주택 시장 붕괴 무시: 가격은 여전히 상승 중

미국 주택 시장은 최근 중요한 이정표에 도달했습니다. Redfin에 따르면 구매자보다 판매자가 58% 더 많아 2013년 이후 가장 큰 공급-수요 격차를 기록했습니다.

이 전례 없는 불균형에도 불구하고 주택 가격은 역설적으로 38개월 연속 상승하여 지난달 미국 평균 주택 가격은 약 429,000달러를 기록했습니다. 이러한 추세는 이러한 과잉 공급이 가격 하락으로 이어져야 한다는 표준 시장 이론을 무시합니다.

미국 주택 소유자 중 상당 부분인 10명 중 4명은 모기지를 가지고 있지 않아 재정적 자유를 누리며 즉시 부동산을 팔아야 할 압박을 받지 않습니다.

또한, 2021년경 주택을 구매한 많은 주택 소유자는 약 3%의 역사적으로 낮은 금리에 묶여 있어 주택을 판매하는 것을 꺼립니다. 그렇게 하면 유리한 금리를 현재의 훨씬 높은 금리와 맞바꿔야 하기 때문입니다. 데이터에 따르면 금리가 소유자의 기존 금리보다 1포인트 상승할 때마다 판매 가능성은 약 18% 감소합니다.

주택 시장을 냉각시키기 위해 의도된 모기지 금리 인상은 2022년에서 2023년 사이에 잠재적인 주택 판매를 약 170만 건 감소시키는 의도하지 않은 결과를 낳았습니다.

기술적으로 높은 금리는 가격을 3% 하락시켰지만, 공급을 제한하는 '금리 고정' 효과는 가격을 6% 상승시켜 의도된 냉각 효과 대신 주택 가격의 순 상승을 초래했습니다.

텍사스 오스틴의 주택 가격은 2022년 최고점 대비 27% 하락했는데, 이는 지역 주택 공급이 30% 증가한 직접적인 결과입니다.

반대로 코네티컷 하트퍼드는 2022년 최고점 대비 20% 이상 가격이 급등했는데, 이는 주로 지역 주택 재고의 지속적인 제약 때문이며, 지역 공급 유입과 가격 방향 간의 강한 상관관계를 보여줍니다.

기존 주택 소유자와 달리, 주택 건설업자는 종종 12%에 가까운 건설 대출로 인한 상당한 압력에 직면하여 재고를 보유하기보다는 신속하게 판매하도록 강요됩니다.

완공되었으나 팔리지 않은 주택의 수가 2009년 이후 최고치를 기록함에 따라, 많은 건설업체는 더 유리한 시장 조건에서 취득한 부동산을 처분하기 위해 인센티브를 제공하고 가격을 인하하고 있습니다.

Lennar의 CEO인 Stuart Miller는 이러한 압력을 인정하며 회사가 '물량을 유지하기 위해 마진을 타협하고 있다'고 말했습니다.

구매자를 유치하기 위해 주택 건설업체의 3분의 2가 다양한 인센티브를 제공하며, 그중 금리 인하가 가장 중요합니다.

현재 신규 주택 모기지 대출의 70% 이상이 어떤 형태의 금리 인하를 포함하고 있습니다. 예를 들어, D.R. Horton은 이번 여름 시장 금리가 약 6.5%에 머무는 동안 4.9%의 금리를 제공했습니다. 이러한 공격적인 전략으로 인해 신규 주택 가격은 기존 주택보다 약 25,000달러 낮게 책정되어 기록적인 격차를 보였습니다.

경제성 문제를 해결하기 위해 건설업체는 더 작은 부지에 더 작은 주택을 짓고 있습니다.

또한, 새로운 개발은 비싸고 인구 밀도가 높은 지역에서 더 저렴하고 작은 대도시 지역으로 이동하고 있습니다.

Lennar의 CEO는 영업 사무소를 방문하는 잠재 구매자의 거의 50%가 모기지 자격을 얻지 못한다고 밝혔습니다.

이는 가격 인하와 인센티브만으로는 엄격한 대출 자격 요건을 충족할 수 없는 구매자의 판매를 촉진하기에 불충분하다는 것을 나타내며, D.R. Horton과 같은 건설업체는 추가 가격 인하보다 이윤 마진을 우선시하도록 촉구합니다.

