LH 사장의 집값 하락 전망에 김건우 대표 "동의 어렵다"… 강남 조정과 중저가 매물 누적을 짚다

김건우 대표는 LH 사장이 공급이 늘어나면 집값이 떨어질 수 있다고 말한 데 대해 동의하기 어렵다고 밝혔다. 김 대표는 집값이 떨어질 수 있다는 정도의 말이라면 그럴 수도 있다고 보지만, 공급이 많아져 집값에 영향을 준다는 주장은 의지나 바람에 가깝다고 평가했다.

김 대표는 또 3년 뒤 크게 떨어진다는 예측에 대해서도 누구도 알 수 없는 얘기라고 선을 그었다. 공급 확대가 3년 안에 많이 이뤄질 것이라고 보지 않는다는 이유에서다.

시장 흐름에 대해서는 조정 가능성은 있다고 보면서도, 강남과 송파는 명확하게 하락하고 있어 서울 전체가 떨어진다고 보기는 어렵다고 설명했다. 다만 노원·도봉·강북·성북 등 중저가 지역도 거래량이 줄고 매물이 쌓이고 있어 좋은 흐름이라고 보기는 어렵다고 덧붙였다.

김 대표는 최근 발표된 추가 택지 지구의 물량만 보면 현실화되면 적지 않은 규모라고 봤다. 하지만 실제로 진행되는 것이 많지 않고 지연되는 사례가 많다는 점에서 계획대로 공급이 이뤄질지 의문이라고 말했다.

그 근거로 검단 신도시를 들었다. 김 대표는 검단 신도시가 노무현 정부 때 지정됐지만 아직 완성되지 않았다고 지적했다. 2018년 지정된 3기 신도시와 김포 콤팩트 시티 역시 착공이 거의 진행되지 않은 상태라고 설명했다. 정부가 매번 빨리 하겠다고 말했지만 현실은 쉽지 않다는 것이다.

김 대표는 LH가 공공임대에서 적자가 쌓이는 상황에서 대규모 공급을 감수할 수 있을지도 의문이라고 봤다. 이런 이유로 공급 확대가 단기간에 집값을 끌어내릴 것이라는 전망에는 동의하기 어렵다는 입장을 유지했다.

김 대표는 세법 개정과 현행 대출 규제가 맞물리면서 고가 주택군이 압박을 받고 있다고 설명했다. 세법 개정안은 국회에서 완화 얘기가 나오며 명확하지 않은 부분이 있지만, 고가 주택에 대한 전망은 좋지 않다고 보고 있었다는 것이다. 그는 올해 연말부터 쉽지 않을 것이라고 예상했는데 최근 상황이 그 예상대로 흘러가고 있다고 말했다.

강남 쪽, 특히 앞구정과 반포 재건축처럼 최고가라고 불리던 단지들이 크게 조정됐다. 김 대표는 일부 단지는 하락장 수준이라고 평가했다. 이런 영향으로 자금이 비재건축 쪽으로 몰리면서 상급지 전반이 조정에 들어섰다고 볼 수 있다는 판단이다.

다만 거래량은 완전히 무너지지 않았다. 김 대표는 저가 매수세가 조금씩 들어오는 느낌이라고 설명했다. 2022년 폭락장처럼 호가가 내려가도 아무도 사지 않아 빠르게 하락하는 상황과 달리, 이번에는 호가가 내려가자 이를 잡는 매물이 있어 거래가 떨어지지 않는다는 것이다.

김 대표는 노원구 등 중화급지들이 많이 올랐다고 짚었다. 그러나 이 지역은 오히려 거래가 줄고 있다고 설명했다. 반대로 강남 쪽은 거래가 오히려 조금 오르거나 유지되는데, 이는 호가가 낮아졌기 때문이며 시장이 살아났다는 뜻은 아니라고 선을 그었다.

김 대표는 이 차이를 가격과 거래의 관계로 풀이했다. 가격이 오르던 지역의 거래는 줄고, 가격이 조정된 지역에서 거래가 나온다는 것이다. 따라서 거래량만으로 시장의 강세를 판단하기는 어렵다는 취지다.

매물이 쌓인다는 보도에 대해 김 대표는 실제로 그렇다고 답했다. 그는 호가가 낮아진 물건에 대해 거래가 이뤄지고 있지만, 상승 압력이 생기려면 거래가 되면서 매물이 줄어야 한다고 설명했다. 현재는 거래가 이뤄지는데도 매물이 계속 쌓이는 구조라는 것이다.

김 대표는 이를 근매로 내놓은 물건만 골라 거래되는 시장이라고 표현했다. 매물은 급격히 늘었다가 지금은 조금씩 더 늘고 있는 흐름이라는 설명이다. 이런 이유로 전반적으로 시장이 약하다고 봤다.

지역별로는 강남·서초·송파는 명확하게 하락 중이며, 마포·용산 등 중상급지도 강남보다 덜하지만 낮아지는 분위기라고 진단했다.

김 대표는 거래가 잘 되고 있지 않느냐는 질문에 중급지도 거래가 많이 되고 있지 않다고 답했다. 그는 자료상 강남·서초·송파는 명확하게 하락하고 있으며, 마포·용산 등 중상급지도 낮아지는 분위기라고 설명했다. 반면 성북구 같은 중가 주택 지역은 가격이 유지되는 수준이라고 봤다.

