행복한백수, 9월 도심복합사업 발표 임박…영통·산본 장기 투자 유망

9월 중 도심 공공주택 복합사업(도심공) 및 민간 도심복합사업(민도복) 후보지가 발표될 가능성이 높다고 행복한백수는 전망했다. 이러한 발표는 주변 지역의 부동산 가격을 자극할 가능성이 크며, 투자자들은 발표에 앞서 사전에 물건을 선점하는 전략을 고려해야 한다고 언급했다. 후보지 발표는 관련 지역의 시장에 즉각적인 영향을 미 미칠 수 있어 빠른 대응이 중요하다고 덧붙였다.

노량진 일대에서는 도심 공공주택 복합사업에 대한 기대감만으로 원룸 거래가가 2억 원에서 5억 원까지 급등하는 사례가 발생했다고 행복한백수는 지적했다. 이는 도심공 사업 추진이 해당 지역 부동산 시장에 미치는 강력한 영향력을 보여주는 것이며, 초기 단계의 물건을 미리 선점하는 것이 중요하다고 강조했다.

"도심 공공이 되자마자 지금 노년동은 도신 공공 된 것도 아닌데 갑자기 2억 자리가 막 원룸이 5억씩 막 거래가 되고 이런 상황이거든요."

행복한백수는 장기 투자 관점에서 주목할 대표적인 두 지역으로 산본과 영통을 꼽았다. 영통은 노후 계획도시 특별법 이슈와 더불어 삼성전자 등 탄탄한 일자리 기반을 갖추고 있어 미래 가치가 높다고 평가했다. 반면 산본은 GTX 영향권에 위치하며 금정역세권 개발이라는 추가적인 시너지를 기대할 수 있는 지역으로 분석했다.

두 지역 모두 옐로우칩으로서 미래 가치를 재평가받을 잠재력이 크다고 언급하며, 장기적인 안목으로 투자에 접근할 것을 조언했다.

"대표적으로 관심 가져야 될 지역은 두 개를 꼽으라 그러면 저라면 이제 좀 길게 본다 그러면 3본과 영통이에요."

부천 상동 롯데캐슬의 분양가가 16억 원으로 책정되면서 주변 지역에 큰 자극을 줄 것으로 예상된다고 행복한백수는 설명했다. 이 분양가는 인근 중동 푸르지오 등 주상복합 아파트의 시세를 견인하는 역할을 할 것으로 보인다. 또한, 재건축 잠재력을 가진 단지들과 실거주 요건이 좋은 단지들의 동반 상승을 기대할 수 있다고 덧붙였다.

"부천 이제금 상동 롯데캐슬 그 자리가 분양가가 나왔더라고요. 16억에 나왔더라고. 그 주변이 이제 좀 자극을 많이 받을 것 같아요."

소액 투자자들에게 행복한백수는 산본과 부천을 비규제 지역으로 추천하며 접근성이 용이하다고 강조했다. 이들 지역에는 1억 원 이하의 소액으로도 투자가 가능한 단지들이 다수 존재한다고 설명했다. 특히 자본이 부족하거나 물리적으로 79(70% 규제지역)에 해당하지 않는 투자자들에게 이러한 비규제 지역에서의 매수를 적극적으로 고려할 것을 조언했다.

"산본이랑 부천은 어떻게 그냥 비규제잖아요. 내가 돈이 안 되거나 물리적으로 79 안 되지는 분들은 이렇게라도 매수를 하셔야 되는 거"

평촌의 초원부영 단지는 2차 선도지구로 선정되기 위해 많은 노력을 기울이고 있다고 행복한백수는 전했다. 이 단지의 소형 평형은 실거래가가 한동안 정체되어 있었으나, 최근 5억 원대로 호가가 진입하는 모습을 보이고 있다. 이는 일반적으로 25평형 아파트가 먼저 상승한 후 소형 평형이 뒤따라 상승하는 시장 흐름과 궤를 같이한다고 분석했다.

"초원부영이 아무래도 될지 안 될지 모르겠지만 일단은 그 2차 선도 지구 쪽으로 접수를 하려고 선정이 되려고 노력을 많이 하고 있는 상황인 거 같더라고요."

소형 아파트가 대형 평형에 비해 늦게 오르는 이유 중 하나는 재건축보다는 리모델링 위주로 사업이 진행되는 경향 때문이라고 행복한백수는 설명했다. 특히 토지거래허가구역 내 소형 면적의 경우, 실거주 요건을 충족하기 어려운 경우가 많아 투자 매력이 떨어진다고 언급했다.

"이도 저도 안 되고 있고 오히려 리모델링 하는 것들은 좀 큰 평양에서 완전 소용 말고 그런 쪽에서 막 진행되고 있었던 상황이고"

투자자들이 똘똘한 한 채를 선호하면서, 대출을 받아 매수할 경우 무조건 실거주를 해야 한다는 인식이 강해지고 있다고 행복한백수는 분석했다. 이는 토지거래허가구역 여부와 관계없이 실거주를 전제로 하는 매수 심리가 지배적임을 의미한다. 따라서 갭투자보다는 대출을 활용한 실입주 수요가 시장을 주도하는 경향이 강하다고 덧붙였다.

