오세훈 시장, 민간도심복합 개발에 미온적인 태도

담당 부서들이 규정을 만들더라도 서울시장의 승인이 필요한데, 이것이 이루어지지 않고 있다.

현재 많은 이들이 민간도심복합사업에 관심을 보이고, 여러 현장에서 준비위원회가 구성되고 있지만, 동의서를 받을 수 있는 방법이 없어 사실상 사업 진행이 불가능한 상태다.

사업을 추진하려는 현장에서는 서울시와 구청을 오가며 행정적 어려움을 겪고 있다. 지침 부재로 인해 발생하는 문제들에 대한 불만이 누적되고 있으며, 과거에는 서울시장의 결정이 미뤄졌다는 답변만 돌아왔다.

이러한 상황은 개별적인 대응을 넘어 집단적인 문제 제기로 이어질 조짐을 보이고 있다.

서울시가 민간도심복합개발사업의 운영 규정 제정을 지연시키면서 사업 진행이 정체되고 있다. 사업 관계자들은 서울시가 명확한 방향성을 제시해주기를 요구하고 있지만, 현재까지 응답이 없는 상태다.

이러한 소극적인 태도는 단순한 행정 지연을 넘어 정치적 판단이 개입되었을 가능성을 시사한다. 서울시가 사업 진행을 막는 행정적 근거 또한 명확하지 않아 혼란을 가중시키고 있다.

오세훈 시장의 1.0 시기 뉴타운·재정비촉진사업 회피 사례를 들어 기존의 다른 사업들과의 정치적 관계성 때문일 수 있다는 분석이 나온다.

사업 관계자들은 서울시가 민간도심복합사업을 적극적으로 추진하지 않는 구체적인 이유를 파악하고자 한다.

1996년 이전의 재개발은 시공사와 조합 주민이 함께하는 합동 재개발 방식이었다. 이는 시공사와 조합이 공동 사업자 형태로 협력하는 방식과 유사했다.

그러나 1997년 이후 시공사의 과도한 이윤 추구를 제한하고 조합원의 수익을 보장하기 위해 도급제와 평가제 중심의 관리처분 방식이 도입되면서 재개발 사업 방식에 큰 변화가 생겼다.

재개발 사업에서 지분제는 시공사가 사업의 수익과 손실의 일부를 보전하는 방식이다. 이는 시공사가 사업 리스크를 일부 부담하는 형태다.

반면 도급제는 시공사가 시공만 담당하고, 사업의 성과나 책임은 오롯이 조합원에게 돌아간다. 즉, 사업이 잘되거나 못되거나 그 결과는 전적으로 조합원의 몫이 되는 방식이다.

재개발 사업의 수익이 원조합원이 아닌 승계조합원에게 집중되는 현상이 나타나면서 투기 세력화에 대한 비판이 일었다. 이들은 과도한 시세 차익을 노리는 투기 세력으로 인식되었다.

이러한 인식은 공공이 재개발 사업에 개입해야 한다는 주장의 주요 명분이 되었다.

공공의 개입은 재개발 사업의 공공성을 강화하고 투기적 요소를 억제하려는 목적에서 시작되었다.

이는 기존의 재개발 방식을 넘어서는 포괄적인 도시 재정비 사업이었다.

뉴타운은 주거환경개선사업 등 여러 사업을 결합하여 서울시의 주요 대규모 개발 정책으로 자리매김했다.

이명박 시장이 추진한 뉴타운 사업이 성공적인 성과를 보이자, 정치권에서 뉴타운을 둘러싼 정책 경쟁이 심화되었다. 2005년 열린우리당은 뉴타운 정책의 인기에 대응하기 위해 급하게 특별법을 발의했다.

이 법은 재정비 촉진지구 법령을 통해 뉴타운 지원책을 강화하는 내용을 담고 있었다. 이는 뉴타운 표심을 잡기 위한 정치적 시도로 해석되었다.

