서울 5억 미만 아파트, 재건축 앞둔 곳 찾아봤습니다

번동주공4단지는 현재 900세대 규모다. 재건축되면 1천세대를 넘어 1천세대 중반까지 갈 수 있다. 용적률이 140%로 낮은 수치인데, 이는 곧 대지지분이 크다는 뜻이다. 일반적으로 용적률이 낮을수록 한 세대당 차지하는 토지의 비중이 크기 때문에, 추후 재건축 시 상대적으로 유리한 입지를 확보할 수 있다.

단지 내 평형대는 17평부터 31평까지 다양하다. 용도지역은 3종 주거지로 지정되어 있다.

번동주공4단지의 재건축은 2084세대 규모로 기획되고 있다. 일반분양이 상당히 많이 나온다. 현재 소유자가 900명인 것에 비해 일반분양만 570세대가 나올 예정인데, 이는 현저한 차이다. 분담금은 기존 소유자들이 재건축 사업에 필요한 비용을 부담하는 것인데, 일반분양이 충분하면 그 부담이 크게 줄어든다.

정비구역 지정이 완료된 상태로 재건축이 진행될 것으로 보인다. 때문에 현 시점에 5억 미만으로 매입할 수 있다는 것이 매력이다.

번동주공4단지 가격이 최근 변동이 심했다. 한때 6억3천만원까지 올랐던 최고가에서 현재는 많이 빠진 상태다. 강남 중심부 아파트와는 달리, 이 지역은 최고가까지 회복하지 못하고 있다.

다만 최근 들어 회복하는 과정이 일어나고 있다. 이는 지금이 매입 타이밍으로서 나쁘지 않다는 뜻이다.

방학 신동아는 현재 3169세대로 노원구에서 가장 큰 아파트다. 재건축이 완성되면 4천세대를 넘을 것으로 예상된다. 주변 아파트들인 한양2·3·4차와 3세라비는 대부분 1500~1600세대 규모인데, 방학 신동아는 이들보다 훨씬 크다.

단지 규모가 크다는 것은 이 지역에서 가격을 리딩할 수 있는 능력을 가진다는 뜻이다.

방학 신동아는 정비구역 지정까지 완료된 상태로 진행 중이다. 특이하게 이 단지는 주거 시설만 있는 것이 아니라 상가도 포함되어 있다. 때문에 필지가 다르게 구성되어 있다. 이는 재건축 추진 과정에서 소유자들 간 이해관계를 조율해야 할 부분이 많다는 뜻이기도 하다.

방학 신동아는 단순히 큰 아파트가 아니라 이 지역의 랜드마크 아파트다. 이 단지가 성공적으로 재건축되고 가격이 잘 형성되면, 주변의 작은 단지들도 수월하게 나아갈 수 있다는 뜻이다. 반대로 문제가 생기면 주변에 부정적 영향을 미칠 가능성도 있다.

도봉산역 근처의 서울가든 같은 아파트는 30평 기준으로 4억5천만원대부터 5억 미만으로 구입이 가능하다. 이 일대는 도봉초등학교가 신축 수준의 리모델링을 진행 중이어서 앞으로의 교육 환경 개선을 기대할 수 있다.

서울에서는 처음으로 고등학교가 폐교되는 일이 있었다. 도봉고등학교가 재작년 폐교된 것이다. 한편 도봉초등학교는 오래된 건물을 신축 수준의 리모델링으로 개선하고 있다. 이는 지역의 교육 인프라가 재편되고 있다는 신호다.

중랑천을 기준으로 왼쪽이 도봉구, 오른쪽이 노원구다. 녹천역이 두 구의 경계 기준이 된다.

노원구는 7호선을 통해 강남으로 연결된다. 직선거리는 있지만, 7호선을 타고 내려가면 강남에 도달할 수 있다. 이 지역은 수락산과 도봉산이 있어서 산림 자원이 풍부하고, 등산 코스가 잘 정비되어 있다. 거주환경이 좋다는 뜻이다.

주변 아파트들 대부분이 4억대 후반에서 5억대에 맞춰져 있다. 산을 좋아하는 사람들이 거주하기에 적합한 환경이다.

노원구의 아파트들은 대부분 경과 연수가 29~33년으로, 30년 이상인 단지들이 상당수다. 이는 곧 재건축 움직임이 예상된다는 뜻이다. 또한 이들 단지는 모두 지하철역으로부터 145~300m 범위 내에 있다.

이 거리 범위는 1차 역세권으로 분류된다. 1차 역세권으로 인정되면 용적률 상향의 혜택을 받을 수 있다. 서울시 기준으로 역세권의 보정계수는 최대 2배까지 적용될 수 있어서, 같은 대지에서도 더 많은 세대를 지을 수 있다는 뜻이다.

노원구 아파트들의 대지지분을 비교해보면 차이가 난다. 은빛1단지는 8평, 다른 단지는 7.6평, 두산은 10.8평이다. 두산이 대지지분이 가장 크기 때문에, 재건축 추진 시 상대적으로 유리한 입지를 가질 수 있다.

지하철역으로부터 500m 정도 거리의 아파트는 법적으로는 2차 역세권으로 인정된다. 하지만 실무상으로는 1차 역세권이 우선 지원되기 때문에, 개발 신청 과정에서 어려움을 겪을 수 있다.

1차 역세권의 범위는 보통 250~350m이고, 2차는 500m이다. 하지만 서울시가 2차 역세권의 개발 신청을 검토할 때는 1차 역세권의 물밀이 먼저 처리될 때까지 미루는 경향이 있다. 이는 곧 개발이 지연될 수 있다는 뜻이다.