청년층 내 집 마련, 정부 혜택 3가지

인기 걸그룹 아이브의 멤버 안유진이 서초구 방배 5구역 'DH 방배' 아파트 로또 청약에 당첨됐다. 분양가 22억 원 대비 현재 시세가 40억 원으로 형성되어 있어, 약 18억 원의 시세 차익을 거둘 것으로 기대된다. 이 같은 유명인의 고가 아파트 청약 당첨 소식은 많은 이들에게 주택 시장 진입의 어려움을 실감케 한다.

올해 6월 서울 아파트값이 5년 만에 최대 상승 폭을 기록하며 한 달 새 2.5%가 올랐다. 전세 물량 감소로 전세가가 급등하고, 이는 다시 월세 전환을 가속화시키고 있다. 지난해 대비 월세 가격이 140만 원이나 상승하는 등 실거주자들의 주거비 부담이 가중되고 있다.

정부는 부동산 금융 종합 대책을 통해 공급 PF 지원을 확대하고 재개발·재건축 사업에 대한 지원을 강화했다. 특히 이주비 대출과 같은 부분에서의 막힘을 해소하고 다양한 상품 지원을 통해 재개발·재건축 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 돕고 있다. 다만, 주택담보대출 규제는 기존과 동일하게 유지된다.

내년 1월부터 '청년 미래 보금자리론'이 신설되어 시행된다. 이 상품은 4억 원 이하의 비아파트를 대상으로 LTV를 최대 80%까지 우대해 준다. 특히 이 상품을 통해 비아파트를 구매한 후 나중에 아파트로 갈아탈 경우에도 생애최초 혜택을 유지시켜 주는 파격적인 조건을 제공한다.

생애최초 혜택을 아까워하여 투자 시점을 늦추기보다는, 오히려 이 혜택을 활용해 유망한 재개발 지역을 선점하는 것이 중요하다. 유망 재개발 지역에 내 집 마련을 할 경우, 시간이 흘렀을 때 더 큰 시세 차익을 기대할 수 있다. 단순히 혜택을 아끼는 것보다 적극적인 투자를 통해 내 집 마련의 기회를 잡는 것이 더 현명한 전략이다.

청년 미래 보금자리론은 전용 면적 85㎡ 이하인 4억 원 이하의 비아파트에 대한 지원 정책이다. 수도권 규제 지역의 경우 LTV는 최대 70%까지 지원되며, 4억 원 주택 구매 시 최대 2억 8천만 원까지 대출이 가능하다. 또한 소득 요건은 7천만 원 이하로 제한된다.

청년 미래 보금자리론은 아파트로 갈아탈 시에도 생애최초 혜택이 유지된다는 점이 큰 장점이다. 여기에 우대 금리가 적용되어 낮은 금리로 대출을 받을 수 있어 금융 부담이 적다. 이러한 혜택을 활용하여 재개발 추진 지역의 비아파트를 매수하면 향후 아파트 입주권을 확보하는 데 유리할 수 있다.

과거 6.27 부동산 대책은 15억 원 이하 아파트에 최대 6억 원의 대출 한도를 부여했다. 이로 인해 15억 원을 초과하는 아파트보다 15억 원 이하의 아파트에 수요가 집중되는 현상이 나타났다. 이러한 수요 쏠림은 중소형 및 중형 아파트 가격 상승의 한 요인이 되기도 했다.

과거에는 주로 외곽 지역에서 비아파트 가격이 상대적으로 저렴했으나, 최근 1년 사이 아파트 시장의 상승세와 함께 비아파트에 대한 수요도 크게 증가했다. 영등포, 서대문, 성북, 양천, 강동구 등 서울의 주요 외곽 지역에서도 연립 다세대 주택 가격이 4억 원을 돌파했다. 이는 주로 업무 지구 접근성이 높은 지역을 중심으로 나타나는 현상이다.

지난 2024년 1월 10일 발표된 소형 신축 일반 주택 주택수 제외 세제 특례가 2028년 12월 31일까지 연장되었다. 이 혜택은 취득세, 종합부동산세, 양도세 등을 계산할 때 해당 주택을 주택수에서 제외해 주는 것으로, 주택 구매자들의 세금 부담을 덜어줄 것으로 기대된다.

공시가격 5억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 소형 주택을 취득할 경우, 한 채까지는 청약 시장에서 무주택자로 인정된다. 이는 청년층이 소형 주택을 통해 내 집 마련을 하면서도 향후 아파트 청약 기회를 잃지 않도록 돕는 정책이다.

4억 원 이하의 신축 소형 주택은 세금 혜택과 우대 금리 적용이 가능하며, 생애최초 자격을 유지하면서 청약 기회를 가져갈 수 있다. 더 나아가 재개발·재건축 지역에 투자할 경우 향후 아파트 입주권까지 노려볼 수 있어, 청년층에게 서울에 내 집 마련을 위한 현실적인 대안으로 주목받고 있다.

서울 내 아파트 공급은 한정되어 있으나 추가적인 공급이 어렵기 때문에 기존 아파트의 가치가 지속적으로 상승하고 있다. 분양가 역시 꾸준히 오르고 있으며, 노량진의 경우 30억 원 분양가는 물론 장위뉴타운 등 다른 지역에서도 일반 분양가가 15억~18억 원을 넘어서고 있다. 이는 재건축 사업장의 공사비가 1천만 원을 상회하는 등 자재비와 인건비 급등의 영향도 크다.

2030 청년층이 비아파트 시장으로 대거 유입되고 있으며, 2025년 약 5,000건이었던 비아파트 매입 건수는 2026년 8,400건을 넘어서며 전년 대비 약 67% 증가했다. 이는 월세 부담을 감당하기보다 대출 이자 상환을 통해 자산을 형성하려는 청년들의 의지가 반영된 것으로 분석된다. 많은 청년들이 재개발·재건축을 염두에 둔 장기적인 내 집 마련 전략으로 비아파트 투자를 선택하고 있다.

비아파트 매입 시에는 직장과의 거리, 즉 직주근접이 가장 중요한 선택 기준이 된다. 마포, 용산, 성동(마용성) 지역과 강남, 종로, 여의도 등 주요 업무 지구 인근 지역이 선호되며, 인프라와 상권이 잘 갖춰져 있는지도 중요한 고려 요소다. 4억 원 이하의 예산 범위 내에서 재개발 가능성이 있는 지역을 선점하는 전략이 필요하다.