군자동 모아타운 1구역, 2억 투자로 11억 수익 가능하다는 주장

전은성은 이번 영상에서 군자동 재개발 예정지의 사업성을 분석하겠다고 밝혔다. 그는 "오늘은 군자동 재개발 예정지에 대해서 사업성 분석을 해 드릴게요"라고 말했다.

전은성은 앞선 회차에서 자양동 빌라가 22억 원까지 거래되는 이유를 설명했다고 언급했다. 이번에는 투자자가 얼마나 벌 수 있는지를 따져보는 사업성 분석을 여러 지역에 걸쳐 이어간다는 계획을 밝혔다.

전은성은 군자동이 중랑천 동부간선도로 옆에 붙어 있는 동네라고 설명했다. 위쪽에는 파크골프장이 있어 노후 주거지로서 살기 좋은 환경일 것으로 본다고 말했다. 그는 강남 접근성도 좋다고 평가했다.

그는 군자동에서 영동대로를 타면 약 5분이면 청담동, 코엑스, 현대자동차 신사옥 부지에 닿을 수 있다고 말했다. 바로 아래에는 성수동 산업단지가 있고, 건국대학교와 어린이대공원, 물재생센터 등 굵직한 호재가 주변에 몰려 있다고 덧붙였다.

전은성은 군자동 아파트 가격을 가늠하기 위해 주변 단지의 매매가를 비교했다. 바로 위 고덕비즈밸리 인근의 고덕그라시움 33평 매매가는 약 25억 원이라고 소개했다. 그는 고덕비즈밸리가 산업단지로서 성수동보다 약하다는 점을 인정하면서도, 고덕그라시움의 가격 수준을 기준점으로 삼았다.

면목동 쪽 센트럴아이파크는 매매가가 약 17억 원이라고 말했다. 위쪽으로 갈수록 가격이 낮고 아래쪽으로 내려올수록 비싸진다고 설명하며, 군자동과 가까운 아크로서울포레스트는 전용 97㎡가 약 80억 원, 서울숲아이파크리버포레는 전용 84㎡가 약 43억 원 정도라고 소개했다.

전은성은 강남 접근성과 직주근접을 고려하면 군자동 쪽이 고덕그라시움보다 생활권 접근성이 더 좋다고 판단했다. 이에 따라 군자동에 아파트가 들어설 경우 가격을 26~27억 원 수준으로 평가하는 시나리오를 설정했다.

전은성은 이 블록의 주변을 살피며 건국대학교와 어린이대공원이 가까이 있다고 설명했다. 물재생센터도 지하화된 뒤 위쪽이 공원이 된다고 말했다. 그는 블록이 대부분 공원으로 둘러싸여 있어 주거 면적으로 쓸 수 있는 땅이 많지 않다고 언급하며, 앞으로 쾌적한 주거지가 될 곳으로 봤다.

그는 이러한 주변 호재와 인근 아파트 시세를 함께 고려하면 군자동의 장래 가격을 미리 가늠해 볼 수 있다고 말했다. 동부간선도로가 지하화되면 연결성과 접근성이 좋아진다고 덧붙이며, 이를 근거로 군자동의 투자성이 밝다고 평가했다.

전은성은 군자동에서 두 개 구역이 진행되고 있다고 설명했다. 군자 2구역은 권리산정 기준이 거의 나왔다고 말했고, 군자 1구역은 현재 추진 중이라고 소개했다. 그는 이번 영상에서 군자 1구역을 중심으로 살펴보겠다고 밝혔다.

그는 군자 1구역이 포획으로 투자할 수 있는 곳이라고 설명했다. 대상지 면적은 45,000㎡로 2만㎡를 넘기 때문에 인센티브를 받을 수 있는 요건이 충족된다고 말했다. 토지등소유자는 635명이고, 20년 이상 된 건물의 노후도는 80%라고 밝혔다. 그는 이 현황이 자양동과 거의 비슷하다고 평가하며 개발 의지가 높은 곳이라고 말했다.

전은성은 군자 1구역이 현재 동의서 징구 단계에 있다고 설명했다. 그는 이 단계가 빨라져서 전체 단계가 10년 이내로 줄어들 예정이라고 말했다. 동의서 징구를 시작하는 단계이기 때문에 소액으로 접근할 수 있고, 거의 무피 상태로 들어갈 수 있다는 것이 그의 설명이다.

그는 군자동 모아타운 1, 2, 3구역의 추진위원회가 자리를 잡았다고 소개했다. 강북구 번동에서 추진위원회를 맡았던 업체가 군자동의 정비업체로 들어와 있다고 말했다. 정비업체는 모아타운 1호 사업을 이끈 이루미로 소개됐다. 그는 이 정비업체가 사업을 빠르게 추진하는 곳으로 알려져 있어 군자동 사업도 빠르게 진행될 것으로 본다고 말했다.

전은성은 광진구청이 재개발에 적극적이라고 말했다. 자양동과 구의동은 이미 지정이 끝났고, 앞으로 중곡동과 군자동이 마지막으로 지정될 곳이라고 설명했다. 그는 광진구가 개발 의지가 높은 지역이라고 평가했다.

그는 광진구 2040 플랜에도 저층주거지 재개발 의지가 반영돼 있다고 말했다. 구청장의 의지가 구 계획에 반영된 자료라는 의미로 소개했다.

전은성은 앞서 26억 원 정도로 예상했던 분양가를 이번 계산에서는 30억 원으로 잡았다고 설명했다. 그는 이 지역이 30억 원을 넘어갈 것으로 본다고 말했다. 구역 면적이 2만㎡를 넘어 인센티브와 재개발 요건을 충족한다는 점도 근거로 들었다.

계산 가정은 다음과 같다. 조합원 635명 기준으로 건립 세대는 168세대, 일반분양은 약 310세대로 가정했다. 일반분양 매매가는 약 4억 원, 예상 조합원 분양가는 약 18억 원으로 잡았다. 그러면 조합원의 총 분담금은 약 14억 원이고, 총 투입금은 약 18억 원이 된다고 설명했다. 이 조건에서 분양가가 30억 원이면 최소 11억 원 이상 수익을 낼 수 있다는 것이 그의 주장이다.

전은성은 분양가가 30억 원에 미치지 못할 경우도 따져봤다. 주변 아파트 시세를 고려하면 최소 26~27억 원까지는 간다고 봤다. 그는 이 보수적 시나리오에서도 투자 수익이 남는다고 주장했다.

2억 원을 투자한다고 가정하고 약 4억 원을 뺀 뒤에도 7억 원 이상의 수익이 남는다고 계산했다. 이는 아파트 값이 오르지 않는다는 전제에서의 수익이라고 그는 밝혔다. 그는 이를 투자금 대비 300~400%의 수익으로 설명하며, 사업이 추진되는 속도와 아파트 가격이 올랐을 때 추가 이득도 볼 수 있다고 말했다. 영상은 군자동의 현황을 현장에서 확인해 보는 후속 회차를 예고하며 마무리됐다.