정부, '소액 갭투자 시대' 끝내고 비아파트 투기 불러오나…용산 공원 임대주택 계획도 논란

부동산 전문가들은 1억에서 3억 원 수준으로 가능했던 소액 갭투자가 앞으로는 투자 금액이 두세 배까지 늘어날 수 있다고 예측했습니다. 이는 세제 개편안 등 정부 정책 변화로 인해 소액 갭투자의 진입 장벽이 높아질 것이라는 분석에 따른 것입니다. 이러한 변화는 주택 시장의 투자 양상에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

이어 황현 랜드스타에셋 대표이사는 "1억에서 3억 정도로 갭투자를 할 수 있는 주택이 앞으로 투자 금액이 두 배에서 세 배까지 더 늘어날 수 있다"고 말하며, 이에 대한 투자자들의 대비를 촉구했습니다.

이번 개편안은 시장의 예측과는 다른 방향으로 흘러가면서 투자자와 실수요자 모두에게 불확실성을 가중시킨 것으로 보입니다.

그는 "8월 3일 날 부동산 세제 개편안이 나온 후 시장이 안정되기는커녕 더욱더 혼란스럽습니다. 어지럽고요"라고 현 시장 상황을 설명했습니다.

이는 이번 개편안이 국민들의 광범위한 불만을 야기하고 있음을 보여주는 대목입니다.

황현 대표는 "지금 여러 가지 민원 사항들이 많죠. 그래서 약 5천 건이 넘는 민원들이 지금 빗발치고 있습니다. 뿐만 아니죠. 여야 할 것 없이 국회의원들조차도 지금 우려의 목소리를 내고 있습니다"라고 말하며 개편안에 대한 사회적 반발이 크다는 점을 강조했습니다.

황현 대표는 현 정부의 부동산 정책을 '두더지 잡기 게임'에 비유하며 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어나오는 양상을 보인다고 비판했습니다. 특히 '똘똘한 한 채'를 찍어 누르자 '덜 똘똘한 한 채'의 시대가 도래하고 있다고 지적했습니다.

그는 "지금 부동산 시장을 보면요. 아까 두더지 잡기 게임과 흡사하지 않나? 한쪽을 누르면 한쪽이 튀어나오고 한쪽을 누르면 한쪽이 튀어나옵니다. 똘똘한 한 채를 찍어 누르니 덜 똘똘한 한 채 시대가 오고 있습니다"라고 발언하며 정부 정책의 한계를 꼬집었습니다.

이는 '똘똘한 한 채' 규제로 인해 상대적으로 중저가 아파트로 수요가 몰리면서 가격이 상승하는 현상으로 풀이됩니다.

그는 "15억에서 20억대 아파트 절반이 지금 신고가가 나오고 있고요. 그중에서 3억 초과 6억 이하 아파트와 9억 초과 15억 이하의 가격대들이 신고가 비중이 가장 높게 나타나고 있습니다"라고 구체적인 수치를 들어 시장 동향을 밝혔습니다.

젊은 층은 대출을 막아 집을 못 사게 해놓고 이제 와서 버스에 살라는 것이냐며 강하게 반발하고 있습니다. 이 발언은 주택 문제로 고통받는 청년층의 자존심을 건드리며 사회적 이슈로 떠올랐습니다.

황현 대표는 "최근에 민주당의 모 의원이 발언을 해 갖고 지금 엄청나게 큰 사회적 이슈가 된 내용이 있죠. '래미안 버스 티지'입니다. 젊은층이 이렇게 이야기합니다. '자 우리가 집이 없지 자존심이 없나요?' 버스하우스 제안에 2030세대들이 엄청나게 큰 분노를 하고 있고요. 대출을 다 막아 놓고 집을 못 사게 해놓고 이제 와서 버스에 살라는 거냐? 이런 아주 강경한 목소리까지 내고 있습니다"라고 말하며 젊은 세대의 반발을 전달했습니다.

물량이 부족하면 가격이 오르고, 전월세 수요가 넘쳐나면서 전월세 가격이 상승하며, 이는 다시 매매 가격 상승으로 이어진다는 악순환을 지적했습니다.

그는 "지금은 가격이 중요한 게 아닙니다. 물량이 없는 겁니다. 물량이 없으니까 당연히 가격이 많이 오르고 물량이 없으니까 전월세 수요들이 점점 넘쳐나고 전월세 수요가 넘쳐나니까 전월세 가격이 오르고 전월세 가격이 올라가다 보니까 매매 가격이 오르는 겁니다"라고 현 주택 시장의 문제점을 분석했습니다.

