자양4동 신통기획, 60억 아파트 기대

서울 광진구 자양4동 A구역(성수5구역)이 지난 9월 10일자로 조합 설립인가를 받아 재개발 사업의 주요 단계를 완료했다.

해당 구역은 영동대교 우측에 위치하며 성수 뉴타운 지역과 인접해 지리적 이점을 보유한다. 이제 사업 시행 인가와 관리 처분 인가 절차만 남겨둔 상태다.

자양4동 A구역 내에 위치한 빌라 매물은 현재 10억 원대 중후반에서 20억 원까지 형성됐다.

반면 구역을 벗어난 인근 빌라 가격은 5~6억 원대로, 구역 내외 매물 간에 세 배 이상의 가격 차이가 발생한다. 이러한 가격 격차는 재개발 조합원 지위 확보를 통한 한강변 아파트 입주권 획득 가능성 유무에 따라 결정된다.

현재 트리마제 전용 면적 84㎡(38평형)는 57억 8천만 원에 거래되며 60억 원에 육박하는 시세를 보인다. 자양4동 A구역에 들어설 신축 대단지 아파트는 더 나은 커뮤니티 시설을 갖출 것으로 예상되어 트리마제보다 높은 가치를 형성할 가능성이 있다.

자양4동 신속통합기획구역은 성수동 인근의 입지적 강점으로 인해 완공 후 80억 원까지 기대되는 지역으로 평가받는다.

총 조합원 1,529명 대비 약 3,000세대의 대단지 아파트가 건립될 예정이며, 이 중 일반분양 물량이 약 918세대로 수익성 확보에 유리하다. 한강변 입지를 고려한 고분양가는 조합원 분담금 부담 완화에 기여할 것으로 예상한다.

가령 분담금이 5억 원으로 가정될 때, 현재 17~18억 원을 투자하여 총 22~23억 원으로 최소 50억~60억 원대 아파트를 확보할 수 있다. 이러한 재개발 투자는 대상지 선정, 구역 지정 등 사업 단계별 자산 상승 패턴을 확인하며 이뤄진다.

자양동 재개발 구역 내 지분 가격은 최근 급등하여, 가장 최근 거래가는 평당 3억 9천만 원으로 4억 원 수준에 육박한다.

불과 4~5년 전 평당 1억 원 미만이었던 지분 가격은 현재 지분당 수억 원대로 크게 상승했다. 전세 보증금을 활용한 레버리지 투자를 통해 300%를 넘는 수익률을 실현한 사례도 나타났다.

서울시는 주택 공급 부족 문제 해결을 위해 재개발 사업을 적극적으로 활용할 수밖에 없는 상황이다. 공급 부족이 집값 상승의 주요 원인이며, 재건축은 순증 효과가 미미한 점이 재개발의 중요성을 더욱 부각한다. 입지에 따른 투자 성패는 적절한 타이밍에 의해 결정되므로, 자금 상황에 맞는 맞춤 전략을 위해 전문가 컨설팅을 받는 것이 권장된다.