오세훈 시장의 첫 번째 임기(오세훈 1.0)는 이전 시장들의 개발 정책과는 다른 길을 택했다. 그는 이명박 전 시장의 뉴타운 사업과 열린우리당의 재정비촉진법 등 기존의 개발 사업들을 모두 포기하는 선택을 했다.

그 대신 오세훈 시장은 '한강 르네상스' 개발 계획을 발표하며 자신만의 도시 개발 비전을 제시했다. 이는 기존 정책의 연장선상에 있지 않은 독자적인 정책 방향으로 평가된다.

이러한 행보는 자신의 브랜드 개발에 집중하고 타 정치권의 정책을 의도적으로 회피하려는 의도로 분석된다.

이는 강북 지역의 재개발 사업이 방치된 것과는 대조적인 모습이었다.

표를 주는 지역과 그렇지 않은 지역에 대한 차별적인 지원 행태가 있었다는 분석이 제기된다.

공공이 주도하는 도심복합사업은 더불어민주당의 정책적 성향과 연관성이 높다는 인식이 있다. 반면, 공공 지원이나 민간 주도 형태의 개발 사업들은 국민의힘과 관련성이 깊다는 분석이 제기된다.

윤석열 정부가 공공도심복합사업을 민간 버전으로 전환하려는 시도를 하면서 민간도심복합법이 통과되었다.

이러한 정치적 배경으로 인해 오세훈 시장이 타 정치권 주도로 시작된 민간도심복합사업에 미온적인 태도를 보이는 것이라는 분석이 나온다.

이는 서울시의 소극적인 태도에 대한 의회의 반발로 볼 수 있다.

서울시는 뒤늦게 의회의 움직임에 제동을 걸고, 자체적인 안을 만들겠다고 나섰다. 결국 서울시와 서울시 의회가 협의하여 두 안을 절충한 조례가 통과되었다.

이러한 과정은 서울시의 조례 제정 지연이 얼마나 심각했는지를 보여주는 사례로, 행정의 불투명성과 의회와의 갈등을 드러냈다.

현재 사업 현장에서는 민간도심복합사업을 위해 주민 설명회를 준비하고 동의서를 확보하려 노력하고 있다. 하지만 서울시의 운영 규정 부재로 동의서 징수가 어렵기 때문에, 일단 준비까지만 진행하고 있다.

내년 3월경 서울시의 정책 방향 등 상황을 판단하여 사업 진행 가능성이 높다고 판단되면 그대로 밀고 나가고, 그렇지 않을 경우 역세권 장기전세나 활성화 사업 등 다른 방식으로 전환할 계획이다.

경쟁이 심화되면 주민들을 설득하고 내 편으로 만드는 것이 더욱 중요해질 것이라는 전망이 나온다.

사업 관계자들은 시장이 혼란스러워지기 전에 선제적으로 주민들과 소통하고 동의를 얻는 전략을 세우고 있다.

연합회의 역할은 각 지역 추진 세력들이 관이나 국가 기관에 의견을 개진할 때, 그 의견을 모으는 것이다.

만약 한 구역 내에 다수의 조직이 경쟁하는 상황이 발생할 경우, 주민들의 선택을 최우선으로 존중할 것이라고 강조했다.

이는 연합회가 사업의 공정성과 투명성을 지키기 위한 노력의 일환으로 해석된다.

현행 법령에는 위탁 리츠 방식이 명시되어 있지만, 실질적인 운영은 거의 불가능한 구조라는 지적이 나온다. 이에 따라 사업 관계자들은 위탁 리츠 방식을 포기하고 다른 대안을 모색하고 있다.

현재 13개 부동산 신탁사를 모두 만나며 신탁사 방식의 현실적 가능성을 검토하고 있다.

신탁사 방식은 법령상 제약이 많은 위탁 리츠 방식보다 현실적인 대안으로 거론되고 있다.