서울 3대 핵심축 중심 개발… 용적률 1300% 도심형 재개발 추진

2040년 및 2030년 서울 도시 개발 계획은 서울의 도시 구조를 3대 핵, 7대 광역 중심, 12 지역 중심으로 구성하고 있습니다. 이 계획의 핵심은 서울의 심장이자 업무 벨트로 정의되는 도심, 즉 광화문 일대를 중심으로 하는 개발입니다. 황태현 랜드스타에셋 부대표는 “2040년 도시 개발 계획 그리고 2030년 도시 개발 계획을 보시면 일단 서울은 3대 핵이 있습니다. 그러니까 3핵 지점이죠. 그리고 7 광역 중심으로 되어 있고 그다음에 12 지역 중심으로 되어 있습니다”라고 설명했습니다.

서울시는 도심형 재개발을 통해 용적률 1,300%에 달하는 고밀도 개발을 추진하고 있습니다. 이는 과거에는 상상하기 어려웠던 높은 밀도의 개발로, 주로 업무 시설 확충에 집중됩니다. 황태현 부대표는 “도심형 재개발이라는 것들을 추진하고 있습니다. 즉 용적률 1300%. 과거에는 상상도 못 했던 고밀의 개발이 이루어지고 있죠. 바로 업무 시설. 업무 시설은 즉 뭐를 만드냐면 일자리를 만드는 효과가 발생합니다”라고 강조했습니다. 이러한 업무 시설 증가는 일자리 창출과 소비의 선순환을 유도하여 글로벌 도시 경쟁력을 확보하고 청년 일자리 문제를 해결하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

서울의 두 번째 핵심 축인 여의도는 국제 교류 금융 거점으로 성장하고 있습니다. 여의도는 금융을 기반으로 재건축이 활발하게 진행되고 있으며, 금융, 재건축, 한강 공원의 3박자가 맞물려 새로운 가치를 창출하고 있습니다. 황태현 부대표는 “두 번째는 금융 지구입니다. 국제 교류 금융 거점으로 성장시키고 있습니다. 여의도 같은 경우에도 금융을 기반으로 해서 뭘 움직이고 있냐면 재건축이 움직이고 있는데 금융 그다음에 한강공원이 3박자가 지금 같이 들어와요”라고 설명했습니다. 이는 도심과 연계된 금융 클러스터 조성으로 이어져 서울의 핵심 경제 거점 역할을 강화할 것입니다.

동작구 흑석뉴타운은 강남 반포의 개발 영향을 받아 주거 환경이 개선되고 가치를 재평가받고 있습니다. 황태현 부대표는 “흑석 같은 경우에는 강남 반포에 영향을 받아서 흑석이 변하면서 그 가치를 다시 재평가받았고요. 여의도가 움직이고 노량진이 움직였다. 그리고 반포가 지금 현재 재건축이 열심히 진행되고 있는데 그러면 중간에 있는 이런 동작의 흑석 지역들 이런 것들이 후광 효과를 본다”라고 언급했습니다. 이처럼 반포, 여의도, 노량진의 개발이 맞물리면서 흑석뉴타운은 입지적인 후광 효과를 누리며 가치가 더욱 상승할 것으로 전망됩니다.

용산 국제업무지구 조성에 따라 동부 이촌동과 서부 이촌동 일대의 재건축 가치 상승이 기대됩니다. 황태현 부대표는 국제업무지구가 완성되고 이촌동 일대 재건축이 진행되면 “동부 이촌동이나 서부 이촌동도 100억 대 시대로 갈 가능성이 매우 높다”고 전망하며 한남뉴타운 및 성수동 시세와 비교했습니다. 이 지역들은 용산 국제업무지구의 배후 주거지로서 높은 잠재력을 가지고 있습니다.

서울의 3대 핵심 프로젝트가 추진되면서 업무 지구를 중심으로 한 재건축 및 재개발을 통해 신규 주거 타운이 형성될 것으로 예상됩니다. 황태현 부대표는 “바로 주거 타운이 새롭게 만들어진다”고 언급하며, 업무 시설과 광역 개발이 맞물리는 입지 분석의 중요성을 강조했습니다. 이러한 변화는 서울의 도시 경관을 변화시키고 주거 가치를 재정립하는 중요한 계기가 될 것입니다.

