매물 쌓이고 거래량 줄었다, 서울 아파트 시장을 매물수와 거래량으로 읽는 법

서울 부동산 시장에서 매물이 쌓이고 거래량이 줄기 시작했다. 최근 서울 부동산에 벌어지는 일들을 어떻게 해석해야 하는지가 이 영상의 출발점이다.

유튜브와 뉴스에서는 급락장이나 하락장이 올 것이라는 얘기가 많이 나온다. 지금 사면 괜히 물리는 것 아니냐는 생각과, 최근 2~3년 가격이 많이 올라 기다리다 놓치는 것 아니냐는 고민이 함께 존재한다. 영상은 매물수와 거래량 두 가지 지표로 지금 시장을 읽는 방법을 제시하며, 끝까지 보면 지금이 기회인지 조심할 때인지 스스로 판단할 수 있을 것이라고 밝힌다.

영상은 ‘서울 아파트값 4년 9개월 만에 최대 상승, 거래량 극에도 외곽은 강세’라는 기사 헤드라인을 소개한다. 10월 22일 기준 한국부동산원에 따르면 8월 서울 아파트 매매 실거래 가격지수는 102.6이다. 전년 동월인 2025년 8월 지수 88.8과 비교하면 15.5% 올랐다.

전년 동월 대비 상승률이 가장 높았던 때는 2021년 11월의 17.92%였다. 영상은 이보다 지역별로 어디가 올랐고 어디가 움직였는지를 보는 것이 지금 시장에서 더 중요하다고 강조한다.

8월 기준 상승률이 가장 높았던 곳은 동북권으로 1.54%였다. 동북권에는 노원·도봉·강북·성북·중·동대문·성동·광진구가 포함되지만, 실제로 최근 1년 또는 3개월 사이 많이 오른 곳은 노원·도봉·강북·성북이라고 설명한다. 성북은 매매가격 상승률이 최대였고, 노원은 거래가 많이 되면서 크게 올랐다. 해당 지역에서 내 집 마련을 알아보던 사람들은 6개월 사이 1억 원 이상 오른 것을 체감했을 것이라고 영상은 말한다.

반면 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권은 0.29% 하락했다. 같은 서울 안에서도 동북권은 오르고 강남 3구가 있는 동남권은 내린 것이 현재 시장의 모습이다.

거래량도 크게 줄었다. 서울 아파트 거래는 5월 8,987건, 8월 3,578건, 9월 2,923건이었다. 서울은 통상 월평균 약 6천 건이 거래되는데, 9월은 3천 건 미만으로 거의 반토막이 났다. 데이터로 봐도 거래가 안 된 것은 맞다고 영상은 정리한다.

현장에서 나타나는 정리는 세 가지다. 같은 서울이어도 강남권은 하락하고 외곽은 상승했다. 1년 내 상승률은 2021년 이후 가장 높았다. 서울 거래량은 9월에 월평균의 절반 수준이었다. 거래는 줄었는데 가격은 지역에 따라 오르고 내리는 엇갈린 신호여서, 영상은 매물수와 거래량 조합으로 해석해야 한다고 말한다.

영상은 매물수와 거래량을 함께 보면 시장을 읽을 수 있다고 설명한다. 먼저 매물이 쌓이는데 거래량이 감소하면 파는 사람은 많은데 사는 사람은 줄어든 것이므로 가격 조정이나 하락 압력이 커진다. 이런 시장은 규제가 나오기 전 반드시 팔아야 하는 매도자가 많아지면서 흔히 나타나며, 매수자들은 규제 전후로 사야 할지 말아야 할지 눈치를 보게 된다.

반대로 매물이 쌓이고 거래량이 증가하면 파는 사람도 많고 사는 사람도 많다. 매도자가 실거래가를 보고 호가를 올리면서 저렴한 매물이 계속 거래되고 가격 상승 가능성이 높아진다.

매물이 감소하고 거래량도 감소하면 파는 사람도 사는 사람도 적다. 매도자는 급하게 팔 이유가 없어 원하는 가격을 고수하고, 매수자는 조율이 안 된 채 매물 한두 개에 몰려 가격이 보합하거나 한두 건의 거래로 상승할 수 있다.

매물이 감소하고 거래량이 증가하면 파는 사람은 적고 사는 사람은 많다. 영상은 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과가 실제 시행된 뒤 매물이 급격히 줄었다고 사례를 든다. 팔면 세금이 더 나오니 매도자가 내놓지 않고, 매수자는 살 매물이 없어 사고 싶은 마음이 커진다. 이 상황에서는 한두 건의 거래로 신고가가 만들어지므로 급한 상승을 조심해야 한다고 강조한다.