건설업체가 인센티브를 제공함에도 불구하고, Lennar와 같은 회사의 영업 사무소를 방문하는 사람들 중 약 절반은 모기지 자격을 얻지 못합니다.

가격 인하는 엄격한 대출 기준을 충족할 수 없는 사람들에게는 효과가 없으며, 이는 건설업체가 단순히 판매량 증가에서 이윤 마진 보호로 초점을 전환하게 합니다.

D.R. Horton의 CEO인 Paul Romanowski는 추가 판매 촉진보다 마진 우선순위를 강조하며, 자격 있는 구매자를 더 이상 유치하지 못하면 건설업체가 가격 인하를 중단할 것임을 시사했습니다.

D.R. Horton은 판매량을 공격적으로 늘리기보다 이윤 마진 유지를 우선시하는 전략적 결정을 내렸습니다.

이는 가장 큰 주택 건설업체들이 가격 양보의 한계에 도달했으며, 이제 추가 가격 인하보다 판매량 감소를 선호하는 대안을 선택하고 있음을 나타냅니다.

이러한 변화는 현재 시장 상황에서 지속적인 가격 인하가 자격 있는 구매자를 유치하는 효과적인 전략이 아니라는 인식을 반영합니다.

첫 주택 구매자를 돕기 위한 FHA 보험료 인하는 구매자당 연간 900달러의 절약에 불과하여 주택 소유율을 크게 높이지 못했습니다.

이 정책은 3년 동안 25만 명의 새로운 구매자를 창출하는 것을 목표로 했으나 첫해에 17,000명만을 유치했으며, 동시에 FHA 구매자가 동일한 주택에 대해 2.5% 더 많은 비용을 지불하도록 허용하여 광범위한 가격 인플레이션에 기여했습니다.

총체적으로, 50만 명의 구매자가 이 정책 변화로 인해 주택에 31억 달러를 추가로 지불했습니다.

주에서는 과세 대상 주택 가치 성장에 상한을 두어 기존 소유자를 급격한 재산세 인상으로부터 보호하며, 이는 세금 청구서에 상당한 불균형을 초래합니다.

예를 들어, 마이애미에서는 한 주택 소유자가 연간 4,000달러를 지불할 수 있는 반면, 비슷한 주택을 가진 이웃은 이러한 상한제 때문에 14,000달러 이상을 지불할 수 있습니다. 이 시스템은 장기 소유자가 주택을 판매하는 것을 꺼리게 합니다. 판매는 재산 평가를 현재 시장 가치로 재설정하고 세금 부담을 크게 증가시켜, 새로운 진입자를 위한 주택 재고 부족을 악화시키기 때문입니다.

첫 주택 구매자는 현재 전체 주택 구매의 21%에 불과하며, 1980년 이후 가장 낮은 비율을 기록하여 주택 소유의 접근성이 점점 더 어려워지고 있음을 나타냅니다.

일반 가구는 소득의 38%를 모기지 상환에 할당해야 하며, 이는 30%의 '하우스 푸어' 기준을 초과하여 경제성 문제를 더욱 강조합니다.

놀랍게도 30세 미만 구매자의 40%가 계약금으로 현금 증여 또는 상속에 의존하며, 연준 보고서는 부모가 젊은 주택 소유의 27%를 지원한다고 추정하여 세대 간 부가 시장 진입의 주요 결정 요인임을 보여줍니다.

FHA 대출 차용인의 10명 중 1명 이상이 현재 연체 중이며, 이는 일반 대출의 100명 중 3명 미만과 현저한 대조를 이루어 이들 구매자들 사이의 재정적 부담 증가를 나타냅니다.

순자산이 마이너스인 차용인의 수는 1년 만에 44% 급증하여 813,000명에 이르렀으며, 이들 중 75%는 2022년에서 2025년 사이에 FHA 또는 VA 대출을 사용하여 주택을 구매했습니다. 이러한 취약성은 부모의 재정 지원 부재로 인해 악화되며, 이는 젊은 주택 소유를 크게 감소시켜 2008년 금융 위기보다 더 심각하게 영향을 미칩니다.