용산공원, 주택 대신 녹지 두면 얻는 것

이는 북한산이나 우면산 등 외곽 산지가 녹지 면적의 상당 부분을 차지하며, 시민들이 일상생활에서 쉽게 접근할 수 있는 도심 내 생활권 녹지가 부족하다는 점을 시사한다.

녹지는 자연형과 인공형으로 나눌 수 있으며, 도시 계획에서는 시민들이 슬리퍼를 신고 쉽게 접근할 수 있는 '생활권 녹지'의 확보가 중요하다.

용산공원은 인공적으로 조성되더라도 접근성이 높아 시민의 일상생활에 기여할 수 있는 생활권 녹지로 분류된다.

뉴욕의 경우, 시민들이 거주지 근처 공원과 랜드마크 공원을 방문하는 목적이 서로 다르듯, 다양한 규모와 유형의 녹지가 시민의 효용을 높인다.

상위 계층을 위한 주택 공급은 기존 주택 시장에 필터링 효과를 일으켜 전체적인 수요 분산에 기여할 수 있다.

그러나 저소득층을 직접 겨냥한 주택 공급은 필터링 효과를 기대하기 어렵고, 중산층을 위한 주택 공급은 파급 효과가 있을 수 있으나 청년 주택의 경우 그 효과에 의문이 제기된다.

주택을 한번 지으면 이를 다시 공원으로 되돌릴 확률은 거의 없어 개발 결정이 되돌릴 수 없는 결과를 초래한다.

하지만 녹지로 보존할 경우, 10년 또는 20년 뒤 주택 수요가 급증하면 그때 주택을 지을 수 있어 미래 세대를 위한 옵션으로 남겨둘 수 있다.

정부 소유 토지 임대 방식이라도 일단 주택이 건설된 후 다시 공원으로 바꾸는 비용은 훨씬 커진다.

특히 주거 환경이 열악하고 좁은 공간에 거주하는 시민들에게는 시각적으로 녹지를 접할 수 있다는 점이 큰 위안이 된다고 분석한다.

이는 녹지 이용 경험과 무관하게 녹지 근접성이 심리적 안정감을 제공할 수 있음을 시사한다.

인구학적 변수를 통제한 후 우울증 초진 환자 증가율과 지역별 식생 지수 간의 관계를 비교하여 녹지의 영향을 검증한다.

설문조사를 통해 월급, 나이 등 개인별 지표를 수집하고, 이를 교란 요인으로 통제하여 녹지 효과를 정확히 파악한다.

다양한 통제 변수를 적용하여 교란 요인의 영향을 배제하는 것은 학술 논문 출판에 필수적인 과정이다.

이러한 통제 과정을 거쳐 연구 결과의 신뢰성을 높였다.

홍콩 카이탁 공항 부지는 약 300만 제곱미터로 용산공원과 유사한 규모를 가졌다.

이 부지는 당초 저밀도 개발을 계획했으나, 극심한 주택 수요로 인해 초고층 주택 5만 호를 공급하는 방향으로 개발 계획이 변경됐다.

이 사례는 대규모 공원 부지를 주택 공급에 활용할 때 발생하는 현실적인 압력을 보여준다.

싱가포르 군부지는 약 800만 제곱미터로 용산공원의 2~3배에 달하는 면적이다.

이 부지는 고밀도 개발을 통해 15만 호의 주택을 공급할 계획이며, 이를 위해서는 높은 용적률 적용이 필수적이다.

대규모 부지에 주택을 공급하기 위해서는 용산공원에도 고밀도 개발이 불가피할 수 있음을 시사한다.

뉴욕은 용적률 거래를 통해 특정 건물을 높게 짓는 대신 인근 건물의 높이를 제한하는 방식으로 도시 스카이라인을 유연하게 조정한다.

반면 한국은 개발 이익에 대한 형평성 논란으로 인해 획일적인 스카이라인이 형성되는 경향이 있다.

서울이 글로벌 도시로 도약하려면 용적률 거래와 같은 유연한 개발 방식을 도입하여 랜드마크를 조성하고 다채로운 스카이라인을 만들어야 한다.

주택 공급을 위해 물 재생 센터, 버스 차고지, 철도 상부 공간 등 입체화 개발이 가능한 대체 부지를 적극적으로 고려해야 한다.

국토부와 서울시가 정보를 공유하지 않고, 필요한 부지를 한 번에 공개하지 않고 하나씩 꺼내는 방식은 비효율적이다.

정부 부처 간의 협력과 투명한 정보 공유를 통해 대체 부지를 선제적으로 발굴하는 것이 중요하다.

서로 알고 있는 정보를 감추며 필요할 때만 하나씩 꺼내는 행태는 비효율성을 초래한다.

이는 주택 보유 여부에 따라 녹지 보존에서 얻을 수 있는 기대 편익이 달라지기 때문으로, 녹지 보존이 보편적 가치임에도 당장의 주거 해결이 우선일 수 있는 계층이 존재함을 보여준다.

홍콩은 중위 소득 대비 주택 가격이 20배에 달할 정도로 심각한 주택난을 겪고 있다.

그럼에도 불구하고 공원이나 외곽 산지를 개발하여 주택을 지으려는 시도에 대해 중산층의 반대가 매우 거세게 나타났다.

이는 공원 개발 시 주민들의 강력한 반대가 개발 초기 단계부터 고려해야 할 중요한 변수임을 시사한다.

서울에는 이미 남산, 서울숲 등 주요 녹지가 사방에 산재해 있어 용산공원이 추가될 경우 시민들의 녹지 접근성이 얼마나 개선될지 계량화해야 한다.

단순히 녹지의 절대량을 늘리는 것을 넘어, 인구 대비 추가적인 녹지 혜택을 받을 수 있는 시민의 수를 정밀하게 분석해야 한다.

이를 통해 용산공원 개발이 실제 시민들에게 가져올 실질적인 이득을 파악할 수 있다.

용산공원 개발과 녹지 보존 시나리오별 사회적 비용과 편익을 정량적으로 분석하여 정책을 결정해야 한다.

감정적인 찬반 대립을 넘어 증거에 기반한 합리적인 의사결정이 필수적이다.