금리 8% 시대, 집값 곡소리 나는 이유

부동산 전문가 타이거는 주택담보대출 금리가 연 8% 수준에 도달했다고 경고했다. 이는 그가 이전에 예상했던 수치에 이르렀음을 의미한다. 시장은 현재 세제 개편 논의가 마무리될 때까지 관망세를 유지할 것으로 예상된다.

하지만 0.5%포인트와 같이 단기간에 급격한 금리 인상이 추가적으로 발생하지 않는 한, 현재의 금리 인상 자체는 시장에 제한적인 영향을 미 미칠 것으로 분석했다.

타이거는 대출 총량 규제가 지속적으로 레버리지 활용에 제약을 가하고 있다고 설명했다. 대출 한도가 풀어지고는 있지만, 이는 기존의 한도를 계속 유지하는 수준에 불과하다는 입장이다. 이로 인해 상급지 주택 구매자들은 대출 자체가 어려워 금리 인상의 영향을 덜 받지만, 10억에서 15억 원대 주택을 영혼까지 끌어모아 구매한 '영끌족'은 대출 이자 부담으로 인해 가장 큰 타격을 입을 것으로 내다봤다.

“대출 총량을 위해서 규제를 하고 있지 않습니까? 이제 푼다고는 하는데 그러니까 계속적으로 할 수 있는 한도를 풀어 놓는 거지.”라고 타이거는 말했다.

대출 이자 부담의 증가는 부동산 시장에서 단지별 차별화를 가속화할 것으로 예상된다. 타이거는 실거주 수요가 강한 단지와 '무지성'으로 매수한 단지가 명확하게 구분될 것이라고 전망했다. 결과적으로 경매 물량이 증가하고 시장에 더 큰 혼란이 초래될 수 있다고 지적했다.

“이제 좀 옥석가리기가 나오지 않을까요? 이제 어떤 단지들이 진짜 실수요가 붙는 단지들이었고 어떤 단지들이 그냥 무지성으로 매수했다는 단지들이 나오면서”라고 타이거는 말했다.

실수요자들은 현재의 하락장에 대비하여 '버틸 수 있는' 지역을 신중하게 선정해야 한다고 타이거는 강조했다. 향후 시장 상황이 더욱 어려워졌을 때 주택을 유지할 수 있는지를 판단하는 것이 중요하다고 봤다. 또한, 고가 단지의 급락 시점에 이를 통해 더 나은 지역으로 '점프'하거나 탈출할 수 있는 가능성도 염두에 두어야 한다고 덧붙였다. 단기적인 시장 쇼크가 발생했을 때 가격 복원력이 높은 단지를 선택하는 것이 현명하다고 조언했다.

“실 매수를 할 수 있는 실수요자들이 단지 선별을 진짜 잘해야 된다. 왜냐면 지금보다 더 어려워지는 상황이 왔을 때 버텨야 되는 지역인지에 대한 판단도 잘해야 되지만”라고 타이거는 말했다.

특히 실거주 의무가 없는 지역을 위주로 주택을 선별하는 것이 유리하다고 강조했다. 더불어 재개발 지역은 대출 총량 압박이 상대적으로 적어 젊은 세대에게 좋은 기회가 될 수 있다고 덧붙였다.

타이거는 2006년에서 2008년 시점에도 유사한 현상이 있었다고 언급했다. 따라서 막연히 용적률 상향을 기대하기보다는 이미 구역 지정이 완료된 곳을 위주로 선별적이고 안정적으로 접근해야 한다고 조언했다.

“근데 소액 재개발이 뜨면 뜰수록 이게 상승의 끝자락으로 가는 거 아니냐라는 그런 말들이 있죠. 그게 이제 2006년하고 뭐 2008년 접어드는 시점에도 그러한 일들이 일어나서”라고 타이거는 말했다.

타이거는 연 소득 1억 6천에서 1억 7천만 원 가구가 주택담보대출 이자를 감당하는 데 어려움을 겪을 것이라고 분석했다. 특히 월 천만 원 소득자가 절반에 달하는 400~500만 원을 원리금 상환에 투입하게 되면 정상적인 생활 유지가 불가능해질 것이라고 경고했다. 금리가 8%대에 진입하게 되면 과거의 '무지성 매수세'가 멈출 가능성이 크다고 전망했다.

