'덜 똘똘한 한 채' 시대, 인위적인 정책은 바람직하지 않다

김종갑 전문가는 정부가 인위적인 정책을 자꾸 쏟아내는 것이 부동산 시장에 바람직하지 않다고 비판했다. 그는 이런 정책들이 다른 나라에서는 찾아보기 어려운 특이한 형태라고 지적하며, 정책의 실효성에 의문을 제기했다. 또한 정부의 개입이 시장의 자율성을 해치고 예측 불가능성을 높일 수 있다고 강조했다.

정부의 세금 정책 변화에 따라 아파트 가격대별 종합부동산세(종부세) 부담에 차이가 생겼다. 주택 가격이 20억 원 미만인 경우 종부세가 비과세되는 등 세금 혜택이 크고, 20억 원에서 30억 원 구간에서도 종부세액이 실질적으로 감소하는 효과가 나타났다. 그러나 주택 가격이 30억 원을 초과하면 종부세액이 증가하며, 40억 원을 훌쩍 넘어서는 고가 주택의 경우 과세 부담이 급증하는 양상을 보였다. 이는 고가 주택 보유자에게 더 큰 세금 압박으로 작용할 것으로 분석된다.

김종갑 전문가는 정부의 부동산 대책이 긍정적인 효과보다는 부정적인 효과를 가져올 가능성이 더 크다고 비관적인 전망을 내놓았다. 그는 과거 오랫동안 시행해왔던 정책들을 새롭게 만드는 작업이다 보니, 시장에 혼란을 주거나 의도치 않은 부작용을 일으킬 수 있다고 설명했다. 이러한 정책 변화는 부동산 시장의 불확실성을 가중시킬 수 있다고 우려했다.

정부는 유주택자에 대한 전세 대출 규제를 강화하고, 최대한 실거주 중심의 주거 환경을 조성하겠다는 계획을 밝혔다. 이는 대출을 더 줄여서 기존 주택을 보유한 사람들의 전세 대출까지 제한함으로써, 투기 목적의 주택 구매를 억제하고 실수요자 위주의 시장을 만들려는 의도로 풀이된다. 김종갑 전문가는 이러한 정부의 방침이 주택 시장의 흐름에 큰 변화를 가져올 것이라고 전망했다. 특히, 이미 주택을 보유한 사람들이 전세를 이용해 추가 주택을 구매하거나 자금을 활용하는 데 어려움을 겪을 수 있다고 분석했다. 이로 인해 주택 시장은 더욱 실거주 중심으로 재편될 것으로 보이며, 투자 목적의 수요는 줄어들 가능성이 높다. 전문가들은 이러한 정책이 시장의 안정화에 기여할지, 아니면 또 다른 부작용을 낳을지 예의주시하고 있다.

김종갑 전문가는 남양주 진접 아파트 보유자에게 해당 주택을 매도하고 다른 지역으로 옮길 것을 권유했다. 그는 이러한 결정을 빠를수록 좋다고 강조하며, 진접 지역에 계속 머무를 경우 가격이 하락하거나 횡보할 가능성이 높다고 분석했다. 단기적으로는 일시적인 반등이 있을 수도 있지만, 장기적으로는 큰 폭의 상승을 기대하기 어렵다는 의견을 제시했다.

김종갑 전문가는 남양주 진접 대신 별내, 다산, 갈매 등 서울 근교 지역의 안정성에 주목할 것을 권했다. 이 지역으로 옮긴다고 해서 엄청난 부자가 되는 것은 아니지만, 진접에서 겪었던 마음고생을 줄이고 상대적으로 안정적인 투자를 기대할 수 있다고 설명했다. 서울과의 접근성도 좋은 편이며, 다만 과거에 비해 가격이 상승하여 진접과의 가격 차이가 벌어진 점은 아쉬움으로 지적했다.

따라서 왕숙 신도시 개발은 진접 지역 주민들에게 기회와 위협을 동시에 안겨주는 복합적인 요인이 될 것으로 보인다. 신도시의 인프라 확충과 교통망 개선이 진접 지역에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있지만, 핵심적인 주거 수요의 이동은 결국 진접 주택 시장의 장기적인 전망을 어둡게 만들 가능성이 높다.

광명 하안동 주공5단지는 다른 주공 단지들과 지리적으로 분리되어 있어 가격 차이가 발생하고 있으며, 이러한 차이가 앞으로도 지속될 것으로 예상된다. 김종갑 전문가는 주공5단지가 다른 주공 단지들과 통합되지 못하고 홀로 떨어져 있다는 점이 입지적 불리함으로 작용한다고 분석했다. 이로 인해 주공5단지는 다른 단지들보다 낮은 가격을 형성하고 있으며, 향후에도 이러한 가격 격차가 줄어들기보다는 오히려 더 벌어질 가능성이 높다고 보았다.

광명 하안주공 5단지 보유자를 위한 네 가지 선택지가 제시되었다. 첫 번째는 현재 주공5단지를 보유하면서 남은 자금으로 서울 한강 라인 재개발 빌라에 갭투자하는 방안으로, 압도적으로 높은 수익률을 기대할 수 있다고 언급되었다. 두 번째는 주공5단지를 매도하고 서울의 다른 아파트(사당 쪽의 작은 평수나 근처 아파트)로 갈아타는 것이다. 단, 나 홀로 아파트는 피하되 역에서 약간 떨어진 곳도 괜찮다고 조언했다. 세 번째는 광명 내에서 재건축 속도가 빠르거나 입지가 좋은 다른 아파트로 갈아타는 방법이다. 마지막 네 번째는 현재 주공5단지를 계속 보유하는 선택지이다.