영상은 시장을 고가, 중가, 중저가로 나눠 봐야 한다고 말한다. 강남은 하락하는데 외곽은 상승하는 이유가 있어 한 번에 상승·하락으로 보면 판단이 어렵다는 이유다.

고가 시장인 강남·서초·송파의 매물수는 8월부터 현재까지 약 3개월 사이 급격히 증가했다. 2026년 최대 매물수와 현재를 비교하면, 강남은 최대가 11,272개였던 데 비해 현재 11,986개로 더 많다. 송파는 최대 5,900개였던 데 비해 현재 7,48x개로 2026년 들어 매물이 가장 많은 시점이다. 서초는 최대 9,616개와 현재 수치를 비교하며 매물이 많다고 설명하는데, 영상의 자막 수치가 불분명해 확인이 필요하다. 영상은 강남의 매물 증가가 중가 시장과 외곽까지 번지고 있다고 해석한다.

중가 시장은 12억 이상 서대문구·동대문구·영등포구를 대표 지역으로 골랐다. 이 지역들은 단기간에는 매물수가 늘고 있으나 완만한 증가세다. 2026년 역대 최대 매물수와 비교하면 동대문구는 최대 2,400개에 현재 2,375개, 서대문구는 최대 2,044개에 현재 1,909개, 영등포구는 최대 3,398개에 현재 3,30x개 수준이다. 비슷하거나 조금 적은 수준이라는 뜻이다.

노원구는 최대 6,074개에 비해 현재 4,470개로 아직 적다. 영상은 고가 시장이 매물수 증가를 보이고 있고 중가 시장과 중저가 시장까지 증가세가 번지고 있지만, 역대 최대치와 비교한 그 정도의 차이는 있다고 정리한다.

고가 시장 거래는 4월 1,314건, 5월 1,451건이 최대였다. 이후 8월은 351건, 9월은 565건으로 줄었다. 강남은 8월 세제 개편 이후 95건, 9월 120건에 그쳤다.

반면 송파는 9월 316건으로 거래가 많았다. 영상은 이를 마포나 성동구의 구축을 가진 사람들이 송파구의 가격 상승에 맞춰 갈아타기를 한 것으로 해석한다. 시세가 20억을 넘어 송파로 갈아타도 될 것 같다는 수요가 있다는 뜻이며, 매수 수요가 아예 죽은 시장은 아니라는 근거로 제시한다. 다만 8월 이후 거래량은 2026년 역대 최저를 갱신 중이다. 10월이 아직 끝나지 않아 계약일 기준으로 더 올라올 수 있지만, 195건 수준에서 몇 배 오르기는 어렵다고 본다.

8월 이후 거래량은 6~7월과 비교해도 40~50% 수준에 그친다. 중가 시장도 8월 이후 2026년 역대 최저 거래량을 갱신 중이다.

중가 시장은 2월 1,300건, 3월 1,200건, 4월 1,700건, 5월 1,700건으로 2월부터 7월까지 매월 1천 건 이상 거래가 이루어졌다. 영상은 이 기간 충분히 거래할 만한 매물이 있었고 그 결과 노원·구로·강북구·중구 등이 1~2억 이상 상승했다고 설명한다. 그러나 8월, 9월, 10월로 들어서며 거래량이 점점 줄었다.

영상은 현재 시장을 매물이 쌓이면서 거래량이 감소하는 시장으로 진단한다. 이런 시장에서는 가격이 조정되며 하락 압력이 커진다. 다만 지금 진단은 원인을 함께 봐야 한다고 설명한다. 감기 기운으로 병원에 간 사람이 감기일 수도 있고 코로나나 독감으로 악화될 수도 있지만 확신할 수 없다는 비유를 든다. 영상은 서울 전 지역이 하락할 것이라고 확정하기보다는 원인을 따져 봐야 급락으로 갈지, 조정으로 갈지, 보합으로 끝날지 알 수 있다고 말한다.

영상은 강남·서초·송파에서 매물이 쌓이고 거래가 감소한 첫 번째 이유로 2026년 세제 개편 이후 보유세 부담을 든다. 매매가 30억 이상이면 보유세 부담이 커져서, 은퇴해 소득이 없는 사람들이 보유세를 감당하기 어려워 매물을 내놓는다는 것이다.

더 강력한 요인은 양도세 규제다. 2028년 양도세 공제 한도가 신설되면서, 2027년에 팔면 양도세 공제가 약 1억, 2028년에 팔면 20억, 2029년에는 10억밖에 공제되지 않아 세금이 몇 배 늘어난다는 설명이다. 장기보유특별공제도 점차 줄어 2029년에는 거주 공제로 바뀌어 1세대 1주택자의 세금 부담이 커진다. 그래서 2027년 안에 팔려는 매물이 강남·서초에 나왔지만 이는 기간 한정 매물이다. 2028년이 지나면 세금 부담으로 매물이 줄어들 가능성이 매우 높다고 본다.