김 대표는 서울 전반이 아니라 강남만 떨어지는 것 아니냐는 물음에 기본적으로는 맞다고 하면서도, 거래량을 보는 방법을 설명했다. 토지거래허가 신청수는 허가가 나기까지 약 4주가 걸려 실시간 집계가 어렵고, 실거래가는 허가를 받은 뒤 신고까지 또 시간이 걸린다. 그래서 실거래가로는 현재 거래량을 볼 수 없다는 것이다.

그는 가장 실시간에 가까운 방법으로 각 구청 민원 사이트에서 토지거래허가 신청수를 집계하는 방식을 제시했다. 허가 거부는 드물어 거의 97% 정도는 신청이 거래로 이어지기 때문에 신청수만 봐도 된다고 설명했다.

김 대표는 허가 신청수를 보면 거래량이 감소하고 있다고 설명했다. 시세는 아직 유지되고 있지만 거래량이 줄고 있다는 것이다. 특히 노원구, 도봉구, 강북구, 성북구 같은 중가 쪽도 거래량이 조금 줄었으며, 그 사이 매물은 계속 쌓이고 있다.

매물이 쌓이고 거래가 줄어드는데도 가격이 아직 유지되는 상황이라는 것이 그의 진단이다. 그러나 이 추세가 지속되면 지금은 가격이 버티더라도 매물이 더 쌓이고 거래가 계속 줄면서, 결국 가격도 밀릴 수 있다는 판단이다.

김 대표는 이런 데이터를 근거로 중급지 이하도 좋은 흐름이라고 볼 수 없으며, 강세장이라고 하기는 어렵다고 결론지었다. 다만 시장이 무조건 꺾인다고 단정할 만큼 명확한 데이터는 아니라고 유보했다.

김 대표는 비강남이라고 해서 시장이 강하다고 하기는 어렵다고 말했다. 다만 상대적으로 강한 곳으로 반도체 벨트라고 불리는 동탄구, 수지구, 분당구, 영통구 등을 꼽았다. 이 지역은 6월·7월·8월과 비교해 거래가 오히려 늘었다고 설명했다.

이 지역도 매물이 쌓이고 있지만 서울과 비교하면 확실히 덜 쌓여 있다고 봤다. 김 대표는 성남 같은 지역도 기대가 있다고 보면서도, 최근에는 대출 여건이 이들 지역을 받쳐주고 있다고 판단했다.

그는 결론적으로 반도체 벨트, 동남권, 경부 라인은 괜찮다고 봤지만, 서울은 전반적으로 강하다고 보기 어렵다고 말했다. 강남권은 이미 조정장 수준까지 왔다는 평가다.

진행자가 유동성 부족이 원인인지 묻자, 김 대표는 가격 대비 투자금이 너무 많아져 현실적으로 거래하기 어려워지는 곳이 많다고 답했다. 상급지, 특히 강남권 고가 주택 단지는 이런 상황이 맞다고 봤다.

그는 2025년 10월부터 시작한 대출 규제가 지금까지도 영향을 주고 있다고 설명했다. 반면 비강남 지역은 4억 원이나 6억 원 대출이 가능해 수요를 밀어 올릴 수 있는 여지가 있다고 봤다. 다만 그동안 갭이 이미 많이 메워진 상태에서 가격이 내려오니, 매수자가 여기서도 부담을 느끼고 있다고 분석했다.

김 대표는 각종 세금 규제가 예고되면서 2027년까지 팔아야 혜택을 받는 데드라인이 생겼다고 설명했다. 이 때문에 미리 팔려는 매도 물량이 많이 나왔다는 것이다. 토지거래허가 기간도 2026년에서 2027년까지 연기되면서 매물이 또 많이 나왔다고 덧붙였다.

그는 이런 매도 물량이 싸게 나오는 것이 집값을 끌어내리는 이유라고 설명했다. 토지거래허가 구역의 주택은 실거주 등 조건 때문에 무주택자만 살 수 있어 팔기가 어렵고, 그래서 싼 물건이 나온다는 것이다. 무주택자들은 이 싼 물건을 잡게 되지만, 더 싸게 나온 물건들이 더 많이 팔리면서 시장을 누르고 있다는 분석이다.

김 대표는 토지거래허가가 실행되면서 시장 입주물만 나오면 가격을 내릴 수 없다고 생각했는데, 2027년까지 만기가 연기된 물건이 나오면서 시장을 누르는 효과가 생겼다고 평가했다.

김 대표는 주식 등 금융자산 시장 하락이 주택 시장에 영향을 미쳤다고 설명했다. 다만 이 영향을 논리나 데이터로 명확히 분석하기는 어렵다고 유보했다. 강남 3구가 많이 조정되고 있는 가운데, 통계를 보면 강남 3구는 집을 살 때 주식과 채권을 매각해 자금을 마련하는 비중이 다른 지역보다 높다고 설명했다.

그는 30억 원 이상 주택은 주식 매각 대금이 약 20% 정도를 차지하고, 15억 원에서 30억 원 미만 주택은 10% 이하를 쓴다고 제시했다. 대출이 막힌 상황에서는 무엇이라도 팔아서 집을 사야 하는데, 주식이 떨어지면서 상급지를 누르고 있다는 것이다. 상급지가 떨어지면서 마용성도 부담을 받고 있으며, 마용성이 아직 크게 내려가지 않았지만 만약 눌린다면 더 밑으로 내려갈 수 있다고 전망했다.