땡전 한 푼 없이 월세 받는 법

현재 경매 시장에서는 아직 수요가 적지만, 정책 기대감으로 인해 선제적 투자 기회가 열릴 수 있다고 설명했다.

그는 정책이 간보기 수준으로 나왔지만, 결국 수요 증가로 이어져 물건을 싸게 살 수 있는 기회가 될 것이라고 덧붙였다.

그는 경매를 통해 시세의 절반 수준인 1억 5천만 원에 매입하는 전략을 추구해야 한다고 설명했다.

무조건적인 매입보다는 철저히 가격 기반의 가치 평가를 통해 저렴하게 매입하는 것이 중요하며, 이것이 경매 투자의 핵심이라고 덧붙였다.

신홍철 대표는 '가치 투자'에 대한 정의를 명확히 했다. 단순히 가격이 싸다고 해서 가치 투자가 아니며, 실제 자산의 가치를 정확히 평가하고 그 가치보다 낮은 평가를 받고 있을 때 매입해야 한다고 설명했다. 매입 후에는 낮은 평가가 재가치로 올라올 때까지 기다리는 것이 가치 투자라는 것이다.

그는 이론과 현실 투자 사이에는 큰 차이가 있으며, 실제 투자에서는 철저한 분석과 인내심이 필요하다고 강조했다. 또한, 많은 투자자가 가치 투자를 잘못 이해하고 가격에만 현혹되어 실패하는 경우가 많다고 지적했다.

이러한 증빙 서류가 없을 경우 대항력이 무효화될 가능성이 크다고 설명했다.

그는 임차인이 대항력을 주장하더라도, 법인에서 개인으로 돈이 오간 내역 등 명확한 증명이 없으면 경락인은 해당 금액을 지급할 의무가 없다고 덧붙였다. 또한, 임차인 확인서 확보를 통해 대출을 실행할 수 있다고 조언했다.

전세 입장에서 전세 대출을 받을 경우 신탁 대출이 되어 있으면 권리 분석이 어려워 대출이 안 나오는 경우가 많기 때문이다.

그는 단타를 하는 투자자들이 신탁 대출을 많이 이용하지만, 시장 하락기에는 이러한 전략이 오히려 발목을 잡을 수 있다고 지적했다. 반면 매매 시에는 신탁 등기를 말소하면 문제가 없다고 덧붙였다.

그는 시세 차익 중심의 단타 투자가 아닌 실제 임대 가치, 즉 월세와 전세에 주목해야 한다고 강조했다. 단타를 목적으로 한 투자는 시장이 하락할 경우 큰 손실로 이어질 수 있다는 것이다.

그는 투자한 오피스텔의 진짜 가치는 월세와 전세이며, 단기 임대를 통해 이자 비용을 방어하는 것이 중요하다고 설명했다. 이때부터 부동산 투자의 본질은 전월세 가격임을 깨닫고 전략을 수정했다고 고백했다.

신홍철 대표는 과거 투자 위기 극복을 위해 부업으로 카카오 퀵을 했던 경험을 공유하며, 투자 규모가 컸다면 파산했을 것이라고 고백했다. 그는 하나의 물건이었기에 다행이었지, 여러 개였다면 감당할 수 없었을 것이라고 말했다.

그는 이러한 경험을 바탕으로 강남 아파트는 항상 고평가 영역에 있다고 생각하며, 투자를 지양해야 한다는 신념을 유지하고 있다고 밝혔다.

단타를 목적으로 하는 투자는 실패할 확률이 높고, 올바른 투자 행동이 아니라고 지적했다.

그는 가치 대비 싸게 사는 것이 무엇보다 중요하며, 전세나 월세로도 충분한 수익을 낼 수 있는 물건을 선택해야 한다고 조언했다. 투기적 접근보다는 가치 중심의 신중한 접근이 필요하다는 것이다.

신홍철 대표는 부동산을 싸게 매입한 후 단타로 팔릴 가능성이 있다면 매도하지만, 만약 팔리지 않는다면 전월세로 전환해야 한다고 설명했다. 이는 단타 실패 시에도 무피(무투자금) 또는 풀피(전세금으로 대출금을 모두 상환) 구조를 확보하여 리스크를 줄이는 전략이다.

그는 단타가 불가능할 경우를 대비해 전월세 전환 시에도 수익이 나도록 초기 투자를 설계하는 것이 중요하다고 강조했다. 또한, 오래 기다릴 수 있는 마음가짐으로 투자에 임해야 한다고 덧붙였다.

타워팰리스와 같은 상징성이 큰 단지는 비싸게 매입했지만, 선정릉역이나 역삼역과 같이 오피스텔이 많은 상업 지역에서는 충분히 무피 투자를 할 수 있다는 것이다.

그는 오피스텔은 대지권이 작아 지가 상승을 기대하기는 어렵지만, 월세 수익률과 인플레이션에 따른 월세 상승을 활용하여 안정적인 현금 흐름을 창출하는 데 집중해야 한다고 설명했다.

신홍철 대표는 오피스텔은 건물 가치 하락으로 인해 자산 상승이 더딘 경향이 있다고 설명했다. 따라서 지가 상승보다는 안정적인 현금 흐름 확보에 집중해야 한다고 강조했다.

그는 대출 이자 대비 월세 수익이 더 높은 구조를 설계하는 것이 중요하며, 향후 금리 하락 시 추가 수익 확보와 월세 인상 전략을 활용할 수 있다고 밝혔다. 장기적으로 금리가 내려가면 월세 받는 투자가치가 있는 상품이 다시 인정받는 시기가 올 것이라고 내다봤다.

