다주택자 줄었지만…전세난에 집값 상승 압력

전체 주택 소유자 중 1주택자의 비중이 85%에 달하는 것으로 조사됐다고 한정훈 미래가치투자연구소 대표가 설명했다.

2주택자는 12%, 3주택 이상 다주택자는 3%를 차지해, 일반적인 예상보다 다주택자 비중이 낮은 것으로 파악된다.

이로 인해 신혼부부 등 실수요자의 주거난이 심화되고 있으며, 매년 서울에서 약 5만 가구의 신혼부부 전세 수요가 발생하는 상황에서 전세 시장은 심각한 문제에 직면해 있다.

현재 양도세 중과가 적용되면 최대 82.5%의 세율이 부과될 수 있으나, 내년부터 2년간 한시적으로 세금 완화가 예고되었다.

그러나 집값 상승에 대한 기대감이 세금 부담보다 크다고 판단하는 다주택자들은 주택을 매도하지 않을 가능성이 높아, 일시적인 세금 완화만으로는 다주택자의 매도세를 이끌기 어렵다고 분석된다.

다주택자들이 매물을 내놓더라도 그 물량은 제한적일 것으로 보이며, 개인적인 판단으로는 집값 오름세가 세금 비중보다 훨씬 클 것이라고 한정훈 대표는 내다봤다.

전세 제도의 소멸 가능성이 거론되는 가운데, 전세 제도가 없어지면 임대료가 현 수준보다 훨씬 높아질 수 있다는 우려가 제기됐다.

서울 및 경기 15개 지역의 토지거래허가구역 지정으로 인해 실거주 의무가 생겨 전세 물량이 감소하고 있다.

또한 전세자금 대출 한도 축소와 다주택자 규제 강화가 월세 공급을 증가시켜 전세 시장의 월세화를 부추기고 있다.

이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서 임대 시장의 불안정성이 심화되고 있다고 분석된다.

모든 정부가 서민 주거 안정을 명분으로 내놓는 대출 규제 정책이 결국 서민의 부담만 가중시키는 결과로 이어진다고 분석했다.

이는 유동성 공급을 늘리려는 재정 정책과 통화량을 줄이려는 통화 정책이 서로 충돌하며 시장에 혼란을 주고 있다는 분석이다.

이러한 정책의 불일치가 시장의 불확실성을 높이고 있다는 비판이 제기된다.

과거 용문동 38번지 일대는 노후도 미달로 개발 계획이 불투명하여 투자를 기피하던 지역이었지만, 현재는 상황이 달라졌다.

주변 국제업무지구 및 효창공원역 일대 개발이 활발하게 진행되면서 용문동 일대의 개발 가능성이 높아지고 있다.

도심 복합 개발 사업의 잠재력과 노후도 상승을 고려할 때, 이 지역의 주택은 매도하지 않고 보유하는 것이 바람직하다는 의견이 제시됐다.

개발 계획이 없던 과거와 달리 이제는 가치 상승 여력이 충분하다는 판단이다.

일산은 일자리 부족으로 베드타운화 경향이 있으나, 대화역과 주엽역 라인이 유일하게 투자 가치가 높은 지역으로 지목됐다.

이는 킨텍스역에 수도권광역급행철도(GTX-A) 노선이 들어서는 호재 때문이며, 테크노밸리, 방송영상밸리 등 일자리 유입이 지속되고 있어 지역 가치 상승이 기대된다.

가치가 더욱 커졌을 때 매도 타이밍을 잡는 것이 바람직하며, 현재 시점에서 움직이기보다는 가치 상승을 기다려야 한다고 강조했다.

특히 주상복합 아파트는 재건축이 어렵고, 세대수가 작은 아파트는 대규모 단지에 비해 가격 상승 탄력이 부족한 경향이 있다고 한정훈 대표는 설명했다.

새 아파트의 경우 규모가 크고 세대수가 많은 단지가 가격 상승을 주도하는 반면, 소규모 아파트는 상대적으로 가격이 오르지 않는 경우가 많다.

따라서 높은 거주 만족도에도 불구하고 투자 가치를 중시한다면 매도를 고려할 필요가 있다는 조언이다.

논현 아이파크의 경우, 본인이 직접 거주할 목적이라면 보유하는 것이 타당하지만, 투자 가치를 우선시한다면 매도하는 것이 합리적이라는 결론이 내려졌다.

특히 연금 생활자에게는 월세 수익성이 중요하므로, 투자 목적일 경우 월세 전환 등을 고려한 매매 전략이 필요하다고 강조했다.

반포 1동은 15년 전 역세권 개발 논의가 있었지만, 이후 확정된 개발 계획이 없어 실체 없는 기대감만 존재한다고 지적됐다.

재개발 투자는 속도가 핵심인데, 언제 개발이 될지 불확실한 상황에서 2억 원의 투자금을 투입하는 것은 바람직하지 않으며, 수익성과 직결되는 빠른 개발 속도를 고려할 때 무리한 투자를 지양해야 한다.

고덕동 일대는 대규모 아파트 단지와 9호선 연장 호재가 있으나, 실제 개발까지는 시간이 소요될 것으로 예상된다.

반면 GTX-C 광운대역 개발 호재가 있는 광운대역 인근 재개발 대안으로 석계역 지역이 추천되었다.

석계역 일대는 장위뉴타운과 연계하여 대규모 단지 형성이 가능하며, 광운대역과 한 정거장 거리에 위치해 커다란 호재에 인접한 투자처로 볼 수 있다는 설명이다.

반면 규제가 없는 경기도 외곽 지역은 서울 핵심지에 비해 수익성 측면에서 뒤떨어질 수 있어, 규제가 있더라도 핵심 지역에 투자하는 것이 바람직하다는 조언이다.

마포 하나 오벨리스크는 실거주 편의성이 높으나, 한 동짜리 주상복합 아파트라는 형태적 단점으로 인해 가치 상승 여력이 제한적일 수 있다고 평가된다.

반면 용산 이안아파트는 국제업무지구 및 민족공원 인근에 위치하여 미래 가치 상승 여력이 더 높으며, 녹지 조망과 입지적 장점을 고려할 때 투자 가치 측면에서 마포보다 우수하다는 분석이다.