서울 주요 지역별 투자 전략으로 광진구 자양·구의 일대가 개발 초기 단계에 있어 2~3억 원대의 소액 진입이 용이하다고 황태현 부대표는 조언했습니다. 그는 “자양 구위가 그래도 아직 개발 초기 단계에 있기 때문에 우리 시청자분들이 한 2억에서 3억대 자금을 가지고 투자하시기가 매우 좋다”고 말했습니다. 또한 서대문, 중구, 종로, 동대문 지역은 1~2억 원대에서 2억 초반대의 투자가 가능하여 젊은 세대나 소액 투자자들에게 기회가 될 수 있습니다.

서울시 도시 개발은 도시형 재개발, 신통기획, 모아타운, 뉴타운, 역세권 개발, 민간 도심복합 개발 등 6가지 유형으로 진행됩니다. 황태현 부대표는 “기본적으로 이 여섯 가지의 개발이 같이 따라 들어오기 때문에 앞으로 우리 시청자분들께 굉장히 기회가 될 수 있는 이 지역에 우리 시청자분들이 관심을 가지셨으면 좋겠고”라며, 이 개발 방식들이 중첩되는 지역에서 큰 투자 기회가 발생할 수 있음을 시사했습니다. 다양한 개발 방식이 서울 전역에 적용되면서 광역 개발 호재가 집중되는 지역에 주목할 필요가 있습니다.

동부간선도로 지하화와 중랑천 등 주요 천변 정비 사업은 수변 공간의 주거 가치를 높이는 중요한 요소입니다. 황태현 부대표는 “이런 천변 기준에서 수변 주변에다가 아파트를 딱 지으면 어떤 현상이 벌어지냐면 한강뷰는 아니지만 천뷰를 내려보는 정말 멋있는 뷰들이 만들어지면서 거기에 새로운 가격대들을 형성할 것이고”라고 말했습니다. 한강뷰뿐만 아니라 천변 뷰를 중심으로 한 새로운 주거 공간이 형성되면서 높은 가격대가 형성될 것으로 기대됩니다.

용산 국제업무지구는 대규모 유휴 부지를 활용하여 글로벌 경쟁력을 갖춘 업무 거점으로 개발될 예정입니다. 황태현 부대표는 “수요자가 들어오는데 어떤 수요자가 외국인 수요자가 들어와주고 고소득자의 수요자들이 들어와 준다. 그리고 이 수요자 플러스 어떤 시설들이 들어오냐면 업무 시설 즉 일자리가 증가하는 환경이 만들어진다”고 강조했습니다. 이 지역은 외국인 고소득자 및 다양한 수요층을 유입시키고, 업무 시설 확충을 통해 일자리를 대폭 증가시켜 서울의 핵심 경제 중심지로 거듭날 것입니다.

강남 잠실 MICE 단지는 2031년에서 2032년 완공을 목표로 글로벌 비즈니스 문화 거점으로 개발되고 있습니다. 황태현 부대표는 “여기에 같이 뭐가 따라 들어오냐면 새로운 글로벌 비즈니스 문화 거점 도시가 만들어지고 있습니다”라고 밝혔습니다. 이 단지는 탄천 개발과 연계하여 물길, 철길, 주거 시설이 시너지를 내는 복합적인 공간으로 조성될 것입니다. 이는 서울의 국제 경쟁력을 강화하고 새로운 문화 및 비즈니스 허브로서의 역할을 할 것으로 기대됩니다.

도시 가치를 판단할 때는 대한민국 내국인뿐만 아니라 외국인 수요층까지 고려해야 국가 경쟁력을 키울 수 있습니다. 황태현 부대표는 “단순히 대한민국이 우리나라 사람들만 놓고 판단할 것이 아니라 외국인 들어오는 수요자들까지도 보고 판단해서 국가의 경쟁력을 키울 필요가 있다”고 언급했습니다. 한강변 및 천변, 공원 주변 지역들은 외국인 수요까지 고려했을 때 미래 가치 상승 가능성이 더욱 높을 것으로 예측됩니다.

