내집마련·갈아타기, 세제 변화에 주목

기존 12억 원이던 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액이 2억 원 올라 14억 원이 됐다.

이는 1세대 1주택자의 세 부담을 완화하기 위한 조치로, 세법 개정안의 주요 내용 중 하나이다.

거주자가 공동명의를 택하면 인당 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받아 단독명의보다 절세에 유리하다.

이는 단독명의 1주택자의 공제액 14억 원보다 4억 원이 높아, 거주자 기준으로 공동명의가 단독명의보다 종부세 절세에 더 유리한 구조이다.

따라서 부부 공동명의는 1주택 보유 시 종부세 부담을 크게 줄일 수 있는 효과적인 전략으로 평가된다.

비거주 1주택자의 종부세 공제액은 기존 18억 원에서 12억 원으로 축소되었다.

일부 언론 보도와 달리 비거주 1주택자 공제액이 이전 수준으로 완전히 원상복구된 것이 아니므로 주의가 필요하다.

전체 부동산 자산 대비 실거주 주택 가액의 비중을 반영해 다주택자의 세액이 결정된다.

이는 전체 부동산 자산 대비 실거주 주택 가액의 비율을 반영하는 구조이다.

종합부동산세 혜택이 실거주 1주택에 집중되면서 다주택자들의 거주 전략이 변화하고 있다.

종부세 부담을 줄이기 위해 지방 등 비선호 주택을 매도하고 상급지의 1주택을 유지하려는 경향이 커지고 있다. 이로 인해 수성구 등 지방 핵심지 내에서도 선호도가 높은 아파트로 수요가 쏠리는 현상이 발생한다.

일시적 1세대 2주택은 비과세 혜택을 통해 자산 증식에 도움을 줄 수 있으며, 종부세 해당 여부에 따라 세제 전략을 다르게 세워야 한다.

종합부동산세 절감을 위해 다주택자들이 본인 소유 아파트로 직접 이사하는 사례가 급증하고 있다.

이는 기존 세입자들에게 퇴거 압박을 주어 주거지 이동을 강요하며, 강남 등 핵심지에서 시작된 집주인들의 실거주 수요가 전월세 물건 부족과 가격 상승을 유발하는 원인으로 작용한다.

일부 전문가는 종부세 기준 완화(9억 원→10억 원)에 대해 강한 불만을 표하며, 부동산을 더 강하게 규제해야 한다는 입장을 고수한다.

이러한 강경한 여론과 실제 정책의 부작용 간의 괴리가 존재하며, 정부 지지율 하락으로 인해 소극적인 완화 기조를 보이고 있다.

방송에서 감성에 호소하며 눈물을 보이는 행위에 대해 출연자는 비판적인 시각을 드러냈다.

공적 자료를 다루는 방송에서는 감성적인 자극보다는 사실(Fact) 중심의 정보를 전달하는 것이 중요하며, 대중은 자극적인 감성 연출에 현혹되지 않는 판단력을 길러야 한다고 주장한다.

현재 10년 보유 및 거주 시 최대 80%까지 공제되던 장기보유특별공제(장특공) 제도가 2028년부터 개편된다.

2028년부터는 20억 원 한도가 설정되고 보유에 대한 공제가 2%로 제한되며, 2029년 이후에는 한도가 10억 원으로 축소되고 보유 공제는 완전히 폐지되어 거주 8%만 적용된다.

이러한 변화는 고가 주택 보유자들에게 실질적인 세 부담 증가를 야기하며, 자산 이동에 큰 제약을 줄 것으로 예상된다.

고가 주택일수록 공제 한도가 줄어들면 세 부담이 비약적으로 커질 수 있다.

장기보유특별공제 한도를 10억 원으로 설정할 경우, 고가 주택에 거주하는 원주민들이 세금 부담을 감당하지 못해 주거를 유지하기 어렵거나 퇴거해야 하는 상황에 직면할 수 있다.

과거에는 노력하면 상급지로 이동하는 부동산 시장의 순환이 존재했으나, 현재는 세제 정책 등으로 인해 이러한 사다리가 끊어지고 있다는 지적이 나온다.

고가 주택 보유자들이 매물을 내놓지 않아 신규 진입이 사실상 차단되고 있으며, 이는 결과적으로 고소득층과 그 자녀들만이 핵심지에 거주하는 구조를 고착화할 가능성이 크다.

이러한 현상은 자산 불균형을 심화시키고 계층 간 이동을 어렵게 만들 수 있다는 우려를 낳는다.

사실상 2029년 이후에는 해당 주택에 거주하지 않으면 장특공 혜택이 사라지게 된다. 이는 다주택자가 모든 주택에 거주하는 것이 현실적으로 불가능하다는 점을 고려할 때, 다주택자들의 매도를 압박하는 정책으로 해석된다.

일반 세율(6~45%)에 3주택 이상은 5% 추가되고, 2028년부터는 15%가 가산된다.

하지만 이 완화 정책은 2029년부터 다시 원상 복구될 예정이다. 이 정책은 비조정 지역에는 해당하지 않고 조정 지역에만 적용되며, 세법 개정이 확정되기 전까지는 기존의 30% 중과가 유지되므로 주의가 필요하다.

매입임대주택의 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제(장특공) 50% 우대 혜택은 2027년까지 유효하다.

2028년부터는 중과 배제 및 장특공 우대 혜택이 절반으로 축소되며, 2028년 이후에는 관련 혜택이 모두 소멸할 예정이다.

만약 임대 기간 종료 후 추가 전세 계약을 맺을 경우 비과세 요건을 상실할 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다.

임대 기간 종료 시점에 비과세 요건을 충족했더라도 1년 이내에 처분하지 않으면 혜택이 무효가 된다.

강남권 고가 주택은 대출이 제한적인 경우가 많아 사실상 현금성 자산을 기준으로 판단해야 한다.

1주택을 보유할 경우 부부 공동 명의를 활용하는 것이 효율적이며, 해당 주택에 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

평생 보유할 주택 외에 추가 월세 수익이 필요한 경우 업무용 오피스텔 투자가 효과적이다.

업무용 오피스텔은 종합부동산세 대상에서 제외되며, 주택이 아니므로 양도세 중과세 대상이 아니고 취득세율도 4.6%로 고정된다. 투자 시에는 업무 수요가 확인된 지역을 선택하여 공실 리스크를 관리하는 것이 중요하다.