이는 세금 정책이 의도와 달리 시장에 부정적인 영향을 미 미치고 있음을 시사합니다.

황현 대표는 "정부가 똘똘한 한 채 있는 사람들한테 세금을 증수하니 이 세금이 그대로 다시 임차인들한테 전가되는 이 무한 반복인 상황"이라고 말하며 정부 정책의 부작용을 지적했습니다.

이에 대해 황현 대표는 용산이라는 지역의 상징성을 고려할 때, 임대 아파트촌으로 만드는 것이 과연 국가 및 도시 경쟁력에 어떤 이득이 있을지 고민해 볼 필요가 있다고 주장했습니다. 그는 용산이 미래 가치와 후손에게 남겨줄 도시 모델이라는 점에서 신중한 접근이 필요하다고 강조했습니다.

그는 "용산 캠프 부지에 1만 3천 세대 정도 되는 임대 아파트를 짓겠다는 이야기인데, 용산이라는 지역은 상징성이 상당히 큰 지역이고 도시 공학적으로 봤을 때 미래 가치와 우리 후손들에게 어떠한 도시 모델을 남겨주느냐의 성패가 달려있는 지역입니다. 임대 아파트촌으로 만드는 것이 과연 국가 경쟁력과 도시 경쟁력에 어떠한 이득이 있을지 고민해 볼 필요가 있습니다"라고 우려를 표명했습니다.

황현 대표는 정부가 주택 공급 대책으로 국공유지, 관공서, 학교, 그린벨트 등을 활용해 아파트를 짓겠다는 이야기를 계속해서 반복하고 있다고 지적했습니다. 이러한 패턴은 지난 20년간 똑같이 반복되어 온 것이며, 새로운 해결책 없이 과거의 방식을 답습하고 있다는 비판입니다.

그는 "정부가 뻔하게 국공유지, 관공서, 학교, 그린벨트를 풀어서 아파트를 짓겠다는 이야기를 또 할 것이고, 땅을 찾겠다고 이야기할 겁니다. 앞서 이야기한 것처럼 20년째 똑같은 패턴이 반복됩니다"라고 말하며 정부 정책의 답보 상태를 꼬집었습니다.

공원 주변에는 근조화가 넘쳐나고 있으며, 황현 대표는 국민들이 반대하는 일을 굳이 해야 하는지 의문이라고 밝혔습니다. 이는 용산 부지 개발에 대한 정부와 국민 간의 인식 차이를 보여줍니다.

황현 대표는 "용산에 있는 유휴 부지에 대해서 또 한 번 사건이 터졌습니다. 서울의 마지막 핵심 국공유지인 용산 어린이 공원 주변에 주택 공급을 검토한다는 정부 발표 이후에 지금 보시는 것처럼 어린이 공원 주변에 근조화가 넘쳐나고 있습니다. 국민들이 반대하는 일을 굳이 해야 하는지 의문입니다"라고 말하며 반대 여론의 심각성을 전달했습니다.

이는 용산 개발의 방향성이 공공주택 공급에 초점을 맞추고 있음을 보여줍니다.

그는 "용산 국제 업무 지구에도 만 세대 정도의 임대 아파트를 공급하기로 국토부에서 결정해버렸습니다. 용산 공원 안에도 임대 아파트를 못 지을까요? 저는 충분히 가능할 수도 있다고 생각합니다"라고 말하며 용산 개발 계획의 확대 가능성을 제시했습니다.

그는 멀쩡한 서울의 프리미엄을 가질 수 있는 용산 공원 부지를 굳이 임대 아파트로 만들어야 하는지 의문을 제기하며, 100년 뒤를 내다보고 개발해야 하는 역사적 프로젝트라고 역설했습니다.

그는 "저는 모든 토지는 각자의 용도가 있고, 용도에 맞게끔 개발해야 한다고 생각합니다. 멀쩡한 서울의 앞으로 프리미엄을 가질 수 있는 이 용산 공원 부지를 굳이 임대 아파트로 만들어야 할까요? 용산 공원은 미래 세대를 위한 것입니다. 우리만을 위한 도시가 아니라 100년 뒤를 보고 개발해야 하는 도시입니다. 대한민국 역사와 미래가 걸린 프로젝트입니다"라고 용산 공원의 중요성을 피력했습니다.

