재개발·재건축, 지금 사도 돈 될까?

추석 이후 이사철이 시작되면서 부동산 시장에 대한 관심이 급증했으며, 신축 아파트 청약 당첨이 어려워지자 재개발·재건축을 통한 신축 소유 희망이 커지고 있다.

이는 청약 당첨이 복권처럼 확률 싸움인 반면, 재개발·재건축은 신축으로의 변모만 확정되면 사실상 100% 당첨과 같다는 인식 때문이다.

재개발·재건축 투자는 초기에 투자금이 들어간다고 해서 끝이 아니며, 추가 분담금 발생 가능성과 같은 복잡한 자금 관리의 시작을 의미한다.

자금 계획이 제대로 세워지지 않으면 사업 중간에 매도하기도 어려워지며, 단순 매매와 달리 입주 또는 매각 시점까지 지속적인 자금 관리와 불확실성 감수가 필요하다.

결국 내가 입주를 하든 나중에 팔든, 끝날 때까지는 끝나는 것이 아니라는 인식이 중요하다고 부읽남은 강조했다.

재개발 사업은 조합 설립부터 관리처분 인가까지 평균 12년이 소요되며, 이는 조사 대상 재개발 7곳의 결과를 토대로 한다.

관리처분 인가 이후에도 이주, 철거, 준공까지 추가적인 기간이 필요하므로 총 사업 기간은 15년에서 20년까지 늘어날 수 있다.

따라서 재개발 투자는 불확실한 미래에 장기간 자금을 묶어두는 구조로, 짧은 시간 안에 성과를 기대하기 어렵다.

재건축 사업은 통합 심의 도입 등으로 인허가 기간이 단축되면서 재개발에 비해 사업 속도가 빠른 것으로 체감된다.

통계적으로 조합 설립부터 관리처분까지 재개발이 평균 11.2년 소요되는 것에 비해 재건축은 6.1년이 걸리는 것으로 나타났다.

하지만 여의도 대교아파트처럼 단기간에 성과를 내는 사례도 있지만, 재건축 역시 전체 사업 기간을 고려하면 여전히 10년 이상의 장기 투자가 필요한 경우가 많다.

재개발·재건축 투자는 시작부터 입주까지 15년에서 20년 정도의 긴 시간이 소요될 수 있다는 각오가 필요하다.

사업이 안 될 수도 있다는 최악의 상황을 가정하고 투자를 결정해야 하며, 중간에 매도하고 나올 수 있는 출구 전략을 항상 염두에 두어야 한다.

5년 만에 2배 수익을 거두면 연 복리 수익률은 15%지만, 15년이 소요되면 5% 미만으로 하락한다. 미국 국채 금리 수준의 수익이라면 리스크를 감수할 이유가 없기에, 투자금과 수익률을 기간별로 나누어 종합적으로 판단해야 한다고 전문가들은 강조했다.

예를 들어, 5년 만에 2배 수익을 얻었다면 연 복리 수익률은 약 15%이지만, 15년이 걸리면 5% 미만으로 급락한다.

이처럼 기간을 고려했을 때 미국 국채 금리 수준의 수익률에 불과하다면 높은 리스크를 감수할 이유가 없다고 분석한다.

사업이 1~2년 지연될 때마다 수익률이 급감하는 만큼, '속도가 전부'라는 격언은 재개발·재건축 투자에서 자산을 보호하는 핵심 지표다. 평생 거주할 목적이 아니라면 신속히 사업을 마치고 매도하는 전략이 유리하다고 부읽남은 분석했다.

'속도가 전부다'라는 격언처럼, 사업이 1~2년만 지연돼도 투자 수익률이 급격히 감소하기 때문이다.

평생 살 집이 아니라면 빨리 신축으로 변모시키고 매도하는 것이 유리하며, 이는 투자 수익률을 보호하는 중요한 요소가 된다.

재개발·재건축 투자는 예상보다 높은 분담금, 세금 문제, 경제 상황 변화 등 다양한 변수로 인해 완주하지 못하고 중간에 포기할 위험이 존재한다.

