8년간 폭락 외치던 전문가들, 왜 입장을 바꿨나

이상우 애널리스트는 자신을 '극에 있는 사람'이라 규정하며 "저는 극우파"라고 명확히 했다. 다만 자신을 무지성 폭등론자로 보는 시각에 대해서는 강하게 반발했다. "학교 선배들이 무지성해 보여서 저도 그 카테고리로 묶여 보이는 것 같다"고 설명하며, 이는 자신을 완전히 잘못 알고 있는 것이라고 밝혔다.

이상우는 자신의 업무 강도를 수면 시간으로 설명했다. "저는 제가 담당하고 있는 업종 외에도 다른 그 어떤 전문가라 불리는 분보다 더 열심히 살고 있습니다"라고 단언했다. 수면이 극히 부족해서 주치의가 '치매 온다'고 경고할 정도인데, 그마저도 1시간에서 2시간으로 늘린 것이라고 덧붙였다.

이상우는 자신의 표현 방식을 명확히 구분했다. "저는 옳다 그랬지 폭등한다고 말씀드린 적은 없습니다"라고 주장하며, 폭등할 곳은 따로 정해져 있어서 손님들한테만 언급한다고 설명했다. 공개석상에서는 "상승한다"는 표현을 주로 사용한다고 덧붙이며, 이를 "과한 표현을 쓰지 않기로 유명하다"고 자평했다.

이상우는 자신의 강의 내용과 아이디어가 타인에게 무단으로 도용되는 관행을 강하게 비판했다. "초등학교 시절 강의에서 제시한 방법을 다른 사람들이 따라하는데, 저희 강에 와 가지고 이렇게 얻어 가셔 가지고 자기가 마치 처음 한 것냥 하는 분들이 수도 없이 많습니다"라고 지적했다. 강의 자료를 나눠주지 않는 이유도 이러한 도용 때문이라고 밝혔고, 출처 명기를 명확히 해야 한다고 주장했다.

이상우는 자신과 반대 입장의 약세론자들이 최근 의견을 바꾸고 있으며, 그들이 정부로부터 지원을 받는 것 같다고 언급했다. "사장님과 반대로 저 끝에 있는 분들이 여럿 계신데요. 이번에 의견들을 좀 바꾸고 계시더라고요"라고 관찰했다. '등대'라는 분과 여의도에 있던 여러 분들이 최근 변절한 것으로 보인다고 지적하며, "그분들 보니깐 여기저기서 자리도 없고 돈도 받고 그러시는 거 같은데 저는 일절 정부랑 아무 일도 하지 않고 있는데 말이죠"라고 덧붙였다.

집값 폭락을 예고했던 약세론자들의 예측이 현실과 맞지 않는다고 이상우는 지적했다. "폭락은 커녕 폭등이 저녁으로 확산되고 있고 서울 외곽의 국평 아파트도 20억을 자꾸만 깔아오더라"고 관찰했다. 전월세도 연일 신고가를 기록 중이며, 서울 아파트 평균 전세액이 이미 7억 원을 돌파했다고 덧붙였다. 국민의힘 장동혁 대표가 '붕괴하였다'고 평가한 약세론 주장이 현재와 맞지 않는 상황이 벌어지고 있으며, 정부가 강남 2구만 때려 잡으면 이겼다는 분위기가 형성돼 있다고 설명했다.

강남 가격 하락을 주장하는 쪽이 제시하는 근거가 과장되어 있다고 이상우는 평가했다. "강남 3구 실거래가 데이터상 생각보다 그렇게 많이 안 빠졌습니다"라고 명확히 했다. 앞구정에서만 나오는 개별 사례들—80~90억대가 70억으로 떨어지거나 60억대가 40억대로 떨어졌다는 주장—을 일반화하려는 시도가 있다고 지적했다. 이런 거래들은 세금 때문에 공급된 특수한 경우일 뿐 전체를 대표할 수 없다는 입장을 보였다.

이상우는 정부가 부동산 폭락을 예상하는 논리를 분석했다. 대통령실은 연체 증가가 경매 폭증으로 이어지고, 궁극적으로 부동산 가격 폭락으로 이어질 것으로 보고 있다는 설명이다. "연체가 늘고 있고 그래서 집이 넘어가서 경매가 폭증해서 결국 부동산 가격은 폭락할 거다라고 보고 있는 거거든요"라고 정부의 관점을 요약했다. 이러한 시나리오가 현실화되지 않은 상황에서 정부의 예측 근거를 검토할 필요가 있다는 뉘앙스를 드러냈다.

2027년 세법 개정 내용의 복잡성 문제를 이상우가 제기했다. "2027년 세법 개정한 내용이었죠. 대통령은 세제계 편안을 국회에서 알아서 수정하라고 말씀하셨대요"라고 설명했다. 대통령도 악마 같다고 느낄 정도로 이 개정안이 복잡하다는 평가인데, 대통령은 국회에 수정을 맡기고 있다. 한편 국민의힘 장동혁은 수정이 아닌 폐기를 주장하고 있는 상황이다.