또한, 오피스텔은 취득세 중과가 없어 다주택자에게 유리하며, 저렴한 가격에 매입하여 안정적인 월세 수익을 창출하는 것이 목표라고 덧붙였다.

신홍철 대표는 판교 아파트 경매에 입찰가 9억 8천~9천만 원대를 작성했으나, 총 13명 중 13등으로 탈락했다고 밝혔다. 그는 낙찰가가 너무 높다고 판단하여 포기했다고 설명했다.

판교라는 위치를 고려하더라도 낙찰가가 과도하게 높게 형성되어 오버슈팅에 대한 우려가 컸다는 것이다. 그는 무리한 투자를 지양하고, 본인의 기준에 맞는 가격이 아니면 과감히 포기해야 한다고 강조했다.

그는 많은 사람들이 경매 승률에 대해 오해하고 있다고 지적했다.

경쟁 상황에 따라 낙찰 확률은 변동하며, 중요한 것은 포기하지 않고 꾸준히 입찰하는 것이라고 덧붙였다.

신홍철 대표는 6월 1일에 있었던 경매에서 한 물건을 낙찰받는 데 성공했다고 밝혔다. 그는 임차인이 있는 물건의 경우 아무래도 경쟁이 덜해 가격이 조금 더 떨어지는 경향이 있다고 설명했다.

이번 낙찰에서는 2등과 2천만 원 차이로 꽤 큰 격차를 보이며 낙찰받았다고 언급하며, 이는 임차인 유무가 경쟁률에 영향을 미쳤을 것이라고 분석했다.

신홍철 대표는 호객노노와 같은 데이터 서비스가 경매 물건 분석에 있어 정보의 한계를 가질 수 있다고 지적했다. 특히 매매 유형별 구분이 모호하거나, 복층 구조와 같은 특이사항이 제대로 표기되지 않는 경우가 많다고 설명했다.

그는 84타입이라도 단층과 복층, 방 두 개짜리 등 실제 내부 구조에 따라 가치가 달라질 수 있지만, 호객노노에서는 이러한 세부 정보를 확인하기 어렵다고 덧붙였다.

신홍철 대표는 무피 투자의 확실성을 강조하며, 이는 투자를 시작하는 데 있어 매우 중요한 요소라고 밝혔다. 그는 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔 확보 전략을 통해 안정적인 무피 투자가 가능하다고 설명했다.

무피 투자는 초기 자본 없이 부동산을 매입하여 전세금 등으로 대출을 상환하고, 월세 수익을 창출하는 방식이다. 그는 이러한 전략이 불확실한 시장 상황 속에서도 비교적 안전하고 확실한 투자 방법이라고 강조했다.

신홍철 대표는 경매 투자를 통해 수익을 얻게 되면 직장 생활에 대한 태도가 변화한다고 밝혔다. 그는 경매 수익으로 인해 직장에서 받는 스트레스가 감소하고, 회사를 다니는 이유를 '대출을 받기 위한 수단'으로 재정의하게 되었다고 말했다.

이러한 태도 변화는 경제적 자유를 향한 동기가 강화되면서 직업을 바라보는 관점이 달라졌음을 보여준다.

신홍철 대표는 퇴사하기 전에 투자를 시작하고 대출을 확보하는 것이 매우 중요하다고 강조했다. 퇴사 후에는 소득이 잡히지 않아 대출이 나오지 않기 때문이다.

그는 돈이 없더라도 신용 대출 등을 활용하여 재직 중에 투자를 시작할 것을 권장했다. 직장을 다니면서 안정적인 소득 증빙이 가능할 때 미리 대출을 받아 투자 기반을 마련해야 한다는 것이다.

신홍철 대표는 다주택자 세금 문제로 고민하는 수강생들에게 직접 세금을 계산해 볼 것을 권유했다. 그는 세제 개편안이 나왔으니 충분히 계산할 수 있다고 강조하며, 3억 원짜리 빌라나 공시가 2억 원 되는 물건을 소유했을 때 종부세 등을 직접 계산해 보라고 말했다.

그는 풀피(Full-fee) 투자 시 발생하는 수익으로 충분히 세금을 감당할 수 있음을 강조했다. 또한, 본인은 매년 세금으로 1억~2억 원을 납부하고 있다고 밝히며, 이는 수익이 동반되기 때문에 가능한 일이라고 설명했다. 세금은 피할 수 없는 비용이지만, 충분한 수익이 있다면 감당 가능한 수준이라는 점을 강조한 것이다.

신홍철 대표는 '좋은 집'만을 찾기보다는 '싸게 사는 방법'에 집중해야 한다고 강조했다. 그는 많은 사람들이 좋은 지역의 좋은 물건만을 보려 하고, 싸게 살 생각을 하지 않는다고 지적했다.

그는 투자자들에게 물건의 좋고 나쁨이 아닌, '싸다, 안 싸다'를 질문해야 한다고 조언했다. 19억 원짜리 강남 아파트를 사는 것보다, 부산에 있는 3억 원짜리 오피스텔을 1억 원에 사는 것이 훨씬 좋은 투자라는 것이다. 수익률이 나오지 않는 고평가 물건은 피하고, 경매 시 입찰가를 결정하는 기준을 명확히 할 것을 제시했다.