고가 시장에서 매수자는 대출 규제로 제약을 받는다. 25억 이상 주택은 대출이 2억 원밖에 나오지 않는다. 강남 가격이 50억에서 40억으로 떨어져도 대출이 2억뿐이라 현실적으로 매수할 수 있는 사람이 많지 않다는 것이다. 매물은 쌓이는데 팔려는 사람 대비 매수세가 약하니 거래량이 줄었다고 영상은 설명한다.

중가 지역에서 1주택자는 LTV 40%, 6억 한도 내에서 대출이 가능해 갈아타기 수요가 있다. 하지만 대출 한도가 부족해 현금 여력이 있는 사람만 갈아탈 수 있어 거래가 활발하지 않다.

중가 시장 매도자는 원하는 가격에 팔리지 않으면 굳이 싸게 내놓지 않는다. 고가 시장처럼 기간 안에 반드시 팔아야 하는 사람이 많지 않아 매물이 강남권처럼 크게 쌓이지 않는다. 또 2026년 6개월 사이 생애 최초 실수요자의 매수 수요가 강했지만, 급격한 상승으로 6억대 예산이던 매수자가 한두 달 사이 8억이 되자 이 가격에 사는 게 맞나 눈치를 보게 되었다. 2~6월 사이 중가 시장에서 1천 건 이상씩 거래되며 급등했지만 최근에는 가격이 하락할 것이라고 기다리는 매수자와 매도자가 늘었다고 설명한다.

서울이 급격히 올랐다고 느낀 수요는 서울과 붙어 있는 경기도로 눈을 돌렸다. 그 결과 10월 상승률은 경기도 0.74%, 서울 0.61%로 경기도가 더 높았다. 주간 상승률 상위 지역으로는 화성, 병 등이 나왔다. 서울 예산으로는 너무 비싸졌지만 경기도 안에서 출퇴근이 가능하고 예산에 맞는 곳을 찾는 수요가 여전하다는 것이다.

영상은 같은 흐름이 2018년 하반기에도 있었다고 비교한다. 당시 9·13 대책으로 보유세가 강화되면서 서울 거래는 한 달 15,000건 수준에서 세 달 만에 1,700건으로 줄었고, 7개월간 거래가 거의 없었다. 강남 2단지 도곡렉슬 등은 가격이 2억 원 이상 하락했다. 노원구 등도 같은 시기 가격이 하락했다. 지금과 유사한 모습이다.

영상은 2018년 하반기와 지금을 비교할 때 전세 흐름이 가장 중요하다고 말한다. 2018년에는 서울과 경기도에 입주가 몰려 역전세가 나고 전세 매물도 쌓였다. 그러면서 전세도 매매도 좋지 않았다. 입주 물량이 해소되자 전세가가 오르기 시작했고, 2020년 임대차 3법으로 계약갱신청구권이 생기면서 세입자가 이사 대신 갱신하는 비율이 높아졌다.

지금도 전월세가 부족하다. 전세로 대출을 일으키든 월세로 살든 매매 대비 나가는 돈이 비슷하다면 매매를 해야겠다는 수요가 시장에 살아 있다는 것이다. 영상은 지금 시장에서 가장 중요하게 봐야 할 부분이 전월세 부족으로 인한 매수 수요가 여전히 살아 있다는 점이라고 강조한다. 2018년에 조정기에 내 집 마련을 한 사람들은 지금 돌아보면 잘 샀다고 생각하며 10년 뒤 내 집 마련을 후회하는 사람은 드물다고 본다.

영상은 현재를 세금으로 인해 일시적으로 매물이 나오고 가격이 눌려 있는 ‘일시 멈춤’의 상황으로 정리한다. 이 멈춤이 열 주일, 한 달, 세 달, 여섯 달 중 얼마나 갈지는 거래 흐름을 봐야 알 수 있다고 솔직히 밝힌다. 중가 지역과 경기도, 수원 등 일부 지역은 단기간에 7~8억 원 오르는 사례도 여전히 있다. 세금 개편이 큰 방향을 바꾸지는 못한다는 것이다.

영상은 매물이 쌓인 시기가 오히려 내 집 마련을 준비할 좋은 시기일 수 있다고 제안한다. 매물이 적고 사려는 사람이 많을 때는 1층이나 2층밖에 남지 않지만, 매물이 쌓이면 같은 가격에 중층이나 로열동을 고를 가능성이 커진다는 설명이다. 속상한 뉴스 헤드라인에 흔들리지 말고 우리 동네의 매물수와 거래량을 직접 확인해 보라고 권한다.