서울 민간도심복합사업 '개점휴업'

민간도심복합사업이 법령은 마련됐으나 하위 조례, 시행규칙, 운영규정이 없어 동의서 접수에 난항을 겪고 있다. 특히 서울시장의 사인이 필요한 운영규정 부재로 행정 절차가 사실상 중단됐다. 현재 접수되는 동의서는 법적 효력이 있는 동의서가 아닌 단순 '사전 의향서' 수준에 불과하다.

서울시의 미온적인 태도에 대응하기 위해 약 30~35개의 민간도심복합사업 현장이 연합회를 결성했다. 이 연합회는 서울시 담당자의 요청에 따라 창구를 단일화했으며, 회장단 및 전문위원을 선임해 활동을 시작했다. 최근 첫 성명서를 발표했으며 관련 유튜브 채널도 운영하고 있다.

서울시가 사업 운영규정을 만들어주지 않아 민간도심복합사업 진척이 불가능한 상황이다. 서울시 담당자들이 도시계획 위반이나 도로 요건 등을 이유로 사업에 자의적인 태클을 걸고 있다. 사업자들은 오세훈 시장의 정치적 의도가 사업 추진을 막는 근본적인 이유라고 분석한다.

부동산 개발 업계 종사자들은 특정 정치 세력을 선호하는 발언을 자제한다. 정치인은 단기적(5년) 존재이지만, 업계 종사자들은 장기적인 생존이 필요하기 때문이다. 특정 정당을 지지할 경우 정권 교체 시 사업 현장에 불이익을 받을 수 있다는 우려도 작용한다. 동작구, 용산구 등 지역별로 다른 정치적 색깔을 고려해야 하는 점도 이유다.

과거 1996년 이전에는 시공사와 주민이 공동으로 사업을 진행하는 합동 재개발 방식이었다. 그러나 1997년부터는 조합원이 사업을 주도하고 시공사는 시공에만 참여하는 도급제 방식으로 전환됐다. 시공사의 지분제 방식이 금지된 것은 토지 소유자의 권익을 보호하기 위함이다.

비례율 방식(평가제)이 정착된 이후, 승계 조합원(투기 세력)과 원조합원 간의 수익 배분 논란이 발생했다. 이 논란은 투기 세력이 이익을 과도하게 가져간다는 비판으로 이어졌다. 이러한 갈등이 심화되면서 공공이 재개발 사업에 개입해야 한다는 주장이 본격화되었다.

과거 재개발 지역은 양호한 지역과 매우 열악한 지역으로 구분됐다. 양호한 지역은 국가 개입을 최소화하고 조합이 자율적으로 사업을 추진했다. 반면, 돈이 안 되고 시공사도 들어오지 않는 매우 열악한 지역은 공공이 개입하여 주거환경개선사업으로 진행했다. 재개발 사업의 이익이 투기 세력, 시공사, 원조합원에게 분산되는 구조는 지속적인 논쟁을 낳았다.

이명박 시장은 '뉴타운' 브랜드를 통해 지역균형발전법을 활용한 재개발을 추진했다. 오세훈 시장 1.0 시절에는 뉴타운과 지역균형발전법 대신 '르네상스 개발 계획'을 발표했다. 한강 르네상스, 서부권 르네상스, 동부권 르네상스 등 새로운 르네상스 프로젝트로 방향을 전환했다. 박원순 시장은 재개발을 해제하고 '두꺼비 하우징' 같은 도시재생 사업을 추진하는 등 이전과는 다른 정책 기조를 보였다.

박원순 시장 재임 시기, 강북 지역은 재개발이 방치된 반면 강남은 오히려 인허가 측면에서 집중적인 지원을 받았다. 헬리오시티와 같은 강남 재건축 사업이 당시 인허가를 많이 받았다. 이는 표심을 의식하여 강남에 개발을 쏟아부은 역설적인 결과로 해석된다.

공공 주도를 '공공 지원'으로 전환하고 '신속통합기획'이라는 새로운 브랜드로 재탄생시켰다. 또한 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'을 활용하여 소규모 재개발·재건축을 유도하는 '모아타운' 사업도 함께 추진됐다.

마치 나이키가 제조사와 상관없이 택을 붙이듯, 오세훈 시장이 자신의 이름을 건 서울형 브랜드를 만들 수 있다는 것이다. 이 과정에서 노후도 요건 및 주민 동의율이 도시정비법 수준으로 조정될 수도 있다. 기존 역세권 활성화 사업과 대상지가 겹쳐 발생하는 정책적 갈등 해소 방안도 함께 모색될 것으로 보인다.

현재 민간도심복합사업으로 주민 설명회를 준비하고 의향서 징구를 병행하고 있다. 동시에 사업성 판단을 위한 다른 대안 사업 준비도 함께 진행한다. 내년 3월까지는 사업성 검토를 마치고, 상황에 따라 신속통합기획이나 역세권 활성화 사업으로 전환할 가능성도 시사했다.

민간도심복합사업은 재개발 조합을 결성하지 않는 것이 특징이다. 주민들이 직접 업무를 보지 않고, 신탁사나 위탁리츠가 사업 업무를 대행한다. 토지등소유자 전체회의가 사업의 의결 및 가이드라인을 제시하며, 이러한 구조는 기존 재개발 사업의 비리를 줄이기 위한 목적도 있다.

위탁리츠 방식은 법령에 명시되어 있음에도 불구하고 현실적인 제약으로 추진이 어렵다. AMC(자산관리회사) 자본금 요건 등 까다로운 조건이 존재한다. 또한, 현재 위탁리츠를 담당하는 금융권 위주 AMC들이 도시 개발 사업에 대한 이해가 부족하다는 지적도 있다. 이러한 이유로 당분간은 신탁사 방식이 더 현실적인 대안으로 강조된다.

따라서 민간도심복합사업은 상대적으로 사업 대상지 포괄성이 넓어 더 많은 지역이 사업 대상이 될 수 있다.

민간도심복합사업 연합회는 매달 1~2회 전문가를 초빙해 재개발 투자 교육을 실시할 예정이다. 재개발연구회 차원에서는 지역 분석 세미나와 매물 분석 쇼도 운영할 계획이다. 모든 교육은 오프라인을 원칙으로 하지만, 정제된 내용은 추후 온라인으로도 공개할 예정이다.