강남 저평가 지역, 갭 1억대로 투자

금 한 돈 가격이 8년 전 문재인 정부 시절 20만 원에서 30만 원 사이였으나, 현재 80만 원 수준으로 크게 상승했다. 이러한 금값 상승은 곧 화폐 가치의 급격한 하락을 의미한다.

차윤원 대표는 "금값이 올랐다고 하는 것은 그마만큼 화폐 가치가 하락됐다는 건데 문재인 정부 시절에는 금 한 돈이 20만 원에 30만 원 사이였다면 지금 80만 원이라고 한다면 여러분의 지금 그 화폐 가치는 지금 한참 밑으로 떨어지지 않았나?"라고 말했다. 이는 당시 대비 현재 화폐의 실질 가치가 대폭 떨어졌음을 보여준다.

적금이나 저축 대신 월세 형태의 주거를 권장하며, 월세 비용을 단순한 소비가 아닌 투자의 한 과정으로 인식해야 한다. 물가와 인건비 상승이 실물 자산의 가치를 지속적으로 끌어올리는 상황이다.

차윤원 대표는 "적금 붓지 말고 저축하지 말고 정말 월세 살아서 월세를 하나의 적금이나 투자로 보고 좀 투자를 하셔서 이자를 내셔 가지고 그걸 이자를 소비라 비용이라 생각하지 말고 그게 곧 적금이고 투자다 이렇게 보시라고 말씀드리는 건데"라고 조언했다. 이는 이자 비용을 투자를 위한 지출로 보아야 한다는 뜻이다.

이로 인해 결국 집값 상승으로 이어지는 경향이 있다.

차윤원 대표는 "미국도 그렇고 우리나라도 그렇고 지금 돈을 좀 많이 뿌리고 있지요. 결국은 또 몇 년 지나고 나면 그 뿌린 돈이 어디로 가냐면 실물 경제 실물 쪽으로 가격 상승, 인건비 상승 이렇게 됩니다."라고 분석했다. 따라서 물가 상승 위기 시에는 핵심 지역의 실물 자산에 투자하여 가치 하락에 대비하는 것이 중요하다.

이로 인해 수요 대비 공급이 절대적으로 부족한 상황이 발생했다.

차윤원 대표는 "양질의 주택 소위 아파트에 대한 수요가 서울은 많습니다. 그런데 수요는 많은데 공급한 물량이 없죠. 그리고 또 지난 2011년에서 2020년 사이에 물량 자체가 없었기 때문에 당연히 수요가 많이 늘어나는 거고 아파트, 양질 주택 이게 희소합니다."라고 지적했다. 한강변과 강남 3구에 대한 과도한 규제가 오히려 이 지역으로 수요를 쏠리게 하는 원인으로 작용하기도 했다.

강남권 내에서도 아직 저평가되어 있지만 미래 가치가 높은 지역을 선점하는 것이 중요하다. 5년 이상의 장기적인 관점에서 접근하면, 누구나 알 만한 강남에 갭 1억 원대로 접근 가능한 투자처를 발굴할 수 있다는 분석이다.

차윤원 대표는 "오늘은 강남에서도 좀 저평가된 지역 그리고 미래가 있는 지역을 한번 보실 테니까는요. 괜찮은 투자처 그리고 미래 전망이 좋은 지역에다가 약 5년만 내다 보시고 하나 사 두시기 바랍니다. 누구나 아는 강남에 갭 1억대로 접근 가능한 저평가된 지역이 있더라."라고 말했다.

이는 미래 가치가 기대되는 지역에 5년 이상 장기 투자하면 좋은 결과를 얻을 수 있다는 점을 강조한다. 투자자들은 강남의 숨겨진 저평가 지역을 찾아 소액으로도 진입할 수 있는 기회를 모색해야 한다.

반면 가난한 사람들은 위험성이 큰 곳에 작은 돈으로 큰 수익을 얻으려다 실패하는 경우가 많다.

차윤원 대표는 "부자들은요 잘 안 되는 짓을 안 해요. 무슨 말이냐면 돈 안 버는 것을 피해가고 리스크를 했지를 먼저 하고 투자를 해요. 근데 잘 안 되고 가난한 사람들은요. 리스크가 있는데만 들어가요. 작은 돈으로 큰 돈 벌려고 그러다 더 망 망가지는 거예요. 그까 위험한 거예요."라고 설명했다. 무작정 큰 수익을 좇기보다, 안정성을 확보하는 것이 중요하다고 강조했다.

무조건 싼 지역보다는 인기 지역에 투자하는 것이 더 효율적일 수 있다. 인기 지역은 전월세 수요가 많아 공실 위험이 적고, 전세금을 끼고 투자할 경우 실제 투자금(갭)을 줄일 수 있다.

