서울 집값, 85주 연속 상승… 왜?

공급 대비 수요 부족으로 매매·전세·월세가 동시에 오르는 트리플 강세 현상이 심화되면서, 김인만 소장과 권대중 교수는 100주를 넘어 150주까지 상승세가 이어질 것으로 내다봤다.

수도권 내 공급 대비 수요 부족이 심화되고 있으며, 매매, 전세, 월세 가격이 동시에 오르는 이른바 '트리플 강세' 현상이 나타나고 있다. 전문가들은 인위적인 가격 규제가 시장의 상승 압력을 가중하는 풍선 효과의 주범이라고 입을 모았다.

서울 아파트 입주 물량은 결혼, 이혼 등으로 인한 주거 수요 증가를 따라가지 못하는 상황이다. 이러한 입주 물량 부족은 임대 시장 가격 상승을 유발하고, 이어서 매매 가격 상승을 견인하는 구조로 이어지고 있다.

현재 시장은 과거와 달리 투자 수요보다는 30대 신혼부부와 같은 실수요자들이 가격 상승을 주도하는 특징을 보인다.

단기간 내 주택 물량을 급격히 늘리기 어려운 구조적 한계가 시장 불안정을 심화시키고 있다는 지적이다.

권대중 교수는 거주 수요 대비 전세 매물이 부족한 탓에 매매가까지 오르는 연쇄 구조를 우려했다. 청년층이 서울로 쏠리는 배경에는 인프라와 일자리, 인적 네트워크의 집중 현상이 자리 잡고 있다.

정부의 가격 규제가 도리어 풍선 효과를 일으켜 상승 압력을 높였다는 평가가 지배적이다. 이는 시장 역학 관계의 변화를 의미한다.

통상적으로 전월세 가격이 매매가에 후행하는 경향과 달리, 지금은 전월세 가격 상승이 매매가를 밀어 올리는 역전된 선행 지수 현상이 관찰된다. 김인만 소장은 정부가 시장의 단기적인 상승 압력을 제어하는 데 한계를 보이고 있다고 진단했다.

김인만 소장은 강남과 강북이 서로 다른 시장 흐름을 나타내고 있다고 보았다. 강남은 세제 변화에 따른 일시적인 차익 실현 매물이 출현하여 일부 하락세를 나타내지만, 강북은 실거래가와 호가가 지속적으로 상승하는 극심한 오름세를 보인다.

이러한 상황에서 강남 지역의 하락세만을 근거로 서울 전체 부동산 시장의 안정을 논하기는 어렵다는 지적이다. 서울 전체 25개 구의 평균 집값으로 시장을 판단할 때 강남과 강북의 온도차는 중요한 변수가 된다.

2028년 말까지 60㎡ 이하 비아파트는 취득세와 보유세가 배제되지만, 청약 시 무주택 자격 상실과 다주택자 양도세 중과 등이 겹치며 수요자들에게 외면받는 실정이다.

주택 구입 시 청약 무주택 자격이 상실되어 청약이 불가능해지는 점이 실수요자들의 비아파트 매수를 망설이게 한다.

권대중 교수는 양도세 중과와 가산세 부담이 비아파트 투자 수요를 억제하고 있다고 보았다. 이는 정체된 주택 정책의 엇박자로 평가된다.

주거 인프라가 결여된 공공 주도 공급은 비효율적이다. 신도시 위주의 정책은 주변 원도심 공동화를 야기했고, 세종시 사례처럼 서울 집 전세를 끼고 분양받는 식의 2주택 수요를 부추겨 집값 안정에도 실패했다. 오히려 세종시 자체의 집값을 올리고 서울의 주택 수요를 흡수하지 못하는 결과를 낳았다.

또한, 신도시 위주의 개발로 인해 주변 원도심은 인구 유출과 상권 침체로 공동화 현상을 겪고 있다. 권대중 교수는 주거 인프라가 결여된 공급 정책은 지역 간 불균형만 심화할 뿐이라고 꼬집었다.

인프라와 일자리, 인적 네트워크가 서울에 집약된 점은 20대 청년들이 지방을 떠나 서울로 향하는 주된 동인이다.

지방의 인구 유출을 막고 청년층의 정착을 유도하기 위해서는 지방 거점 대학에 매년 1천억~2천억 원 규모의 투자를 단행하여 경쟁력을 강화해야 한다고 제안했다.

또한, 정권 교체에 흔들리지 않는 안정적인 지방 거점 대학 육성과 지속 가능한 일자리 환경 조성이 필요하며, 일회성 프로젝트는 오히려 위험하다고 경고했다.