“영끌 끝이 월 4, 500을 갈아넣어야 되는 순간이라고 한다면... 8%대 가까운 금리를 받아야 된다라고 하는 분들이 생긴다고 한다면 좀 멈추지 않을까?”라고 타이거는 말했다.

생애 최초 주택 구입자가 아닌 경우, 주택담보대출 한도가 40%로 제한되어 시장 움직임이 크게 위축될 수 있다고 타이거는 지적했다. 기존 주택을 처분하여 차익을 실현했더라도, 새로운 주택 구매 시 대출 한도 제한으로 인해 상급지로 이동하는 것이 어려워질 것이라고 설명했다.

“생초가 안 되는 분들은 어차피 대출이 40%밖에 안 되잖아요... 결국에는 움직임이 안 나올 수도 있다.”라고 타이거는 말했다.

타이거는 현재 정부 정책이 강남 지역으로의 진입을 위한 '빅 찬스'를 제공하고 있다고 평가했다. 그는 현 정부가 아니면 강남 부동산을 이처럼 '바겐세일'하는 기회는 없을 것이라고 단언하며, 강남 진입을 희망하는 사람들에게 지금이 적기라고 조언했다. 이러한 강남 선호 현상은 소셜 미디어와 유튜브를 통해 전국적으로 확산되고 있으며, 지역에 관계없이 많은 사람들이 강남 진입 기회에 관심을 가지고 있다고 언급했다.

타이거는 “이런 정부가 아니면 강남을 이렇게 바겐세일을 할 수가 없습니다. 여러분들 강남 가시고 싶으신 분들은 지금이 빅찬스니까 빨리 가십시오.”라고 강조했다.

타이거는 서울 내 용답동, 답십리, 장안동 등 유휴지를 활용한 개발의 필요성을 제안했다. 그는 신속통합기획(신통기획)과 같은 패스트트랙 제도를 적극적으로 활용하여 주택 공급을 확대해야 한다고 강조했다. 또한, 정치권이 표를 의식한 정책보다는 실질적인 주택 공급 대책을 마련해야 한다고 촉구했다.

“차라리 이런 데는 뭐 여기 답십리랑 장한동 이쪽을 뭐 개발을 어떻게 한다는 뭐 대책을 내세워서 뭐 신통이나 뭐 이런 것들 뭐 패스트트랙을 만들던가 뭐 그런 걸 좀 만들어야지”라고 타이거는 말했다.

타이거는 실효성 있는 주택 공급 대책으로 대학 캠퍼스의 지방 이전 및 유휴 부지 활용을 제안했다. 과거에도 대학 캠퍼스 이전 사례는 있었지만 실효성이 낮았다는 점을 지적하며, 정부가 더욱 적극적으로 재개발을 추진해야 한다고 강조했다.

“저는 진짜 어떤 대책들이 나왔으면 좋겠냐면 그냥 대학을 좀 지방 이전을 그러니까 좀 이렇게 캠퍼스를 분산을 해서요. 뭐 대학교 부지를 뭐 개발을 해 가지고 뭐 여러 가지 협의를 해 본다든지”라고 타이거는 말했다.

타이거는 소셜믹스 정책이 입주민 간의 갈등을 유발하는 잘못된 제도라고 비판했다. 그는 임대주택 입주민의 소비 행태와 인식 문제를 언급하며, 정당한 대가를 지불하는 사람들에게 합당한 주거 환경을 제공해야 한다고 주장했다. 이러한 소셜믹스 정책은 결국 사회적 갈등을 심화시킬 뿐이라고 덧붙였다.

“소셜믹스가 너무 저는 잘못된 생각이라고 생각을 하거든요. 그래서 그런 거 없애고 차라리 진짜 돈을 내는 사람들한테 정당한 집을 주고 뭐 그게 안 되는 분들도 있잖아요.”라고 타이거는 말했다.

그는 기존 임대주택 단지에서도 입주민들이 퇴거해야 하는 시점이 다가오면서 갈등이 재발할 수 있다고 우려했다. 이는 정부가 장기적인 관점에서 주택 문제에 대한 책임을 회피하고 있다는 비판으로 이어졌다.

“고독이랑 강동 쪽에서 막 생겼던 그런 여러 가지 임대 문제들이 이제 아마 타고 들어올 거예요. 왜? 이제 그쪽에 임대들도 나가야 되는 시점들이 올 거지 않습니까?”라고 타이거는 말했다.

