서울 아파트, 거래 줄고 매물 늘어 '위험신호'

8월 서울 아파트 거래량은 3,540건으로 7월 대비 39.4% 급감했으며, 10월 5일 기준 매물은 일주일 전보다 3.3% 증가한 71,141건을 기록했다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 3,540건을 기록하며 7월의 5,841건 대비 39.4% 급감했다.

10월 5일 기준 서울 아파트 매물 수는 71,141건으로 일주일 전보다 3.3% 증가했다. 특히 강남 3구의 매물이 전체의 37.7%를 차지했으며, 10월 들어서는 비강남권으로도 매물 증가 흐름이 확산되는 모습을 보인다.

9월 넷째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.09% 오르며 86주 연속 상승세를 기록했으나, 상승폭은 5주 연속 축소되는 흐름을 보였다. 9월 넷째 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.09% 상승하여 86주 연속 상승세를 유지했다.

그럼에도 불구하고 상승폭은 5주 연속 축소되어, 시장의 숨 고르기 양상이 나타나고 있음을 시사한다.

최근 매물 증가의 주요 원인 중 하나는 세제 개편안과 특정 기한의 존재 때문으로 풀이된다. 임대사업자의 양도세 공제 혜택이 2027년 말까지만 유지될 것이라는 발표가 나오면서, 기한 내 매도를 희망하는 물량이 시장에 나오고 있다.

고가 주택 양도세 공제 한도 신설로 인한 세부담 우려도 매도 동기로 작용한다. 2027년까지 매도하지 못하면 세제 혜택이 줄어드는 구조적 특성으로 인해 고가 시장(강남 등)을 중심으로 매물이 증가하는 현상이 두드러진다.

시장에서 저가 매물이 소진된 이후, 매도 호가와 실제 거래가 사이에 괴리가 벌어지고 있다. 매도자들은 세제 혜택 기한을 고려해 가격을 유지하려는 반면, 수요자들은 금리 부담과 높아진 호가에 선뜻 매수에 나서지 못하고 관망세를 유지한다.

이러한 상황은 시장에서 매도자와 매수자 간 팽팽한 줄다리기를 형성하며 거래량 감소로 이어지고 있다. 10억에 거래되던 물건이 현재 나와 있는 물건들은 호가가 10억 5천만 원 이상으로 형성되는 경우가 많다.

추석 이후 서울 아파트 시장은 문의는 있으나 적극적인 매수세가 없어 소강 상태를 보인다. 매도자들 역시 가격을 크게 낮추려 하지 않아 거래량이 급감하고 있다.

서울 아파트의 평균 거래량은 6,000건 수준이지만, 현재는 3,000건대라는 매우 낮은 수준을 기록한다. 이는 평년 대비 3분의 1 수준에 불과한 수치로, 시장이 침체기에 있음을 명확히 보여준다.

전월세 시장의 불안정은 매매 시장에도 직접적인 영향을 미치며 '생존 매수' 현상으로 이어진다. 중가 지역의 경우 5억 원대 집값에 전세가가 3억 원에서 3억 7천만 원으로 크게 상승하는 등 전셋값 상승 압력이 지속된다.

전세 물건 자체가 귀해지면서, 전세금을 1억 원 더 올려서라도 전세를 유지하려던 사람들조차 물건이 없어 어쩔 수 없이 집을 매수하는 상황이 발생한다.

따라서 현재 시장 분위기에 일희일비하기보다는 임대차 시장의 구조적 문제를 파악하고 내 집 마련 여부를 판단하는 것이 중요하다.

올해 1~8월 서울 전세 누적 상승률은 5.91%로 2011년 이후 최대치를 기록했고, 5월까지 월세 누적 상승률 역시 통계 작성 이래 최고인 5.65%로 집계됐다. 2026년 1월부터 8월까지 서울의 전세 가격 누적 상승률은 5.91%로 집계되었는데, 이는 2011년 이후 15년 만에 가장 높은 상승률이다.

월세 또한 가파르게 상승하여, 올해 5월까지 서울 월세 누적 상승률은 5.65%로 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 매매 거래가 줄어들어도 잠재적 매수 수요가 전월세 시장으로 유입되면서 전세값 상승이 지속되는 구조이다.

서울 임대차 시장의 공급 부족은 구조적인 원인에 뿌리를 둔다. 갱신율이 사상 최대치를 기록하면서 기존 전월세 물건의 회전이 거의 일어나지 않고, 새로운 임대차 물건이 시장에 나오지 않는다.

임대차법의 영향으로 투자자가 집을 사서 전세를 놓는 공급 구조가 차단된 것도 한몫한다. 더욱이 내년 신축 아파트 입주 물량은 올해 2만 6천 세대에서 1만 호로 절반 가까이 줄어들 것으로 예상되어, 매매가가 하락하더라도 전세값 상승과 전세 수요의 매수 전환 압력은 계속될 것으로 보인다.

임대차 시장의 불안이 현재 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 지목된다. 근본적인 주택 부족 문제로 인해 월세와 전세 가격이 동반 상승하는 상황이 지속된다.

현재는 금리 인상의 속도와 폭이 2022년과 같은 수준으로 재현될 가능성이 낮다는 분석이 나온다. 전문가들은 4년, 5년, 10년 뒤를 내다보고 내 집 마련을 계획한다면 지금이 매수하기 좋은 시기라고 판단한다.

월세 상승으로 인해 매수자의 주거비 부담 고려가 필요한 시점으로, 구조적 변화가 없는 지금이 장기적인 관점에서 매수 적기라는 평가이다.

당시에도 전월세 시장의 불안이 매매 시장의 뇌관으로 작용했다.

2019년 전월세 급등은 이후 매매 시장에 큰 영향을 미쳤던 사례로, 현재의 전월세난이 매매 시장에 미칠 파급 효과에 대한 대비가 필요하다는 분석이다.

매물이 늘어나고 거래가 잘 이루어지지 않는 현재 시장은 매수자에게 유리한 환경이다. 매수자들은 동, 향, 가격 등을 꼼꼼히 비교하며 살펴볼 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있다.

내 집 마련 의사가 없더라도 전월세 시장 상황을 상시 점검하여 앞으로의 시장 변화에 대비하는 것이 좋다. 현재의 거래 정체기를 현명하게 활용하여 매수 기회를 확보하는 전략이 필요한 시점이다.