부동산 애널리스트, 26년 보유 서장훈 건물 사례로 장기 투자의 중요성 강조

이상우 애널리스트는 강호동 선수의 사례를 들며 타고난 재능 이상으로 노력하면 두 가지 분야에서 모두 최고가 될 수 있다고 말했다. 그는 강호동이 운동선수로 1등을 하고 개그맨으로도 1등을 달성한 것을 보며, 노력의 중요성을 깨달았다고 밝혔다.

이상우 애널리스트는 서장훈이 소유한 양재역 건물의 가치 상승 사례를 소개했다. 서장훈은 2000년 IMF 외환 위기 당시 경매로 나온 이 건물을 28억 1700만 원에 매입했다. 이후 26년이 지난 현재, 이 건물의 호가는 450억 원에 달한다고 밝혔다.

서장훈 건물의 가치는 대지면적 기준 평당 4억 원으로 평가된다고 이상우 애널리스트는 설명했다. 그는 이 가격이 적정한지 판단하려면 인근 지역에서 대지면적 기준으로 거래된 사례들을 찾아보는 것이 좋다고 조언했다.

서장훈 건물이 낮은 층수임에도 높은 가치를 인정받는 것은 건물 자체의 가격이 아닌 땅의 가치로 평가되기 때문이라고 이상우 애널리스트는 말했다. 그는 이 건물이 주변에서도 가장 낮은 층수임을 언급했다.

이상우 애널리스트는 '근사한 건물'의 기준을 대지면적 400평부터라고 제시했다. 그는 400평 정도는 되어야 자주식 주차 공간을 확보하고도 충분한 여유가 생긴다고 설명했다. 그보다 작은 규모의 대지에서는 주차 공간이 충분하지 않아 건물의 가치가 떨어진다고 덧붙였다.

건물에 자주식 주차 공간이 부족하여 지하 1층까지만 자주식 주차를 하고 그 이하부터 기계식 주차를 넣어야 하는 경우, 건물 가치가 크게 하락한다고 이상우 애널리스트는 지적했다.

이상우 애널리스트는 부동산으로 돈을 벌면 대개 좋은 소리를 듣기 어렵다고 언급했다. 최근 세금을 거의 내지 않고 큰 수익을 올린 사람의 이야기도 할 수 있지만, 자신에게 해가 될까 봐 말을 아끼겠다고 말했다.

26년 동안 건물을 보유한 후 매도하는 것은 투기로 보기 어렵다고 이상우 애널리스트는 주장했다. 그는 26년간 자산을 보유한 것을 투기라고 말하는 사람은 그 자체가 문제라고 강조했다.

이상우 애널리스트는 부동산을 장기 보유하는 것이 매우 어렵다고 설명했다. 그는 하루에도 몇 번씩 팔고 싶은 충동에 휩싸일 수 있으며, 부동산 정책 변화와 세금 부담, 심지어 코로나19와 같은 어려운 시기를 모두 감수하고 26년을 버틴 것은 명백한 투자라고 강조했다.

아파트 가격이 먼저 급등하면 일정 시차를 두고 땅값이 뒤따라 상승하는 경향이 있다고 이상우 애널리스트는 분석했다. 아파트만 홀로 계속 오를 수는 없으므로, 아파트 인근의 좋은 땅들은 그 뒤를 이어 가격이 올라붙게 된다는 것이다.

이상우 애널리스트는 주식 투자의 높은 변동성을 강조하며, 부모님들이 주식 투자를 만류했던 이유를 뼈저리게 느낄 것이라고 말했다. 반면 부동산은 장기간 보유할 경우 좋은 일이 생길 가능성이 매우 높다고 설명하며, 주식과 부동산 투자의 근본적인 차이를 설명했다.

빌딩 투자는 아파트와 달리 임대 수익 발생 속도가 예상보다 훨씬 더딜 수 있다고 이상우 애널리스트는 경고했다. 따라서 건물 투자 시에는 자기 자본을 훨씬 많이 투입하고 대출(레버리지)은 적게 사용해야 어려운 시기를 버틸 수 있다고 조언했다.

이상우 애널리스트는 부동산 투자의 진정한 승자는 '시간을 버티는 사람들'이라고 강조했다. 큰 수익은 시간을 이겨낼 때 발생하지만, 자산이 위태로운 상태에서는 시간을 버티기 어렵다는 것이다. 그는 투자의 가장 큰 걸림돌이 조바심이라고 덧붙이며, 인내심의 중요성을 재차 강조했다.