세법 개정의 문제가 실무 현장까지 영향을 미치고 있다고 이상우는 지적했다. 세무사들이 양도세 계산에서 오류가 있을까 봐 여러 명에게 물어봐야 하는 비정상적인 상황이 벌어지고 있다. "세무사도 계산에 오류가 있을까 봐 두 번 두 명 세 명 물어봐야 되는게 요즘 양도세 상담 문화잖아요. 이거 정말 정상 아니죠?"라고 비판했다. 이는 수식으로 자동 계산되는 간단한 체계가 없다는 것을 의미하며, 전문가 집단의 신뢰도 문제로까지 이어진다.

부동산 대토론회의 스타 인물이 입장을 바꿨다. 8년간 하락론을 외치던 이 인물이 정부 대책 발표 이후 다른 입장으로 변한 것이다. 특이한 점은 손도 들지 않았는데 특별히 지명받았다는 것이다. 이상우는 "그분 때문에 다른 폭나기들이 매우 서운해 하셨죠. 아씨, 나도 열심히 했는데 왜 제만 예뻐해?"라고 당시 분위기를 전했다. 높은 지위의 인물이 이런 발언을 하면서 같은 진영의 다른 사람들에게 불만이 생겼다는 설명이다.

이상우는 부동산 대토론회에서 정부가 기대했을 만한 급진적 주장들이 실제로는 나오지 않았다고 지적했다. "많이 가진 놈들 거 다 뺏어서 거기다가 공공 임대 주택을 때려 줘야 된다. 이 정도의 얘기를 듣고 싶으셨을 텐데 안 나와서 그러신 거 같은데요"라고 설명했다. 공공임대주택 공급 강화나 재산권 제약 같은 강경한 주장이 부재했으며, 이것이 정부의 기대와 현실의 괴리를 만들었다는 해석이다.

이상우는 부동산 하락론자들의 주장에서 논리적 모순을 발견했다고 지적했다. "물가 상승률이 금리보다 더 많이 뛰기 때문에 부동산 가격 못 잡는다"는 주장이 제시되는 한편, 금리 인상 시 대출 의지가 충만할 것이라는 상반된 주장도 동시에 제기된다는 것이다. 이런 논리적 일관성의 부족이 정책 신뢰도를 떨어뜨린다는 뉘앙스를 드러냈다.

이는 자신의 입장 변경이나 예측 수정의 필요성을 암묵적으로 인정하는 것으로 해석된다. 오래 고집해 온 입장을 버리거나 크게 수정하는 것이 전문가로서의 신뢰도에 미칠 영향을 고려한 결정으로 보인다.

이상우는 부동산 분석가로서 지켜야 할 기본 원칙을 제시했다. "특히 부동산이라는 건 방향성이 있는데 어떻게 말을 하루에도 몇 번 바꾸고 한 달에도 몇 번 바꿀 수 있겠어요?"라고 반문했다. 전문가가 갖춰야 할 태도는 일관된 방향성을 유지하면서, "적어도 이러 이러한 일이 있어도 이 추세는 5년은 가겠다, 10년은 가겠다"는 정도의 중장기 관점을 제시하는 것이라고 설명했다. 진정한 부동산 연구자들은 이러한 방향성을 가지고 발언해야 한다는 입장을 드러냈다.

이상우는 부동산 분석의 전문성 부재 문제를 비판했다. 일부 연구기관이 상승률을 -1, 0, 1로만 이야기한다고 지적했다. "그런 데들도 진짜 웃기지 않습니까? 상승 버튼, 하락 버튼 아니면 잘 모르겠으면 보아... 저희 애한테도 물어도 '내 눈에 올 거 같니?' '응. 1' 아니 '-1' 이거랑 뭐가 달라요?"라고 비판했다. 해외 유명 대학 출신들이 초등학생도 할 수 있는 수준의 분석을 세금으로 월급을 받으면서 제시하고 있다는 점을 안타까워했다.

이상우는 하락론 진영의 주요 인물들이 잇따라 입장을 바꾸고 있다고 확인했다. "한 분은 저랑 같이 건설 하셨던 최 대표님인 거 같고... 겸임 교수님이시죠"라고 구체적으로 언급했다. 광수복독방 대표 외에 최 대표와 한문도 겸임 교수가 모두 입장을 변경한 것으로 파악된다. 여러 명의 동시 입장 변경이 개인적 판단 변화보다는 뭔가 시장의 신호를 감지한 결과일 수 있다는 뉘앙스를 드러냈다.

이상우는 주요 인물들의 동시 입장 변경을 시장 변화의 신호로 읽어야 한다고 강조했다. "매우 좋지 않은 시그널이라 보고 있습니다. 이런 분들이 이렇게 돌아서면 매우 불편해진다"고 경고했다. "아, 무슨 일이 있기 때문에 이렇지?"라며 의문을 제기했고, 입금이 제대로 안 된 건 아닌지 의구심을 드러냈다. 동물 행동이 자연재해를 예고하듯이, "갑자기 안 하던 행동들을 하고 계시는데 이 안 하던 행동 상당히 유념에서 볼 필요 있는 거 같습니다"라고 설명했다. 자연재해가 많은 나라에서 동물 행동 변화로 지진이나 쓰나미를 예측하는 것처럼, 이들의 행동 변화도 주목할 신호라는 비유를 제시했다.