부동산 투기 역사를 살펴보면 거래는 고려 시대부터 존재했다. 일제 강점기 인구 집중화가 가속화되면서 4대문 안 중심의 주거지가 이태원과 동소문 등 외곽으로 본격 확장되기 시작했다. 4대문 안에서 이태원과 동소문 등으로 거주 범위가 번져나갔다. 권대중 교수는 주거지 확산으로 인해 서울 중심부에서 이태원과 신설동 등 외곽으로 주거 영역이 넓어졌다고 보았다.

해방 이후 박정희 대통령 집권 시기, 70년대 초 4대문 안의 인구 포화 문제를 해결하기 위해 서울 외곽인 강남 지역 개발이 시작되었다. 최초의 신도시는 공업용 목적으로 개발된 울산이다.

권대중 교수는 강남이 70년대 초 주거용으로 개발된 계획도시임을 강조했다.

여의도 개발 역시 같은 시기에 이루어졌으며, 서울의 주요 주거 지역 확장과 신도시 개발의 역사적 배경을 보여준다.

초기 강남 개발 당시, 압구정 현대아파트와 개포동 주공아파트 등 주요 단지들은 미분양을 기록했다. 그러나 강남의 가치는 이후 학군 배정(7학군, 8학군)과 백화점, 병원 등 도시 기반 시설 확충으로 급상승했다.

특히 지하철 2호선 개통은 강남 지역의 교통망을 획기적으로 개선하며 접근성을 높였고, 이는 주택 가치 상승의 중요한 원동력이 되었다.

김인만 소장에 따르면 2022년 말 올림픽파크 포레온 84㎡ 분양가는 13억 원으로 고가 논란과 미분양을 겪었으나, 현재 시세는 30억~35억 원으로 뛰었다.

이는 3년 전의 기회를 놓친 것에 대한 아쉬움을 남기며, 미래 가치를 정확히 예측하지 못하고 당시의 부정적 분위기에 휩쓸려 판단을 그르칠 수 있다는 경고를 담고 있다.

북촌이 전통 양반 주택지이자 한옥 보존 지구라면, 평창동은 자연녹지 풍치지구에 계획적으로 조성된 고급 주택단지다. 성북동 역시 초기 수요가 몰리며 스카이 주택단지가 추가로 개발되었다. 평창동 또한 서울의 초기 개발지 중 하나로 꼽힌다.

성북동은 초기 개발 당시 높은 인기를 얻어 그 위에 스카이 주택단지가 추가로 조성되었다. 북촌(가회동, 계동)은 전통적인 양반 주택지이자 한옥 보존 지구로 그 가치를 유지하고 있다.

학군, 교통, 의료 등 주거 요소는 고유한 가치를 지니며 크게 달라지지 않을 것이라는 전망이 나왔다. 권대중 교수는 강남과 용산 등 주요 지역의 계급은 이미 정해져 있다고 보았다.

한강 벨트 지역은 시대적 흐름상 앞으로도 강세를 유지할 것으로 예상된다. 또한 유흥 문화는 글로벌 트렌드와 결합하며 성수, 용산과 같은 지역에서 새로운 모습으로 변모하고 있다.

김 소장은 AI와 자율주행 등 기술 혁신이 불러올 주거 환경 변화를 현시점에서 예측하기는 어렵다는 입장을 보였다. 학교 제도가 과거에 없었듯이 20년 후의 주거 환경 역시 현재와 매우 다를 수 있다는 설명이다.

이러한 불확실성 속에서 미래 변화를 미리 예측하여 부동산에 투자하는 것은 현실적으로 어렵다고 진단했다.

2072년에는 65세 이상 노인 인구 비중이 전체 인구의 47.7%에 달할 것으로 예상되며, 이는 행동 반경 축소에 따른 주거 형태 변화를 가져올 수 있다.

권대중 교수는 AI 기술의 발달로 외곽에 거주하면서도 도심의 인프라를 누릴 수 있는 분산된 삶의 형태가 등장할 것이라고 전망했다. 개인이 원하는 지역에 거주할 수 있는 새로운 시대가 도래할 가능성이 열려 있다.

미국 긴축 정책 등 외부 경제 요인으로 인해 향후 하락 구간이 발생할 가능성이 있으며, 이때 집값 하락과 대출이자 부담 증가라는 이중고를 겪을 수 있다고 김인만 소장은 경고했다.

따라서 실수요자들은 주거 목적의 매수와 수요가 많은 지역을 선택하는 것이 중요하며, 금리 인상에 대비하여 최소 2~3년간 버틸 수 있는 리스크 관리 계획을 세우는 것이 필수적이다.