그는 용산 개발이 서울의 미래에 지대한 영향을 미칠 것이라고 주장했습니다.

그는 "만약 이런 자리를 임대 아파트로 채워진다면 단순하게 공원 부지를 잃어버리는 것이 아니라 서울이라는 도시는 대한민국을 상징하는 도시입니다. 서울이라는 도시의 성격과 국가 경쟁력을 키울 절호의 찬스를 우리 국민 스스로가 포기하는 결과이지 않나라는 생각이 듭니다"라고 말하며 용산 개발의 파급 효과를 강조했습니다.

문제는 전세 물량이 부족하여 많은 임차인이 월세로 전환될 것이고, 이는 소득의 50%를 월세로 지불해야 하는 상황으로 이어질 것이라고 예측했습니다.

그는 "비거주 1주택자들에게 지금 뭐 하라는 거예요? 들어가서 살라는 거잖아요. 서울 수도권 비거주 1주택 물량이 약 83만 1천 가구입니다. 정부가 여기까지 생각했을까요? 이 83만 가구 중에 10%만 만약에 실제로 실거주를 한다고 하면 8만 3천 가구 정도 되는 임차인들이 새로 길에 나게 됩니다. 근데 이제 전세가 없죠, 문제는. 서울에 2천~3천 세대짜리 전세 물량이 하나도 없으니까 이게 문제입니다. 이렇게 되면 월세로 바뀌어야 되는데, 내가 가진 소득의 50%를 월세를 내면서 살아가야 하는 세상으로 바뀌는 겁니다"라고 구체적인 수치를 들어 문제의 심각성을 설명했습니다.

황현 대표는 13일에 발표될 주택 공급 대책 역시 유휴 부지, 국공유지, 그린벨트 활용 등 뻔한 내용일 것이며, 민간 주택 공급 활성화 이야기는 나오지 않을 것이라고 예측했습니다. 그는 특히 서울 수도권은 전체 물량의 83%가 재개발·재건축으로 채워지는 도시임에도 불구하고, 정부가 20년째 80%의 물량을 공공이 채우겠다고 고집하는 것이 문제라고 지적했습니다.

그는 "13일 날 주택 공급 대책이 나온다고 그랬잖아요. 근데 또 뭐 앞서 얘기한 것처럼 뭐 뻔합니다. 유휴 부지에 대한 이야기 나올 거고요. 국공유지에 대한 얘기 나올 거고 그린벨트 풀어서 아파트 짓는다는 이야기 나올 겁니다. 그런데 아마 민간 주택 공급을 활성화시키겠다는 이야기는 안 나올 것 같습니다. 특히 서울 수도권은 전체 물량의 83%가 재개발 재건축으로 채워지는 도시입니다. 그런데 이걸 반대로 하려고 하는 거죠. 80% 되는 물량을 공공이 채우겠다고 지금 20년째 이러고 있는 겁니다"라고 정부 정책의 고질적인 문제점을 비판했습니다.

기존 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하 기준이 수도권 9억 이하로 상향 검토되고 있습니다. 이 특례는 세금 중과 시에도 주택 수에서 제외되어, 여러 채를 갖고 있어도 1주택자 자격을 유지할 수 있게 해줍니다.

황현 대표는 "비아파트 주택수 산정 제외 내용 아시죠? 신축이나 미분양 빌라, 오피스텔, 도시형 생활주택을 전용 60㎡ 미만, 수도권 6억 이하, 지방 3억 이하를 2027년 12월 말까지 취득할 경우 주택수에서 빼 주겠다는 얘기입니다. 그런데 이 6억을 얼마까지? 9억까지 넓혀 준다는 내용입니다. 세금 중과도 다시 주택수에서 제외하는 특례를 주겠다는 얘기니까, 이런 주택을 여러 채 갖고 있어도 1주택자 자격을 유지할 수 있다는 겁니다"라고 설명했습니다.

부동산 전문가들은 서울의 땅값, 공사비, 인건비 상승 및 인플레이션으로 인해 아파트뿐만 아니라 빌라 시세도 크게 올랐기 때문에 비아파트 주택 수 산정 제외 기준을 6억이 아닌 9억까지 상향해야 한다고 정부에 건의해왔습니다. 정부는 이러한 전문가들의 의견을 받아들여 비아파트 기준을 상향하는 것을 검토하고 있습니다.

