정부, '초고가 주택 팔고 1주택 실거주' 기조… 전월세 시장 불안 우려

정부의 새로운 세제 개편안은 주택 시장에 명확한 메시지를 전달하고 있습니다. 이 개편안의 핵심은 '집은 한 채만 가지고 그 집에 직접 살아라'는 것과 '초고가 주택은 더 이상 버티지 말고 이제 팔아라'는 것입니다.

이는 주택 소유의 다주택자 규제를 강화하고, 실거주를 중심으로 주택 시장을 재편하려는 정부의 의지를 반영합니다.

심형석 교수는 세제 개편안이 발표된 후 9월경 국회로 넘어가면 내용 중 약 20~30%가 수정되거나 폐기될 수 있다고 밝혔습니다. 특히 한도, 금액, 공제 등 숫자 부분은 상당수 변경될 가능성이 크다고 보았습니다.

심 교수는 유예 기간이 있으므로 너무 공포에 시달리기보다, 필요하다면 그때 행동으로 옮기는 것이 좋다고 조언했습니다.

심형석 교수는 이번 세제 개편안의 핵심적인 내용으로 2028년부터 초고가 주택에 대한 종합부동산세(종부세) 중과를 꼽았습니다.

이는 고가 주택 소유자에 대한 세금 부담을 대폭 늘려, 주택 시장의 투기 수요를 억제하려는 정부의 강력한 의지가 담겨있다고 분석했습니다.

심형석 교수는 정부가 초고가 주택 종부세 중과를 통해 수요를 억제하고 중저가 주택 가격 하락을 기대하고 있다고 보았습니다. 그러나 현재 시장 상황은 강남 3구와 용산은 주춤하는 반면, 15억 원 이하 중저가 아파트들이 크게 움직이고 있다고 지적했습니다.

이는 정부의 정책 의도와 실제 시장 동향 사이에 괴리가 있을 수 있음을 시사하며, 정부가 시장 상황을 오판하고 있을 가능성이 있다고 언급했습니다.

심형석 교수는 장기보유특별공제 개편의 핵심이 실거주 의무 강화라고 설명했습니다. 개편안에 따르면, 장기보유특별공제를 받기 위해서는 무조건 주택에 들어가 살아야 하며, 1주택만 보유한 경우에 거주만으로도 80%의 공제를 받을 수 있게 됩니다.

이는 다주택자에게는 적용되지 않으며, 실거주하는 1주택 소유자에게 혜택을 집중하여 주택 소유의 공공성을 강화하려는 목적이 있습니다.

심형석 교수는 실거주 의무 강화 정책이 임대차 시장의 불안을 심화시킬 수 있다고 우려했습니다. 그는 지난 정부에서 실거주 요구 규제가 임대차 시장을 불안하게 만든 원인이었음을 지적하며, 임대차 수요를 내쫓는 정책이 될 수 있다고 보았습니다. 정부의 의도는 실거주를 하지 않으면 불이익을 주고, 매도 유예 기간을 두어 고령층이나 소득·자산이 부족한 사람들이 매물을 내놓도록 유도하여 시장 가격을 안정화하려는 것으로 분석했습니다.

정부의 기대와 달리, 이러한 정책이 임대 시장에 큰 혼란을 가져올 수 있다는 전망도 함께 제시했습니다.

심형석 교수는 향후 1년에서 길게는 2년 정도는 매물이 시장에 나올 것으로 예상했습니다. 그러나 그 이후에는 매물이 급격히 잠기고 임대차 시장은 극도로 불안해질 것이라고 전망했습니다.

그는 현재 우리가 겪고 있는 전월세 시장의 불안이나 전세난은 이제 시작에 불과하다고 강조하며, 앞으로 상황이 더욱 심각해질 수 있음을 경고했습니다.

심형석 교수는 지난 4년간 서울에 입주하는 물량이 11만 건이 넘었음에도 불구하고, 실제 신규 입주량은 5만 채에도 미치지 못한다고 지적했습니다. 이러한 심각한 공급 부족 상황을 고려할 때, 앞으로의 전월세 시장은 상상하기 싫을 정도로 불안정해질 것이라고 예측했습니다.

그는 주택 공급의 절대적인 부족이 임대차 시장의 불안정을 가속화시키는 주요 원인이 될 것이라고 강조했습니다.

심형석 교수는 정부가 연립·다세대·오피스텔 공급을 늘리려 하고 있지만, 이러한 정책에는 한계가 있다고 지적했습니다. 그는 정부가 단순히 공급을 늘리겠다고만 할 뿐, 실제 건설을 유도할 수 있는 구체적인 인센티브가 부족하다고 보았습니다.

특히, 1주택자 지위에서 주택 수에서 제외해주는 등의 정책이 없다면 아무도 건설에 나서지 않을 것이므로, 이러한 정책 없이는 연립·다세대나 오피스텔 공급도 이루어지지 않을 것이라고 단언하며, 현재로서는 주택 공급에 대한 해답이 없다고 판단했습니다.