경복궁을 기준으로 청와대와 시청 중심 박스 내에서 용산 민족공원 및 국제업무지구 개발이 활발히 진행되고 있으며, 재건축, 재개발, 역세권 개발이 동시에 추진되고 있습니다. 황태현 부대표는 1군 지역 진입이 어렵다면 마용성(마포·용산·성동·광진) 및 서중종동(서대문·중구·종로·동대문)과 같은 2군 지역을 공략해야 한다고 조언했습니다. 그는 “1군 지역에 바로 내가 포진해서 들어오지 못하면 2군 지역들 라인들 마킹해야 된다”고 강조하며, 투자 포트폴리오 다각화의 필요성을 시사했습니다.

용산 민족공원 부지는 용산 국제업무지구보다 더 큰 규모를 자랑하며, 이곳의 개발은 서울의 미래를 상징합니다. 황태현 부대표는 “용산공원 같은 경우에는 굉장히 큰 부지를 갖고 있죠. 이런 곳들이 앞으로 차근차근 개발이 되고 캠프킴 자리라든가 한남뉴타운 일대 동부이촌동 일대 전부 다 개발이 됐을 때는 정말 대한민국의 상징적인 주거 공간과 업무 공간으로 탈바꿈된다”고 설명했습니다. 캠프킴 부지, 한남뉴타운, 동부이촌동 일대의 개발이 완료되면 대한민국을 대표하는 주거 및 업무 복합 단지로 변모할 것입니다.

광진구 어린이대공원 주변은 군자역, 건대역, 구의역을 중심으로 하는 3대 역세권과 한강벨트 입지가 특징입니다. 황태현 부대표는 “군자역 기반, 건대역 기반, 구의역 기반. 이곳은 놓칠 수가 없다”고 강조했습니다. 이 지역은 대학 상권(화양), 먹자 상권, 대학교, 병원, 대형 공원 등 풍부한 배후 상권과 편의시설을 갖추고 있어 높은 주거 가치를 지닙니다. 특히 공원 이름이 브랜드화될 가능성도 제기되고 있습니다.

광진구 일대는 50년 이상 된 저층 주거지(단독, 다가구, 다세대)가 밀집해 있어 신통기획, 모아타운, 역세권 개발, 민간 도심복합개발 등 다양한 재개발 사업이 활발히 추진되고 있습니다. 황태현 부대표는 “거의 대부분이 뭘로 돼 있냐면 저층 주거지로 돼 있어요. 단독 다가구 다세대 이런 식의 저층 주거지로 형성되어 있는데 이제는 뭐가 따라 들어오냐면 야 이제는 안 돼. 여기에 그냥 아파트 지역 이렇게 지금 변하고 있다는 것이죠”라고 말하며, 이러한 변화가 곧 아파트 지역으로의 전환을 의미한다고 설명했습니다. 이는 지역의 주거 환경을 개선하고 가치를 높이는 중요한 기회가 될 것입니다.

광진구 초기 재개발 지역들은 현재 완전 초기 단계로, 조합 설립 인가 전인 곳이 많으며 동의서 징구가 활발히 진행되고 있습니다. 황태현 부대표는 “지금 완료됐다. 아니죠. 완전 초반이라는 겁니다. 완전 초반일 때 전부 다 조합설립인가 안 난 곳을 찾아보기가 드물 정도로 즉 동의서를 걷고 있다”고 말했습니다. 구의 1·3동 라인 등 평지 저층 주거지를 중심으로 재개발이 추진되고 있어 소액으로 투자할 기회가 열려 있습니다.

황태현 부대표는 젊은 세대가 적은 자본으로 내 집 마련을 하기가 매우 어려운 시대가 되었다고 지적하며, 초기 재개발 투자를 통해 기회를 잡아야 한다고 강조했습니다. 그는 “젊은 세대가 적은 자본을 가지고 집을 사기가 매우 어려운 시대가 됐다라는 게 더 큰 문제인 거 같습니다. 작을 때 그래도 기회를 볼 수 있는 어떤 선택을 한다면 그게 어떻게 보면 우리 시청자분들께 큰 기회가 되지 않을까 싶습니다”라고 조언하며, 1급지 라인의 초기 단계 진입을 권장했습니다.