황현 대표는 "많은 전문가들이 이거는 정부에 건의했던 내용입니다. 주택수 산정 제외 요건 그리고 비아파트에 대한 기준을 적어도 7~8억까지는 올려야 된다. 왜? 서울시에 땅값이 많이 올랐고 공사비가 많이 올랐고 인건비가 많이 올랐습니다. 그리고 인플레이션으로 인해서요. 아파트 가격만 오르는 게 아니죠. 빌라 시세도 엄청나게 많이 올랐습니다. 그러다 보니까 비아파트에 대한 기준을 6억이 아니라 9억까지 상향해야 한다는 전문가들의 의견들이 상당히 많았는데, 이 부분은 정부에서 좀 받아 준 것 같아요"라고 밝혔습니다.

비아파트 주택 수 제외 기준이 9억 원으로 상향될 경우, 갭투자 금액이 현재 1억~3억 원에서 3억~5억 원으로 두세 배 증가할 것으로 황현 대표는 전망했습니다. 기존에는 매매가 6억 이하의 주택에 전세 3억을 끼면 3억 정도, 5억짜리에 전세 3억을 끼면 2억 정도로 투자가 가능했지만, 9억 원대 비아파트가 주류를 이루면 투자금 자체가 높아질 것이라는 분석입니다. 이는 특히 투룸, 쓰리룸 같은 주거 공간의 신축 비용 상승과 맞물려 소액 투자의 기회가 줄어들고 투자 금액이 커질 수밖에 없다는 의미입니다.

황현 대표는 "2030년까지 9억 원까지 비아파트 주택은 물론 신축이나 미분양 주택을 샀을 때, 최초 분양 주택을 샀을 때는 주택수에서 제외시켜 주겠다는 얘긴데 자 이렇게 되면 어떤 일이 벌어질까요? 지금은 1억에서 3억 정도를 투자할 수 있습니다. 매매가가 한 6억 정도에 전세가 3억이면 예를 들어서 한 3억 정도가 드는 거고 6억 이하니까 5억짜리에 전세가 3억이면 한 2억 정도면 사는 겁니다. 근데 만약에 정부가 공식적으로 9억까지 주택수 산정 제외 요건을 늘려 버리면 평균 가격이 이제 9억이 될 것입니다. 그럼 시장 논리에 의해서 이제 9억대 있는 빌라들이 많이 생겨날 거고 거래가 많이 될 겁니다. 신축을 이제 6억에는 못 합니다. 우리가 필요한 게 투룸, 쓰리룸인데 이제 6억에는 웬만한 지역에는 원룸밖에 못 지으니까 사실상 6억 원짜리 원룸은 공급할 이유가 없잖아요. 그럼 투룸, 쓰리룸이 9억 정도가 되면 물론 전세 가격도 올라가겠지만 1억에서 3억 정도로 갭 투자를 할 수 있는 주택이 앞으로 3억에서 5억 정도의 갭 투자 금액이 들어간다. 그러니까 투자 금액이 두 배에서 세 배까지 더 늘어날 수 있다는 점입니다"라고 상세히 설명했습니다.

특히 주택 수 산정 제외 물건 공략법과 1억~3억 대 갭투자 관심 지역(한강변, 동부권 뉴타운 밀집 지역 등)을 세미나를 통해 안내할 예정입니다.

그는 "정부는 어쨌거나 비아파트 시장의 문은 아직까지 열어놓고 있습니다. 그렇기 때문에 아직 기회는 남아 있습니다. 너무 걱정하고 고민하지 마시고 저희 부동산 경제학 TV와 함께 하시면 또 긍정적인 메시지를 계속해서 여러분들한테 좀 전해 드릴까 합니다. 이번 주 수요일과 토요일 날 세미나를 진행합니다. 앞으로 시장에 대한 방향성 세제 개편안 이후에 시장에 대한 방향성이라든가 앞서 이야기했던 것처럼 주택수 산정 제외 물건을 우리가 공략하는 방법 1억에서 3억대로 상급지, 덜똘똘한 한 채가 지금 가장 인기 있는 지역이잖아요. 한강변 축이라든가 동축과 횡축으로 나눠서 동부권 지역에 있는 뉴타운 밀집 지역이라든가 한강 인기 주거 지역에 1억에서 3억대 정도로 투자할 수 있는 관심 지역들까지 여러분들한테 안내해 드릴 겁니다"라고 설명했습니다.