서울 진입 마지막 전략, 재개발 초기 선점에 달렸다

서울의 신규 아파트 공급은 현재 재개발 및 재건축 사업만이 유일한 해법으로 남아있다. 현재 서울에는 유효 택지가 거의 없기 때문에, 민간 주도의 정비사업을 통해서만 신축 아파트 공급이 가능하다. 이러한 방식은 과거부터 꾸준히 활용되어 왔으며, 현재 상황에서 새로운 아파트 공급의 핵심적인 역할을 담당하고 있다.

국민들의 소득 수준이 높아지면서 아파트 선호도가 증가하고, 이에 따라 서울의 빌라촌이나 다가구촌은 점차 아파트 재개발의 재료적 성격으로 변화하고 있다. 전문가들은 이러한 추세가 지속되면서 서울 내 재개발 지역이 꾸준히 늘어날 것으로 보고 있다. 이는 주거 환경 개선에 대한 수요가 반영된 결과로 해석된다.

재개발 투자의 가장 큰 장점은 청약통장이 없어도 해당 지역에 지어지는 신축 아파트를 먼저 선점할 수 있다는 점이다. 또한 사업성이 좋을수록 분담금을 절감할 수 있으며, 일반 분양자들과 달리 좋은 층과 옵션을 선택할 수 있는 이점도 있다. 이러한 장점들은 재개발 투자를 매력적인 선택지로 만든다.

서울에 이미 집을 소유하고 있는 사람들 중에서도 더 좋은 집으로 갈아타고 싶어 하는 수요가 많지만, 현재 대출 규제와 매물 부족으로 인해 어려움을 겪고 있다. 특히 기존에 높은 금액의 대출을 받은 사람들은 추가 대출이 어려워 갈아타기가 쉽지 않다. 또한 시장에 좋은 매물이 점차 사라질 것이라는 불안감도 커지고 있다.

정부의 세금 정책 변화, 특히 장기보유 특별공제와 비거주자에 대한 세금 강화는 좋은 매물의 감소와 갈아타기의 어려움을 더욱 가중시킬 것으로 예상된다. 정부가 실거주 의무를 강화하고 비거주자에 대한 세금을 대폭 인상할 경우, 시장에 풀리는 매물이 줄어들고 그나마 남아있는 좋은 매물은 대부분 실거주자들이 점유하게 될 것이다. 시세 차익이 큰 고가 주택 소유자들은 장기보유 특별공제 상한선이 설정되더라도 실거주를 선택할 가능성이 높기 때문에, 매물 부족 현상은 심화될 것으로 보인다. 이로 인해 갈아타기를 원하는 사람들은 좋은 매물을 찾기가 더욱 어려워질 전망이다.

현재 서울에 진입할 수 있는 가장 현실적인 방법은 재개발 투자를 통해 서울 핵심 지역을 소액으로 초기에 선점하는 것이다. 이 전략은 '서울 핵심지', '소액', '초기 선점'이라는 세 가지 핵심 요소를 바탕으로 한다.

서울 핵심지는 주로 강남이나 용산과 같이 양질의 일자리가 풍부하고 교통이 편리한 역세권 지역을 의미한다. 이러한 지역들은 역이 촘촘하게 연결되어 있어 이동이 용이하며, 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있어 수요가 집중되는 경향이 있다. 외곽 지역에 비해 이동에 불편함이 있을 수 있지만, 전반적인 생활 편의성이 높아 주거 선호도가 높다.

서울 재개발 투자 시에는 역 주변의 미개발 지역을 우선적으로 고려해야 한다. 역 주변은 항상 수요가 풍부하고, 도시가 포화 상태일 때 용적률 혜택을 받을 가능성이 높기 때문이다. 서울시가 추진하는 역세권 장기 전세, 역세권 활성화, 공공·민간 도심 복합 사업 등 대부분의 재개발 사업이 역 반경 몇 미터 이내를 규정하고 있어, 역세권은 투자 가치가 높다.

또한, 사업성을 따져볼 때는 역 주변이면서도 아직 개발이 덜 된 지역을 찾는 것이 중요하다. 이미 개발이 완료된 역 주변 지역은 투자 매력이 떨어질 수 있으므로, 개발 여지가 있는 곳을 잘 선별해야 한다. 이러한 지역에서 동의율이 높을 만한 물건을 찾아 투자한다면, 남들보다 먼저 좋은 지역을 선점할 수 있다.

