이 나오지 않는 매물에 대한 각별한 주의가 요구됩니다. 심형석 교수는 법무법인 조율에서 상담했던 사례를 언급하며, 도로부지 등을 엮어 90제곱미터 이상으로 면적을 맞추는 방식의 위험성을 지적했습니다.

"최근에도 이제 저희 그 법무법인 조율에서 상담했던 사례인데요. 이게 조합원 입주권이 안 나온 거예요"라고 말하며, 같은 필지가 아닌 경우 입주권이 나오지 않는 경우가 많으므로 매입 전 면밀한 확인이 필요하다고 강조했습니다.

심형석 교수는 "왜냐면 70에서 75% 사이 가는게 제일 힘들다고 합니다"라고 밝히며, 이 동의율 확보가 사업 추진의 핵심 지표이자 가장 어려운 단계임을 강조했습니다.

동의율이 충분히 확보되지 않으면 사업이 장기간 지연되거나 무산될 수 있어, 초기 투자자들에게는 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

환금성이 떨어지는 재개발 매물은 장기간 자산이 묶여 투자자의 인생 계획에 큰 차질을 줄 수 있습니다. 심형석 교수는 "팔러 내려놓으면 그런 것들은 어떻습니까? 안 팔리죠. 그럼 장기간 이제 묶기거든요"라고 설명했습니다.

아파트의 경우 문제가 발생해도 처분이 비교적 용이하지만, 연립이나 다세대 주택은 그렇지 않은 경우가 많습니다. 특히 2030 세대의 경우 2~3억 원의 자금 묶임은 내집 마련 계획 등에 심각한 타격을 줄 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

젊은 시절의 투자 실패가 회복 불가능한 상황으로 이어질 수 있다는 경고가 나왔습니다. 심형석 교수는 "큰 실패를 이제 젊을 때 하고 나면 회복이 안 되는 경우가 있어요"라며 실패학 관점에서 회복력(리질리언스)의 중요성을 강조했습니다.

인생에서 회복력을 얼마만큼 가질 수 있느냐가 핵심이며, 젊을 때의 큰 실패는 단순히 금전적 손실을 넘어 삶의 전반적인 계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 감당 가능한 범위 내에서 투자를 해야 한다고 조언했습니다.

심형석 교수는 "요즘 뭐 그 분양가들 보시면 17억, 18억이 아주 기본이거든요. 그래서 저는 이제 외곽 쪽에 재건축 재개발을 지금 해야 된다라고 말씀드리는 이유가 분양가가 어마어마하게 올라서 그래요"라고 설명했습니다.

높아진 분양가로 인해 외곽 지역의 조합원 분담금과 사업성이 개선될 수 있는 여지가 생기면서, 과거 저평가되었던 지역들이 새로운 투자처로 부상하고 있습니다.

방화뉴타운의 구체적인 투자 비용과 미래 가치에 대한 분석이 제시됐습니다. 심형석 교수는 "방화뉴타운 이런 데 가 보시면 지금 물건 6, 7억짜리 있어요. 그 뭐 분담금 얼마 나오겠어요? 한 5, 6억 나올 거예요. 대략 그렇게 하더라도 13억 14억이잖아요"라고 말했습니다.

현재 방화뉴타운 물건 매매가는 6~7억 원대이며, 여기에 예상 분담금 5~6억 원을 더하면 총 투자액은 13억~14억 원 수준입니다. 입주 시 예상 가치는 화폐 가치를 반영하여 22억~23억 원으로 추정되며, 이는 외곽 재개발 투자의 수익성을 보여주는 사례로 제시되었습니다.

심형석 교수는 "지금은 정치적 변수도 많고 어떻게 될지 모르잖아요. 만약 조은호 씨 같은 분 한번 들어온다, 아니 더 더한 사람 박주민 뭐 이런 사람들, 그러면 그냥 나가리야가 이제 완전히 초기 단계는 완전 나가리인 거예요"라고 발언했습니다. 정치 성향에 따른 정책 변화 가능성을 고려할 때, 초기 단계 재개발 투자는 더욱 신중해야 합니다.

심형석 교수는 "입주하면 가격이 많이 올라요. 그 잠실이 작년까지만 해도 30억대에 거래됐었어요. 입주 딱 올해 초에 입주하자마자 48억까지 확 쳐 버린 거예요. 입주해야지 그게 가격이에요"라고 강조했습니다.

입주 전에는 기대감에 따른 호가가 형성되지만, 실제 거주가 가능해지는 입주 시점부터는 실수요와 함께 시장 가격이 급등하는 현상이 나타납니다. 잠실 아파트의 사례는 입주 전 30억대 거래에서 입주 직후 48억까지 가격이 치솟는 등 이러한 경향을 명확히 보여줍니다. 따라서 재개발 투자는 단순히 호가에 현혹되기보다 입주 후의 실거래 가치를 예측하는 것이 중요합니다.

재개발 후기 단계 투자가 초기 단계보다 훨씬 매력적이며, 세제 및 매도 측면에서 유리한 장점들이 부각되고 있습니다. 심형석 교수는 "후기 단계 재개발이 훨씬 지금 매력적이다. 멸실되잖아요. 4.6%만 내면 돼요. 입주권 상태에서 팔면 양도 중과도 안 돼요. 착공하고 3년 내에 입주 안 하면 팔 수 있어요"라고 설명했습니다.

건물이 멸실된 후에는 취득세가 4.6%로 적용되어 세금 부담이 줄어듭니다. 또한, 입주권 상태에서 매도할 경우 양도세 중과가 배제될 수 있어 절세 효과를 기대할 수 있습니다. 여기에 공사 기간이 지연될 경우 착공 후 3년 내에 입주하지 못하면 입주권을 매도할 수 있는 예외 조항도 있어, 투자자들이 상황에 따라 유연하게 대응할 수 있는 장점이 있습니다.