타이거는 단기적인 주택 공급 대책이 현실적으로 나오기 어렵다고 지적했다. 그는 투자자들이 정부의 말을 맹신하기보다는 서울의 유망 지역에서 나타나는 빠른 변화의 속도, 사람들의 심리, 그리고 종합원들이 추구하는 이익에 대한 열정을 관찰해야 한다고 조언했다. 이러한 요소들을 통해 충분히 투자 기회를 포착할 수 있다고 덧붙였다.

“공급대책은 단기간에 나오기 어렵다. 그래서 여러분들은 정부를 믿지 마시고 누굴를 믿어라. 서울에 유망처에 빨리 나오는 속도. 사람들의 심리 그다음에 종합원들이 갈고하는 그 이익에 대한 열정들을 보시게 되면 충분히 기회가 많다.”라고 타이거는 말했다.

그는 신축 빌라 구매 시 대출 측면에서 이점이 있으며, 재개발 구역 투자를 통해 상급지로 '점프'할 기회를 잡을 수 있다고 설명했다. 이는 현 정부 정책의 틈새를 활용한 투자 기회로 해석될 수 있다고 덧붙였다.

“그쪽 뒤쪽에 앉아 있는 빌라들이 지금 정부에서 또 어떻게 보면 수혜를 줬기 때문에 뭐 대출이나 이런 부분들에 대해서 신축도 뭐 사도 되고 뭐 여러 가지 것들이 나오지 않습니까?”라고 타이거는 말했다.

타이거는 현재 정부 정책이 자산가들에게는 '바겐세일' 기회를 제공하며 유리하게 작용하고 있다고 분석했다. 반면 청년들에게는 마음 상하는 상황일 수 있지만, '디딤돌'과 같은 정책을 통해 다시 점프할 수 있는 기회를 만들어주고 있다고 설명했다. 특히 생애 최초 주택 구입자 대출 완화 등 여러 혜택이 있으므로, 청년들은 이러한 정부 정책의 '틈새 시장'을 하나하나 공략하며 자산을 형성하는 전략을 세워야 한다고 조언했다. 그는 이를 RPG 게임을 공략하는 것과 같은 재미있는 분석으로 비유했다.

“저는 지금 정부 정책에서 뭐 오히려 박연세일 하는 거는 좀 자산가들에게 너무 유리하고요. 청년들이 뭐 좀 마음은 되게 상했겠지만 점프할 수 있는 다시 디딤도를 만들어 줬기 때문에 그리고 생초를 쓰는 거 있잖아요. 뭐 그런 것도 완화해 준다고 하고 여러 가지 방향들에 대해서 메리트들이 있는 그 틈세 시장을 하나하나 공략을 하면서”라고 타이거는 말했다.

금리가 8%까지 상승한 현 시점에서 시장 상황을 주의 깊게 지켜봐야 한다고 타이거는 강조했다. 특히 15억 원 이상의 고가 단지들은 매수세가 멈칫할 가능성이 크다고 전망했다. 이는 6억 원까지 대출을 최대로 받는 구매자들이 이자 부담을 크게 느끼기 때문이라고 설명했다. 그는 시장이 당분간 보합세를 보일 것으로 예상하며, 거시 경제 변수에 대한 지속적인 관찰이 필요하다고 덧붙였다.

“금리는 8%까지 올라왔기 때문에 지금 주의해야 되는 건 맞다. 근데 여기서 지금 멈칫할 수 있는 단지들은 15억 걸리는 단지들이 많이 멈칫할 것이다. 왜냐면 6억까지 풀로 대출을 받는 분들이.”라고 타이거는 말했다.

그는 '똘똘한 한 채' 정책과 지방 규제를 풀지 않는 세제 정책이 지속된다면 이러한 서울 쏠림 현상이 더욱 가속화될 것이라고 분석했다. 정부의 정책 변화와 레임덕(정권 말기) 전 시기의 투자 기회에 주목해야 한다고 강조했다.

“똘똘한 한체 정책 세제 정책 자체가 지방에 대한 규제를 안 풀어 주는 사항이라고 한다면 향후 2년 정도는 무조건 올라가는 추위로 갈 것 같다.”라고 타이거는 말했다.