젠트롱 TV에서는 매주 목요일과 토요일 오후 1시에 서울 핵심지를 소액으로 선점하는 재개발 투자 전략에 대한 세미나를 진행하고 있다. 관심 있는 투자자들은 해당 세미나를 통해 구체적인 정보를 얻을 수 있다.

재개발 사업 초기 단계에 투자하는 것이 가격 측면에서 유리하다. 사업이 진행될수록 불확실성이 해소되고 가치가 명확해지면서 가격이 상승하기 때문이다. 초기 단계에서는 아직 가격에 미래 가치가 충분히 반영되지 않아 상대적으로 낮은 가격에 진입할 수 있다.

조합설립인가 이후에는 재개발 물건 매입을 권장하지 않는다. 이 단계부터는 단일 물건 소유자 이슈나 권리 합산 문제 등 복잡한 변수들이 발생할 수 있기 때문이다. 오히려 사업의 불확실성이 높은 초기 단계에 투자하는 것이 가격적으로나 여러 측면에서 훨씬 유리할 수 있다.

최근 신통기획이나 민간 도심 복합과 같은 새로운 재개발 사업들은 '패스트 트랙' 방식으로 더욱 빠르게 진행되고 있다. 앞으로 시작될 새로운 사업장들은 이전보다 훨씬 더 빠른 속도로 추진될 것으로 예상된다. 이는 정부의 공급 확대 의지와 맞물려 재개발 시장에 활력을 불어넣을 전망이다.

재개발 초기 투자 시에는 주택수 제외나 신축 소형 주택 세제 특례와 같은 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다. 특히 전용면적 60m² 이하의 수도권 6억, 지방 3억 이하의 신축 주택에 투자할 경우, 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택수에서 제외된다. 이 혜택은 아파트에는 적용되지 않으며, 도시형 생활주택, 연립, 다세대, 오피스텔 등에 적용되며 2027년 말까지 연장 적용된다.

재개발 및 재건축 조합원의 경우, 관리처분 인가일부터 입주 가능일까지의 공사 기간 동안은 사실상 거주가 불가능하므로, 실거주 의무 예외 규정이 적용된다. 현재 세제 개편안에 따르면, 관리처분 계획 인가일 현재 해당 주택에 1년 이상 거주한 조합원에게는 실거주 의무를 인정해 주는 방향으로 논의되고 있다.

재개발 투자 물건을 선택할 때는 감정평가가 높게 나올 만한 물건을 고르는 것이 중요하다. 감정평가액이 높으면 조합원으로서 더 유리한 대우를 받을 수 있기 때문이다. 하지만 좋은 물건은 일찍 팔리는 경향이 있어, 사업성을 저해하거나 노후도 요건을 깨뜨리는 문제가 발생하기도 한다.

또한, 재개발 지역에서는 권리를 인정받지 못하고 청산되거나 다른 물건과 합산되는 경우가 발생할 수 있으므로 주의해야 한다. 신통기획, 모아타운, 민간 도심 복합, 일반 재개발 등 사업 유형에 따라 권리 인정 방식이 다르므로, 충분한 사전 학습과 확인이 필수적이다.

투자할 물건이 추후 아파트로 변환될 수 있는 자격을 갖추고 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 만약 아파트로 변환이 가능하다면, 해당 물건들 중에서도 최소한의 금액으로 투자할 수 있는 물건을 선택하는 것이 유리하다. 일반적으로 전세가가 높거나 매매가가 낮은 물건이 투자 효율이 높다.

재개발 투자 시에는 해당 지역의 전체 노후도 요건을 함께 고려해야 한다. 권리 산정에서 제외되는 물건들이 많거나, 신축 물량이 지나치게 많은 지역은 투자 대상에서 제외하는 것이 좋다. 이는 재개발 사업의 진행 속도와 사업성에 직접적인 영향을 미치기 때문에 신중한 판단이 필요하다.

재개발 및 재건축을 통한 아파트 입주권 확보는 현재 서민들이 서울에 진입할 수 있는 사실상 마지막 방법으로 여겨진다. 다른 경로로는 신축 아파트에 접근하기 어려운 현실 속에서, 정비사업은 서민들에게 새로운 기회를 제공하고 있다.