서울 재개발, 한강변이 핵심 입지

서울 부동산 시장에서 강남보다 한강변 입지의 가치가 더 크게 상승하는 추세다.

강남이라도 한강과 멀면 가격 상승폭이 작지만, 강북은 한강 조망이 가능하면 고평가된다.

이에 따라 한강 이남의 강남, 반포, 압구정은 물론, 한강 이북의 한남, 성수, 자양 등 재개발 구역이 미래 트렌드와 희소성을 갖춘 투자처로 주목받고 있다.

서울은 더 이상 건물을 지을 나대지가 없어 신규 주택 공급이 한계에 도달했다.

주택 공급 부족 해소와 새 아파트 수요 충족을 위해 재개발·재건축 활성화는 필수적이다.

특히 영등포, 구로, 금천, 강서, 동작 일부 지역의 준공업지역을 아파트화할 경우 약 30만 가구의 주택을 추가로 확보할 수 있을 것으로 보인다.

모아타운은 7~10년, 신속통합은 12년 등 방식별 입주 시기를 따져야 한다. 빌라 비율이 60~70% 이상인 구역 지정 초기 단계의 서울 한강변은 동의율 확보가 수월해 수익 극대화에 유리하다.

김종갑은 모아타운은 7~10년, 신속통합은 12년 정도의 입주 예상 기간이 필요하므로 각 방식에 따른 사업 진행 속도를 고려해야 한다고 조언한다.

이미 사업시행인가를 마친 구역은 초기 단계보다 수익률이 낮아지는 경향을 보인다.

압구정, 반포, 한남, 성수, 자양 순으로 10년 후 상위 입지를 형성할 전망이다. 강남·서초·송파는 동의율 확보 문제로 속도가 더뎌 용산, 성동, 마포, 동작, 광진구 순으로 투자 매력이 높다.

강남, 서초, 송파 등 이른바 강남 3구는 단독·다가구 주택 비율이 높아 재개발 동의율 확보가 어렵고 사업 진행 속도가 느린 경향이 있어 상대적으로 선호도가 낮다.

김종갑 전문가는 압구정, 반포, 한남, 성수, 자양을 10년 후 서울 상위권 입지로 지목했다.

한강 라인인 압구정·반포·한남·성수·자양·여의도·잠실·이촌이 중심축을 이룰 것으로 보인다. 이촌동은 리모델링 단지가 많아 재건축 대비 수익성에 한계가 있으며, 그 외 지역의 상승폭은 제한적이다.

이촌동은 재건축보다 리모델링 추진 단지가 많아 상대적으로 주목도가 떨어진다.

한강 라인을 따라 압구정, 반포, 한남, 성수, 자양, 여의도, 잠실, 이촌 지역이 중심지로 부상하며, 이 외 지역은 상승폭이 제한적일 것으로 전망된다.

자양 3·4동 등 모아타운과 재개발 구역 내 입지 가치가 향후 10년 뒤 자양동의 수익률을 견인할 전망이다. 김종갑 전문가는 강남 대치, 개포, 도곡동을 앞서 자양동이 수익률 1위를 기록할 것으로 내다봤으며, 특히 한강 조망권이 가격 결정의 핵심 변수가 될 것이라고 덧붙였다.

한강 조망권은 자양동 모아타운과 재개발 구역의 가치를 결정짓는 핵심 변수다.

자양동은 80억 원 이상으로 가격이 형성될 수 있다고 내다봤다.

재개발 투자처 2위로 용산이 꼽혔다. 용산은 한강 조망권이 없어 자양동 대비 가격은 낮지만, 마포보다는 입지가 뛰어나 40억에서 50억 원대에 진입할 수 있을 것으로 예상된다.

용산 국제업무지구와 청파, 후암, 남산, 이태원 라인을 핵심 투자처로 지목하며 높은 미래가치를 예측했다.

마용성광(마포, 용산, 성동, 광진) 지역의 재개발이 완료되면 30억 원대 이상의 시세가 형성될 것으로 전망된다.

단독·다가구 주택 비율이 높은 강남 3구는 조합 설립과 동의율 70% 확보가 난제로 꼽힌다. 이 때문에 한강 조망이 어렵고 재개발 속도가 더딘 강남 3구보다는 용산 등 한강변 지역이 투자 선호도가 높게 평가받는다.

단독·다가구 주택 비율이 높아 조합 설립과 동의율 70% 확보가 쉽지 않아 사업 지연의 원인이 된다.

김종갑은 강남 3구의 경우 장기 보유보다 구역 지정 이전 단계에서 매수하여 지정 완료 시 매도하는 단기 전략을 추천했다.

동작구에서는 상도, 사당 등에서 신속통합기획 및 모아타운 사업이 활발하게 진행되고 있으며, 성동구는 행당, 응봉 등에서 재개발이 빠르게 진행되고 있다.

영등포구는 준공업지역 중심의 도시 재생과 신길뉴타운 등 신속통합기획 사업이 혼재된 양상을 보인다.

동작구에서는 신대방, 대방, 상도, 사당이 주요 중심지로 꼽히며 신속통합기획 및 모아타운 사업이 활발히 추진된다.

성동구는 재개발 사업 속도가 빠르고 가격대가 높게 형성되어 있으며, 주요 지역으로 행당 8·9·10구역, 용답리, 응봉 등이 언급된다.

성동구 다음으로 영등포구 신길뉴타운이 주목받는다. 신길뉴타운은 이미 아파트로 완성된 곳과 재개발이 진행 중인 구역이 공존하며, 준공업 지역이 도시 재생 사업지로 지정되었다.

강동구는 암사, 천호 이쪽 라인에도 재개발 구역이 많고, 둔촌 재개발과 고덕 지구(고덕 1, 고덕 2-1, 고덕 2-2)도 중요한 관심 지역으로 꼽힌다.

동대문구는 청량리가 과거에는 부잣동네로 빛을 발했지만, 현재는 한강에서 멀다는 입지적 한계로 마용성광 지역에 비해 밀리는 추세다.

영등포구는 신길뉴타운을 중심으로 아파트가 완공된 지역과 재개발이 진행 중인 구역이 혼재하며, 준공업 지역이 도시재생 사업지로 지정되어 있다.

강동구에서는 암사, 천호, 둔촌, 고덕 1·2-1·2 지구가 주요 재개발 관심 지역으로 거론된다.

동대문구에서는 청량리, 제기동, 전농동, 답십리, 용두동 구역들이 재개발 유망 지역으로 주목받는다.

성북구 장위뉴타운은 과거 강북에서도 잘 살았던 동네로 평가받으며, 중랑구 망우역 주변과 은평구 연신내, 불광동 일대가 주요 거점으로 언급된다.

전문가는 자본금이 적어 서울 투자를 망설이는 사람들에게 3억 원대 소액으로도 재개발 투자를 통해 높은 수익률을 얻을 수 있다고 조언한다.

GTX 노선이 지나가는 지역들 중 동대문구의 청량리, 제기동, 전농동, 답십리, 용두동 구역들이 재개발의 신형으로 떠오른다.

성북구 장위뉴타운은 과거 부촌이었으나 한강에서 멀다는 이유로 다소 밀려났음에도 여전히 좋은 투자처로 평가된다.

GTX가 있는 중랑구 망우역 주변과 은평구의 연신내, 불광동 일대도 재개발 핵심 지역으로 주목받는다.