전영진 본부장은 과거 재개발 투자 상품이 주로 자녀 증여 목적의 어른들에게 인기가 많았으나, 최근에는 30대 초반, 20대 후반의 젊은 층이 많이 유입되고 있다고 밝혔습니다. 이들은 낡은 동네라도 비교적 깨끗한 집을 구매하여 전세를 끼지 않고 직접 거주하려는 목적이 크다고 설명했습니다.

그는 세금 이슈를 결과적으로 '비용'으로 인식하며, 개인들은 이 비용을 헤징(hedge)하기 위해 노력할 것이라고 보았습니다. 이러한 과정에서 실거주가 늘어나고, 재개발 지역 내 실거주가 용이한 물건들로 수요가 집중될 것이라고 전망했습니다.

전세 매물이 줄어들고 가격이 오르면서 기존 거주자들도 전월세를 찾아 다른 지역으로 이동할 수밖에 없는 상황이 벌어지고 있습니다.

이는 전월세 시장의 불안정성이 심화되고 있음을 보여주며, 주거 이동이 활발해질 것임을 시사합니다.

높은 집값 때문에 자기 지역에서 매매를 선택하기가 점점 어려워지고 있습니다. 마포 지역의 경우, 전세는 10억 원 수준이지만 매매는 이미 20억 원을 훨씬 넘어서 대출 자체도 나오지 않아 구매가 거의 불가능한 상황입니다.

이에 따라 주택 구매자들은 자연스럽게 인근 지역으로 밀려날 수밖에 없는 상황이 심화되고 있습니다.

전영진 본부장은 15억 원 이하 주택은 일반적으로 6억 원까지 대출이 가능하기 때문에 계속해서 가격이 좋을 것이라고 전망했습니다. 실질적으로 동탄과 같은 규제 지역 옆의 화성시 병점구, 영통 인근의 권선구, 안양시 만안구, 다산신도시 등 15억 원 이하 지역에서 주택 가격이 움직이고 있다고 덧붙였습니다.

이는 대출 규제가 특정 가격대의 주택 시장에 수요를 집중시켜 가격 상승을 유도하는 현상으로 풀이됩니다.

전영진 본부장은 주택 시장이 가격대별로 다른 양상을 보일 것이라고 예측했습니다. 15억 원에서 25억 원 구간은 4억 원까지 대출이 가능해 그동안 눌려 있었던 수요가 움직이면서 숨통이 트일 것이라고 보았습니다.

반면, 30억 원 이상 고가 주택 시장은 대출 규제와 세제 개편의 영향으로 인해 주춤할 수밖에 없을 것이라고 분석했습니다.

심형석 교수는 정부의 대출 규제가 더욱 강화되는 방향으로 갈 것이라고 예측했습니다. 다만, 최근 토론에서 실수요자, 서민, 청년층에 대해서는 '핀셋 완화'가 논의되었다고 언급했습니다. 그는 '핀셋 규제'는 들어봤지만 '핀셋 완화'는 정부 들어 처음 듣는 표현이라며, 실질적으로 큰 완화는 아닐 것이라고 해석했습니다.

하지만 미미하게라도 실수요자를 위한 대출 완화의 기미가 보이는 것은 긍정적인 신호로 볼 수 있다고 덧붙였습니다.

심형석 교수는 전세 대출, 중도금 대출, 정책 대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함될 가능성이 있다고 조심스럽게 예측했습니다. 현재 6억, 4억, 2억 원으로 설정된 대출 한도가 더 줄어들까 걱정하는 목소리가 많지만, 개인적으로는 급격한 축소는 없을 것이라고 전망했습니다.

이는 대출 규제가 전반적으로 강화되는 방향으로 가되, 실수요자의 급작스러운 혼란을 방지하기 위한 조치가 있을 수 있음을 시사합니다.

전영진 본부장은 주택 공급 대책이 크게 두 가지 방식으로 나뉜다고 설명했습니다. 첫째는 공공이 토지를 수용하여 주택을 공급하는 방식이고, 둘째는 민간에게 인센티브를 제공하여 자발적으로 주택을 공급하게 하는 방식입니다.

이 두 가지 방식은 공공과 민간의 역할을 통해 주택 공급을 확대하려는 정책적 노력을 보여줍니다.

전영진 본부장은 이번 세제 개편을 보면서 재개발·재건축 사업의 공공성이 강화될 것이라고 전망했습니다. 특히 '도심 공공주택 복합사업'과 같이 공공이 주도하는 사업을 많이 추진할 것으로 예측했습니다.

이는 민간 주도 개발의 한계를 보완하고, 정부가 주택 공급에 적극적으로 개입하여 공공성을 확보하려는 의지를 보여줍니다.

전영진 본부장은 서울의 주택 공급 문제를 해결하기 위해서는 실질적으로 정비 사업 외에는 대안이 없다고 지적했습니다. 서울에는 더 이상 새로 지을 땅이 없기 때문에, 새 아파트는 한동안 매우 귀한 자산으로 남을 가능성이 크다고 전망했습니다.

결과적으로 자산가가 아닌 일반인들이 서울에 진입할 수 있는 방법은 더욱 줄어들 것이며, 이는 주택 시장의 양극화를 심화시킬 수 있다고 우려를 표했습니다.