차윤원 대표는 "근데 나중에 알고 보면요. 싼 지역은요. 나중에 새가 안 나가거나 공실 나거나 또는 월세 전세가 낮아 가지고 들어가는 돈은 오히려 인기 지역이 덜 들어가는 경우가 되게 많아요."라고 말했다. 이는 인기 지역이 자금 효율 면에서 더 유리할 수 있다는 점을 시사한다.

과거 염리 4구역과 5구역의 빌라에 투자한 사례가 있다. 5~10년 전 약 2억 5천만 원에서 2억 6천만 원에 전세 2억 3천만 원을 끼고 3천만 원에서 4천만 원을 투자했던 곳이다.

차윤원 대표는 "예를 들어서 염리 4구역 5구역 빌라들 염리동 같은 경우 보세요. 염리 4구역 5구역도 불가 뭐 10년 전 5년 전만 해도 2억 5천 2억 6천 전세 2억 3천 끼고 3천만 원 4천만 원 투자했어요. 근데 구역 지정된다고 지금 공고공람하잖아요. 그니까 원룸 빌라도 지금 11억 10억 해요. 투룸은 12억 하고 그 순식간에 순식간에 89억 올랐단 말이에요."라고 설명했다. 현재는 구역 지정 공고·공람 단계로, 원룸 빌라가 10억~11억 원, 투룸은 12억 원까지 호가하며 투자금 대비 8~9억 원의 수익을 기록하고 있다.

재개발 투자의 가장 기본적인 요건은 건물의 노후도다. 노후도 외에도 호수밀도, 도로 접도율, 전용 면적 노후도 등 다양한 조건을 종합적으로 따져봐야 한다.

차윤원 대표는 "제가 재개발 투자의 기본은 항상 노후도라고 늘 말씀드리죠. 노후도하고 역여 여건들 뭐 전 뭐 호스밀도니 뭐 도로 접도율이라든가 그다음에 뭐 전용 면적 노후도 뭐 이런 전용 노후도 이런 것들 다 따져야 되니까 여러분들이 이거 따지기 힘들잖아요. 그럼 따지기 힘들면은 그냥 전문가한테 막 물어보세요. 이거 확실한지. 그리고 노후도 이런 거 그 거 계약서 쓸 때 특약에다가 노후도 조사해 달라. 또 써 주고 여기도 조건 가능한지 아 조건 보고 써 달라고 하세요."라고 조언했다. 개인 투자자가 이 모든 조건을 분석하기 어렵기 때문에, 전문가의 도움을 받거나 계약서 특약에 노후도 조사를 명시하는 것이 중요하다.

단독주택이 많은 재개발 구역은 세대수가 적고 일반 분양 물량이 많아 사업성이 좋은 것으로 평가된다. 사업성이 좋다는 것은 곧 조합원의 이익이 크다는 의미다. 그러나 단독주택 소유자가 많을수록 재개발 반대파가 많아져 사업 진행이 지연되거나 무산될 가능성이 크다.

차윤원 대표는 "단독 주택 많은 거 좋아하죠. 왜냐면 단독 주택이 많으면 세대수가 적고 일반 분양이 많으니까 사업성이 좋아지잖아요. 사업성이 좋다. 이 말은 곧 아 내가 이익이 많다라는 거죠. 그런데 단독 주택이 많아 가지고 반대파가 많아서 내가 죽을 때까지 이 사업성을 누리지 못하고 재개발이 안 돼요. 재개발 반대파가 많은 것은 재개발이 안 돼요."라고 강조했다.

따라서 신속한 재개발을 위해서는 신축 쪼개기 등이 필요하며, 단독주택 비율이 낮고 빌라가 많은 지역이 사업 속도가 더 빠를 수 있다는 점을 고려해야 한다.

입주 후 높은 프리미엄을 기대하려면 학군, 중학교 학원가, 그리고 필수적인 교통 환경이 좋아야 한다. 이 세 가지 요소가 조합원의 권리가액을 방어하고 높은 자산 가치를 유지하는 데 결정적인 역할을 한다. 강남권 내에서도 그동안 노후도나 단독주택 비율 문제로 저평가되어 왔던 지역들이 현재는 갭 1억 원대로 접근 가능한 투자처로 주목받고 있다.

차윤원 대표는 "이 입주의 프리미엄이 좋으려면 항상 가장 중요한게 이 학군이 중요하고 중학교 학원과 중요하고요. 교통은 당연히 필수적으로 좋아야 된다. 그런데 오늘 보니까 이 강남에 좋은 입지가 확실히 좋은데도 불구하고 그동안 노후도가 잘 안 맞고 단독이 좀 많았기 때문에 이 좀 어떻게 보면은 여러분들이 듣지 못한 지역이었던 거 같아요. 그래서 그 지역이 지금 현재 1억으로 접근 가능한 저평가된 지역이에요."라고 설명했다.

이러한 지역들은 그동안 주목받지 못했지만, 현재 시점에서 뛰어난 입지 조건과 저평가된 가격을 바탕으로 향후 높은 입주 프리미엄을 형성할 잠재력을 지닌다.