전월세 대란 기정사실화… 무주택자, 지금은 투자 고려할 때

고준석 대표는 이대로 가면 월세 대란이 기정사실이며, 무주택자가 전월세에 안주해서 좋을 것은 없다고 경고했습니다. 그는 월세 대란이 피할 수 없는 흐름이며, 무주택자에게 전월세는 더 이상 안정적인 주거 형태가 아니라고 강조했습니다.

현재 대출 규제가 강화되면서 무주택자들은 자신이 살던 동네에서 집을 매수하기가 사실상 어려워졌습니다. 고준석 대표는 이러한 상황이 계속되면 무주택자들이 결국 서울 외곽 지역이나 경기도 등으로 이주해야 하는 현실에 직면하게 될 것이라고 언급했습니다.

과거 다주택자들이 주택임대 사업자로서 시장에서 전세 가격을 8년, 10년 동안 동결하는 순기능을 수행했습니다. 하지만 임대사업자에 대한 불허 조치와 규제가 강화되면서 전세 시장에 공급이 위축되고, 이로 인해 전세 가격이 폭증하는 역설적인 상황이 발생했다고 고준석 대표는 설명했습니다. 계약 갱신 시 25% 이상 가격 상승을 초래하는 현상이 시장을 더욱 불안정하게 만들었다고 덧붙였습니다.

이번 세법 개정안이 통과되면 2027년에는 임대사업자 물량이 시장에 좀 더 나올 수 있을 것으로 보입니다. 또한, 다주택자 양도세 중과도 한시적으로 완화될 것으로 예상되면서, 내년 초에는 부동산 시장에 단기적인 조정이 올 수 있는 요인이 발생할 수 있다고 고준석 대표는 전망했습니다. 그는 이러한 정책 변화가 시장에 미칠 영향을 주시해야 한다고 덧붙였습니다.

고준석 대표는 9호선 라인과 같은 주요 지역을 눈여겨볼 만한 곳으로 꼽았습니다. 그는 10억 원에서 15억 원 사이의 아파트 가격대가 현재 시장에서 인정받고 있는 현실을 받아들여야 한다고 조언하며, 이러한 지역과 가격대의 매물을 중심으로 관심을 가질 필요가 있다고 강조했습니다.

단순히 싼 아파트를 찾는 것보다 자산 가치가 있느냐 없느냐를 판단하는 것이 중요하다고 고준석 대표는 강조했습니다. 그는 나홀로 아파트나 세대수가 적고 교통 환경이 좋지 않은 곳보다는, 정비 구역으로 지정된 빌라를 매수하는 것이 더 현명한 선택이라고 조언했습니다. 자산 가치 상승 가능성이 높은 지역에 투자하는 것이 장기적으로 유리하다고 덧붙였습니다.

고준석 대표는 청년 빌라 대출 정책이 시장 가격과 동떨어진 타이트한 금액대로 인해 실효성이 부족하다고 지적했습니다. 이러한 정책은 기대했던 무주택 실수요자들에게 실망감만 안겨줄 뿐이며, 시장을 제대로 이해하고 정책을 수립해야 한다고 강조했습니다. 그는 정책이 현실을 반영하지 못하면 본래의 목적을 달성하기 어렵다고 덧붙였습니다.

올해 1분기 주택담보대출이 8조 원, 2분기에는 12조 원 증가하여 상반기에만 총 20조 원이 늘어났습니다. 이로 인해 가계 신용은 2,000조 원을 넘어섰으며, 이는 GDP의 약 90%에 달하는 수준입니다. OECD 평균 65%, 미국 80% 대비 높은 수치임을 감안할 때, 고준석 대표는 정부가 시장 안정을 위해 대출 총량 관리를 강화할 가능성이 높다고 전망했습니다.

무주택자들은 경기도 외곽으로 빠지기보다는 서울 내 재개발 정비 구역 안에 있는 빌라나 연립 매수를 고려하는 것이 유리하다고 고준석 대표는 조언했습니다. 그는 연번이 부여되었거나 대상 구역으로 지정된 지역에 주목하고, 직장과 거주지의 근접성을 고려하여 주택을 선택하는 것이 중요하다고 강조했습니다.

경제 성장 전망치가 높게 나오면서 한국은행이 선제적으로 기준 금리를 올릴 가능성이 있다고 고준석 대표는 분석했습니다. 그러나 만약 경제 성장 전망치가 다시 틀려진다면 추가적인 기준 금리 인상이 이루어질 수도 있다고 경고했습니다. 그는 이로 인한 집값 상승과 가계 대출 원리금 상환 부담이 커질 수 있음을 우려하며, 대출 원리금 상환 능력의 중요성을 강조했습니다.

현재 주택담보대출에 스트레스 DSR이 적용되면서 금리 상승분을 예상하여 대출 한도가 더 축소되어 실행되고 있습니다. 고준석 대표는 이로 인해 은행들이 대출을 더욱 신중하게 관리하고 있어, 갑작스러운 경매 매물 급증 가능성은 낮다고 분석했습니다. 그는 서울 아파트 경매 매물 또한 안정적인 수준을 유지할 것으로 전망하며, 대출 관리가 잘 될 것이라고 언급했습니다.

서울 지역 빌라를 매수하려면 최소 2억에서 3억 원 정도의 현금을 보유하는 것이 필요하다고 고준석 대표는 조언했습니다. 그는 3억 원 정도의 현금을 기반으로 디딤돌 대출이나 생애 최초 주택 구입 대출 등을 적극적으로 활용한다면 충분히 주택을 매수할 수 있는 기회가 있을 것이라고 강조했습니다. 외곽보다는 재개발 정비 구역 중심으로 접근하는 것이 유리하다고 덧붙였습니다.

재개발 투자를 고려할 때는 대지지분이 크고 용도지역이 높은 빌라를 선택하는 것이 중요하다고 고준석 대표는 설명했습니다. 특히 3종 일반 주거지역, 2종 일반 주거지역, 준주거지역 등 종 상향 가능성이 높은 지역의 대지지분 큰 물건을 확보해야 한다고 강조했습니다. 이는 사업시행인가 전 단계에서 자산 가치를 높게 평가받아 향후 추가 부담금을 절감하는 데 유리하기 때문입니다.

현재 주택 공급이 부족한 상황이 심화되면서 재개발 시대가 도래할 것이라고 고준석 대표는 전망했습니다. 그는 정부가 공급 부족 문제를 해결하기 위해 막판에는 재개발 정책을 먼저 밀어줄 가능성이 높다고 분석했습니다. 재개발 투자는 사업 초기 단계에서 매도하여 환금성을 확보할 수 있는 장점도 있다고 덧붙였습니다.