자양동 일대 재개발, 아직 소문 전 기회인가

출연자 김학주는 자양동 일대가 사람들이 가장 선호하고 투자를 원했던 곳이라고 설명했다. 그는 자양 1·2동, 9동, 군자동, 능동보다 입지가 훨씬 낫다고 평가했다.

소문은 아직 나지 않았고 눈에 띄는 움직임도 없다고 한다. 그럼에도 정비업체가 조용히 들어와 1구역과 2구역의 구체적인 밑그림을 그리고 있다는 것이 그의 핵심 주장이다.

서울 집값은 87주 최장 연속 상승을 기록했고 하락 조짐은 보이지 않는다. 전월세도 함께 오르고 있으며, 출연자 권기헌은 공급 부족이 근본 원인이라 2~3년, 길게는 5~6년 이어질 수 있다고 봤다.

그는 홍지성 국토부 장관과 서울시장이 합의한 핵심을 민간 역할로 짚었다. 서울 재건축·재개발의 90%가 민간 개발이어서, 집값을 자극하지 않는 재개발 중심으로 공급을 늘린다는 방향이다.

빌라 매매 규모는 5조 원에 이르고 거래량은 61% 늘었으며 프리미엄은 7~8억 원씩 올랐다고 한다. 안 팔려 고생하던 예전과 달리 빌라도 아파트와 같다는 인식이 퍼지는 중이다.

다만 권기헌은 묻지 마 투자는 절대 안 된다고 경고했다. 신규 아파트가 15~17억 원 이하인 서울 외곽은 건축비 상승과 추가 부담금 때문에 개발 구역이 해제될 수도 있다고 덧붙였다.

서울 재개발은 신속통합, 모아타운, 역세권, 시프트, 민간 복합 등 네 가지 이상으로 나뉜다. 용적률은 300% 이하와 500~1300%로 구분된다.

권기헌은 용적률도 중요하지만 입지가 훨씬 더 중요하다고 주장했다. 신규 아파트가 20~30억대에 형성된 곳이라면 개발 방식과 상관없이 성공 투자가 가능하다는 판단이다. 그는 동작구·성동구 모아타운이 은평구·성북구 역세권 개발보다 수익이 크고 해제 가능성도 낮다고 비교했다. 15억 이하 외곽은 투자하면 안 된다고 경고했고, 경기도 재개발 지역도 서울 외곽과 비슷하다고 봤다.

권기헌은 여섯 가지 조건 가운데 강남 접근성이 가장 중요하다고 짚었다. 2호선은 돌아서 가지만 7호선, 3호선, 9호선은 강남으로 직접 이어져 강남까지 10분 안에 닿는 입지라고 설명했다.

그는 성수 전략정비구역 빌라가 30억 이상, 아파트가 50~60억대로 평가된다고 말했다. 2년 전 5억 3천만 원에 투자한 자양동 빌라가 현재 18~20억 원, 나중에는 35억대 아파트가 될 것으로 전망했다.

권기헌은 자양 3동이 이미 아파트 시세가 형성돼 기회가 지나갔다고 판단했다. 자양 1·2동은 재개발 구역 지정 곳이 14억, 추진 중인 곳이 8억 수준이며 실투자금이 최소 5억 이상 필요하다고 설명했다.

기회를 놓친 투자자들은 구의동으로 옮겨 가는 중이라고 한다. 구의동 신축 빌라는 매매 5억 9천만 원, 전세 낀 실투자금은 최소 3억 원이다. 능동·군자동·중곡동은 재개발 구역은 아니지만 추진 가능성이 높아 5억 8천만 원 내외라고 덧붙였다.

김학주는 대부분의 투자자가 자양·구의·군자처럼 이름이 익숙한 지역을 고른다고 지적했다. 화양동은 어린이대공원역이 있지만 지명 자체를 모르는 사람이 많다고 했다.

건국대 쪽은 상권이 강해 투자 대상에서 빠지기 쉽고, 실제 기회는 상권 바깥 역세권 쪽에 있다고 설명했다. 어린이대공원 초역세권이면서 개발 요건을 거의 갖춘 곳이라는 판단이다.

자양 1·2동과 자양 4동은 이보다 더 비싸다고 비교했다.

그는 화양동 B지역이 초역세권임에도 5억 초반으로 더 싸다고 주장했다. 실투자금 1억 원대로 4억 원대 매물에 투자할 수 있다는 설명도 덧붙였다.

김학주는 구의동·자양동·군자동에서 재개발을 설명하던 정비업체가 이제 화양동으로 들어오고 있다고 주장했다. 주민설명회가 본격화되면 주민 개발 의지가 높아져 속도가 붙는다는 논리다.

그는 개발 여부보다 초기 단계에 얼마에 들어가느냐가 핵심이라고 강조했다. 5억 원대와 10억 원대의 차이를 들며 자양 1·2동을 놓친 사례를 들어 지금 선점하라고 권했다.

김학주는 성수동 아이파크 리버포레 84㎡가 실거래가 40억 원을 찍었다고 소개했다. 주변이 중업지역과 단독·다세대·빌라 위주인데도 아파트가 이 가격에 거래됐다는 점을 짚었다.

그는 앞쪽의 한강과 한양대의 탁 트인 조망이 가격을 끌어올렸다고 해석했다. 화양동도 한강과 건국대 방향으로 조망이 나올 수 있어 미래 가치가 높다고 결론지었다.

김학주는 노량진·영등포·신길·대방 일대를 여의도 옆 한강변 벨트로 묶었다. 영등포역 중심은 대부분 이미 재개발 구역으로 지정됐고, 대방역 오른쪽은 아파트 단지로 채워졌다고 설명했다.

그는 대방역 왼쪽과 신길역 사이가 마지막 남은 자리였다고 주장했다. 작년 2월부터 올해 7월 31일까지 여섯 곳이 역세권과 신속통합 재개발 구역으로 순차 지정됐다고 전했다.

그는 모아타운이냐 신속통합이냐보다 어떤 입지에 신규 아파트 시세가 형성되느냐가 핵심이라고 주장했다. 한강과 여의도 야경 조망이 나오는 고밀 개발 가능성도 근거로 들었다.

김학주는 마지막 남은 자리라 놓치고 나면 후회할 수 있다며 토요일 오프라인 세미나에서 자세한 내용을 설명한다고 안내했다.