하락장에서는 손실을 보거나 본전만 찾는 수준으로 매도해야 할 수도 있으며, 대부분의 투자자들이 최선의 상황만을 가정하고 모든 자금을 투입하여 외부 변수에 취약해진다.

따라서 최악의 상황에서도 버틸 수 있다는 확신이 있을 때만 투자를 감행하는 것이 현명하다.

정비사업 투자자들은 인가 예정, 용적률 상향, 분담금 저렴 등의 장밋빛 유혹에 쉽게 현혹되는 경향이 있다.

그러나 설계안과 공사비가 확정되는 순간 조합원들은 현실적인 성적표를 받게 되고, 이로 인해 갈등이 발생하여 비상대책위원회(비대위) 결성 및 사업 지연이 발생하는 경우가 빈번하다.

결국 '돈은 거짓말을 안 한다'는 말처럼, 숫자로 드러나는 현실 앞에서 희망적인 전망은 쉽게 무너지기도 한다.

강도 높은 대출 규제로 인해 아파트 매수가 어려워지면서, 재개발·재건축이 대안 투자처로 주목받고 있다.

또한 주택 공급 부족에 대한 불안감이 커지면서, 적은 돈으로 재개발·재건축 구역을 미리 선점하여 미래 가치에 베팅하려는 심리가 확산되고 있다.

현재 타이밍에 재개발·재건축 시장에 진입하여 큰 수익을 기대하는 것은 어렵다는 분석이다.

투자금이 적게 드는 물건은 사업 불확실성이 높은 고위험 상품이며, 미래 가치가 확실한 곳은 이미 높은 프리미엄이 형성되어 있어 기대 수익률이 낮다.

신축으로 변모하기까지의 장기간과 물가 상승률을 고려할 때, 투자를 통해 큰 이익을 얻으려면 상당한 인내심이 필요하다.

정부의 부동산 규제는 언제든 변할 수 있으며, 일시적 2주택 처분 기한 단축과 같은 소급 적용 가능성도 존재한다.

5년에서 10년의 장기 투자 시 향후 주택 공급 물량 변화가 주요 변수가 될 수 있으며, 재개발·재건축은 투자 심리에 따라 가격 변동성이 매우 크다.

더불어, 재개발 구역이 신축으로 전환되지 못하면 자산 가치가 하락할 위험이 항상 존재한다.

시장이 붕괴하여 '망했다'는 이야기가 나올 때가 실제 매수 적기였다고 부읽남은 설명한다.

2022년에서 2023년의 시장 상황이 이에 해당하며, 현재는 분위기가 좋아 프리미엄이 최고치로 형성된 시기이므로 공격적인 투자보다 수비적인 전략이 필요하다.

무주택자는 인생 역전을 노리기보다 욕심을 내려놓고 향후 환금성이 좋은 물건 위주로 접근해야 한다.

재개발·재건축 사업이 '망했다'고 평가받을 때가 오히려 매수 적기이다.

실제로 2022년부터 2023년까지 시장이 붕괴했던 시점이 대표적인 매수 시점이었으며, 이때 진입하면 보유 기간도 짧아지고 수익률도 높아져 좋은 투자가 될 수 있다.

프리미엄은 리스크에 대한 보상이므로 사업 불확실성이 해소될 때 오히려 높은 수익률을 기대할 수 있다는 설명이다.

현재는 신축, 구축, 재건축, 재개발 할 것 없이 모든 부동산 가격이 오르고 있어 프리미엄이 최대치로 형성된 시기이다.

모두가 잘 된다고 할 때 욕심을 내면 좋지 않은 결과가 나올 확률이 높으므로, 정비구역 지정조차 되지 않은 재개발이나 지역주택조합(지주택)과 같은 위험한 물건에 대한 투자는 특히 경계해야 한다.

현재 시장은 투자 수익률 측면에서 큰 돈을 벌 수 있는 장세가 아니라고 부읽남은 진단했다.

따라서 무주택자는 인생 역전을 노리기보다 향후 환금성이 좋은 물건 위주로 접근해야 하며, 매수 희망자가 몰리는 시기라면 보유자는 매도 후 갈아타기를 고려하는 수비적인 전략이 바람직하다.