부동산, 잡으면 문제·풀면 문제… 정책 딜레마

대출 규제와 주택 건설 공급 위축은 서로 상충하는 문제로 작용한다. 주택금융 규제가 강화되면 공급이 위축되어 장기적으로 가격 상승 압력을 받을 수밖에 없어 공급 외에 실질적인 대안이 부족하다.

인구가 지속적으로 유입되는 도시에서는 공급량 증가가 수요 증가를 따라가지 못하는 경우가 발생한다.

이러한 현상은 공급이 충분히 이루어져도 수요가 더 빠르게 늘어날 경우 임대료 상승을 방어하기 어렵다는 점을 시사한다. 이는 공급의 역설적인 결과로 해석된다.

홍콩은 헨리 조지식 토지 과세 체계를 전형적으로 따르고 있다. 근로 소득과 자본 소득에 대한 세금은 낮은 편이지만, 토지에 대한 과세는 매우 높게 책정되어 있다.

정부 세수의 상당 부분이 토지에서 나오므로 지가 상승이 곧 정부 세수 증대로 직결되는 구조이다. 이는 영국 식민지 시절부터 이어진 토지 수익 모델로, 정부가 부동산 가격 상승을 방조할 수밖에 없는 요인이 된다.

싱가포르는 국가 주도로 토지 약 90%를 정부가 매입하여 공공 주택 공급에 활용했다. 이는 사실상 몰수에 가깝게 정부가 낮은 가격에 토지를 취득한 것이다.

'7년 규칙'을 통해 토지 수용 시 가치 산정에서 최근 7년간의 개발 가치를 무시한다. 7년 동안의 개발 행위는 의미가 없으며 7년 전 가치로 토지를 매입하겠다는 원칙을 적용한다.

이러한 권위주의적 방식은 토지를 효율적으로 통제하고 시장 경제와 공공 주택 시장을 이원화하는 전략을 가능하게 했다.

싱가포르조차도 상위 10%의 고가 시장은 정부 통제를 포기하고 시장 자율에 맡긴다.

하지만 한국은 모든 구간의 집값을 잡으려 하기 때문에 정책적 딜레마에 빠진다. 이는 싱가포르와 같은 선진국도 포기한 목표를 한국이 달성하려 한다는 점에서 현실성이 떨어진다는 비판이 제기된다.

중국 지방정부는 땅을 팔아 재원을 확보하는 방식으로 운영되며, 이는 개발업자들에게 "속도"를 경쟁력으로 삼게 한다. 개발업자들은 실수요를 고려한 개발보다는 지방정부에 접근하여 빠르게 땅을 확보하고 개발하는 데 주력한다.

이러한 구조는 선분양제 악용으로 이어져, 실제 수요가 없는 지역에도 개발이 진행되고 유령 도시가 발생하는 원인이 되었다.

중국 부동산 개발업체 헝다가 2021년 디폴트를 선언한 이후, 회장이 무기징역을 선고받았다. 이 판결은 헝다의 디폴트 사태와 관련하여 3주 전에 보도된 기사에서 확인되었다.

이는 중국 정부가 부동산 개발업자들의 부실 경영에 대해 매우 엄중하게 처벌하겠다는 강력한 의지를 보여주는 사례로 풀이된다.

대출 규제를 완화하면 자산 형성의 사다리 역할을 할 수 있지만, 동시에 토지 가격 급등과 가계 부채 부담을 가중시켜 모기지가 '죽음의 빚'이 될 위험이 있다.

반대로 대출 규제를 강화하면 주택 공급이 위축되고 가격 상승 압박을 받을 수 있다. 어떤 정책을 사용하든 집값 상승을 자극하는 구조적인 역설에 직면하게 된다.

글로벌 금융위기 이후 미국에서는 집값이 올라도 공급이 뒤따르지 않는 구조가 고착화됐다. 1996년부터 2006년까지 집값 1% 상승 시 공급이 2.8% 증가했으나, 2012년부터 2017년에는 공급 탄력성이 1.8%로 하락했다.

특히 샌프란시스코와 같이 규제가 강한 상위 10% 대도시에서는 집값이 아무리 올라도 공급이 0.4% 수준으로 거의 늘지 않는다. 이러한 공급 탄력성 저하 현상은 주택 가격 상승을 더욱 가속화하는 원인이 된다.

상업용 오피스 재개발 시 용적률 상향을 통해 주택 공급을 늘리는 사례를 언급하며, 주택 지역 용적률 상향은 특혜 시비로 인해 미온적임을 지적했다. 그럼에도 불구하고 단독·다가구 밀집 지역 중 개발 가능한 곳은 아직 많다고 분석한다.

낡고 쓰러져가는 단독·다가구 밀집 지역을 주상복합으로 개발할 수 있도록 허용하고, 오피스텔 규제도 완화해야 한다고 제안했다. 이는 새로운 주거 공급을 확대하고 도시 재생을 촉진하는 방안이 될 수 있다.

저자는 부동산 정책의 해법으로 '온건한 토지 가치세'를 제시한다. 이는 헨리 조지의 단일세 모델을 그대로 적용하기는 어렵지만, 토지 가치에 대한 과세를 통해 부동산 투기 억제를 목표로 한다.

더불어 부동산이 유일한 투자 수단이 되지 않도록 자본 시장을 성장시켜야 한다고 주장한다. 하지만 정치적으로 집주인 유권자와 무주택자 간의 이해관계 충돌이 커서 이러한 정책을 추진하는 데 큰 장벽이 존재한다.

저자는 토지의 부가 다른 부와 다르며 장기적으로 치명적인 피해를 입힐 수 있다는 사실을 이해하는 것이 문제 해결의 첫걸음이라고 진단한다. 전 세계적으로 '토지의 덫'을 피한 나라는 거의 없다는 점에서 이 문제가 보편적임을 강조한다.

한 방향으로 극단적인 정책을 밀어붙일 때 발생하는 부작용을 직시해야 한다. 정치가 '쉽고 빠른 해결책'만을 제시하는 현실을 경계하고, 복잡한 부동산 문제를 해결하기 위한 신중한 접근이 필요하다.

이는 개개인의 상환 능력을 고려하여 대출을 조절하는 합리적인 방향이다.

재개발·재건축 시에는 초반 동의율을 높여 갈등 소지를 최소화하는 방안을 제안한다. 민간 건설회사, 시행사, 조합원들은 자기 영역에서 자율성을 가지고 개발할 수 있도록 규제를 완화해야 한다고 본다.

동시에 공공은 민간 시장에 과도하게 개입하거나 책임 없는 약속을 지양하여 시장의 자율성을 존중해야 한다고 주장한다.

공공 분양 주택이 시세 차익을 노리는 '로또'가 되어서는 안 된다고 비판한다. 공공 분양 시 재판매 수익에 한도를 두고 새로 주택을 구매하는 사람에 대해서도 제한을 두어야 한다고 제안한다.

공공 주택은 분양보다는 임대 위주로 운영하여 순환 구조를 만들어야 한다. 이는 청년 주거 문제 해결을 위해 지속 가능한 공공 재고 확보가 중요하다는 점을 강조하는 것이다.