김종갑 전문가는 장기적으로 2, 3, 4, 5년 후에는 광명 하안주공 5단지의 가격이 다른 지역과 더 벌어질 가능성이 높다고 경고했다. 그는 가격 차이가 벌어질 것이 예상된다면 하루라도 빨리 이동하는 것이 진리라고 강조하며, 광명의 집값이 결코 낮은 수준이 아니라는 점도 덧붙였다. 이는 현재의 가격 격차가 미래에는 더욱 심화될 수 있으므로, 신속한 의사결정이 중요함을 시사한다.

김종갑 전문가는 금천구 시흥동 벽산아파트를 가성비 좋은 서울 대단지로 평가하며, 매수 타이밍이 좋다고 보았다. 그는 사람들이 이 아파트를 외지고 언덕배기에 있다고 생각하지만, 중요한 것은 가격 대비 얼마나 올라갈 수 있는지라고 강조했다. 서울에 위치한 아파트이기 때문에 고점 대비 저점 회복을 이제 막 시작하고 있으며, 주식처럼 '머리를 쳐든' 상태로 상승 가능성이 높다고 긍정적으로 전망했다.

이러한 조언은 벽산아파트가 현재 시점에서 저평가되어 있고 상승 여력이 있다는 판단에 기반한다. 하지만 부동산 시장은 끊임없이 변화하므로, 장기적인 보유보다는 적절한 시점에 차익을 실현하고 다음 투자처를 모색하는 유연한 전략이 필요하다는 의미로 해석될 수 있다. 따라서 벽산아파트 보유자는 단기적인 상승세에 안주하지 않고, 중장기적인 관점에서 자산 포트폴리오를 관리해야 할 것으로 보인다.

노원구 월계동 연립은 재개발 추진 움직임이 없어 투자가치가 낮다는 평가를 받았다. 김종갑 전문가는 오래된 빌라에 투자할 경우 반드시 재개발 가능성을 염두에 두어야 한다고 강조하며, 이는 자동차에 엔진이 없는 것과 같다고 비유했다. 재개발 계획이 없는 오래된 빌라는 '리어카'처럼 움직일 수 없어 장기적인 가치 상승을 기대하기 어렵다는 것이다. 월계동 연립의 경우 현재 재개발 소식이 전혀 없어 투자 목적에는 부적합하다고 보았다.

월계동 연립 대신 장위뉴타운 재개발 지역 등 대안을 모색해야 한다고 조언했다. 김종갑 전문가는 돌곶이역을 기준으로 장위뉴타운은 실질적으로 성북구에서 두 번째 부촌이 될 곳이라고 평가하며, 따님에게 월계동 연립을 매도하고 이 지역으로 갈아탈 것을 설득하라고 권유했다. 또한 그 옆의 월계 미미3 아파트와 월계 동신 아파트도 재건축 속도를 내고 있으며, 전반적으로 석관동 모아타운과 신통기획 지역도 재개발을 추진하고 있어 좋은 대안이 될 수 있다고 덧붙였다.

결론적으로 김 전문가는 지구단위계획이 중요한 참고 자료는 될 수 있지만, 재개발 사업의 성공을 담보하는 절대적인 기준은 아니라고 강조했다. 그는 투자 결정에 앞서 현장 상황과 주민들의 참여 의지를 최우선적으로 고려할 것을 당부했다.

아파트를 팔고 꼬마 빌딩에 투자하는 것은 리스크가 커서 추천하지 않는다고 밝혔다. 김종갑 전문가는 과거에는 '조물주 밑에 건물주'라는 말이 있었지만, 지금은 그런 시대가 어느 정도 지고 있다고 설명했다. 신도시가 많이 늘어나고 상가 공급이 증가하면서 꼬마 빌딩의 공실률이 급증하고 있으며, 이는 강남 지역에도 해당하는 문제라고 지적했다. 그는 옛날의 높은 수익률만 생각해서는 안 되며, 이제는 꼬마 빌딩 투자의 리스크가 아주 커졌다고 강조했다.

김종갑 전문가는 현재의 부동산 정책에 휘둘리지 말고 자녀 명의의 아파트를 계속 보유하는 것이 좋다고 조언했다. 그는 투자 가치 면에서 종합적으로 볼 때 아파트를 장기적으로 끌고 가는 것이 낫다고 판단했다. 잦은 정책 변화에 일희일비하기보다는 안정적인 자산인 아파트를 꾸준히 보유하는 전략이 더 유리할 수 있다는 것이다.

수원 팔달구 우만동 재개발 지역 매수를 권하며, 약 3억 원의 자금으로 서울 재개발 투자도 가능하다고 언급했다. 김종갑 전문가는 우만동 재개발 지역의 투자 가치가 높다고 평가하며 적극적인 매수를 권장했다. 또한, 마지막으로 남은 자금이 3억 원 정도라면 서울 재개발 지역에도 갭투자를 통해 투자가 가능하다고 밝히며, 수원과 서울 재개발 지역을 비교하여 투자 기회를 모색할 것을 제안했다.