"사람들은 똘똘한 한 채를 생각하기 때문에 이왕이면 내가 한 채를 사가지고 대출받으면 무조건 실거주를 해야 되니까 이게 토지거래허가 상관없이 실거주를 생각을 하는 거는 거의 비슷한 거예요."

과거에는 임대 수요를 따라 소형 평형 아파트부터 시세가 상승하는 경향이 있었지만, 현재는 그 순서가 바뀌었다고 행복한백수는 설명했다. 최근에는 실거주 성격이 강한 25평형 아파트가 먼저 상승하고, 이후 30평대 후반, 그리고 소형 평형이 뒤따라 오르는 특징을 보인다고 분석했다. 소형 평형이 늦게 오를 뿐이지, 결국에는 시세가 상승한다는 점을 강조했다.

"지금은 딱 살 만한 집 25평 이런 거 약간 실거주 성격 강한 곳은 25평 먼저 오르고 8산 늦게 오르고 더 소형 있으면 소형도 나중에 오르고 요런 특징을 보이는데 그러니까 나중에 오르는 거지 안 오르진 않는다는 거죠."

원래 재건축이 어렵다고 여겨지던 대지지분 7평대 소형 단지들이 특별정비구역으로 묶이면서 재건축 가능성이 열렸다고 행복한백수는 언급했다. 이들 단지가 통합 정비를 통해 사업을 추진하고, 기부채납을 통해 용적률을 상향할 수 있는 기회가 생겼다고 설명했다. 이는 해당 지역의 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

"원래는 재건축이 안 되는 곳인데 특별정비구역을 이렇게 세 개 다 묶어놨어요."

아파트 연식이 오래될수록 대형 평형의 중요성이 줄어드는 경향이 있지만, 재건축을 앞두고 있다면 대형 평형의 가치가 다시 재평가되어야 한다고 행복한백수는 강조했다. 땅의 가치로 돌아가야 하는 재건축 특성상, 현재 저평가되어 있는 대형 평형이 오히려 기회가 될 수 있다고 설명했다. 특히 세종주공 6단지 등 역세권 대형 평형에 주목할 것을 조언했다.

"연식이 낡아가는 측면에서 대형이 그렇게 중요성이 없는데 재건축을 앞두고 있으면 다시 이게 제자리로 가 줘야 되거든요. 땅의 가치로 가야 되니까. 그런 관점에서는 지금 대형도 저평가 구간이고."

산본 지역은 단순 갭투자를 하기에는 이미 시기를 놓쳤다고 행복한백수는 진단했다. 대신 재건축을 중심으로 한 투자 구조로 접근할 것을 권장하며, 재건축을 통해 적시에 진입하여 수익을 창출할 수 있는 기회를 찾아야 한다고 조언했다. 특히 경매를 활용하여 적정 가격에 낙찰받는다면 수익을 극대화할 수 있을 것이라고 덧붙였다.

"그냥 이걸 갭투자로 바라보기에는 너무 늦고 이제 재건축으로 바라보시면 내가 적시에 들어가서 수익을 낼 수 있는 구조니까."

구리 등 다른 지역들이 규제 지역으로 전환된 이후, 사실상 규제에서 자유로운 곳 중에서는 산본이 가장 유망하다고 행복한백수는 평가했다. 그는 산본 4단지 전용 51㎡ 경매 사례를 들며, 실거래가 대비 약 10% 낮은 가격으로 낙찰된 사례를 소개했다. 신권 입찰을 고려한다면 적정 입찰 경쟁률을 확인하여 참여하는 것이 중요하다고 덧붙였다.

"사실상 뭐 규제가 아닌 곳 중에서 산본이 원탑이죠. 실거래가 기준으로 한 10% 생각하고 들어오신 거 같아."

산본에 신축 아파트가 들어설 경우, 상동과 같은 명확한 기준점이 부재하여 시세를 예측하기 어렵다고 행복한백수는 설명했다. 금정역 인근 주상복합 아파트 대비 아파트 시세가 어떻게 형성될지 예측 불가능한 상황이라고 언급했다. 그러나 이러한 예측 불가능성은 오히려 투자자들에게 새로운 기회 요소로 작용할 수 있다고 덧붙였다.

"산본에 만약에 신축이 들어서면 이게 17억이 갈지 16억이 갈지 감이 없어요. 더 좋은 자리에 아파트가 들어섰는데 이쪽에 들어서면 얼마 할지 모르니까 투자자한테 기회인 거예요."

노후 계획도시 특별법에 의해 개발되는 아파트들은 대부분 대단지로, 여러 블록을 묶어서 추진되기 때문에 도시의 위상을 완전히 변화시킬 것이라고 행복한백수는 설명했다. 무주공산에 신축 대단지가 들어서면서 주변 지역의 레벨업을 가져오고, 이는 도시 전체의 경쟁력을 높이는 랜드마크 역할을 하게 될 것이라고 강조했다.

"그게 랜드마크가 어떻게 되냐면 어 약간 레벨업을 시켜 버린 거예요. 주변을. 지금 특별 정 노객 도시 특별법에 의해서 만들어진 아파트들은 다 대단지예요. 블록으로 묶어서 하잖아. 세 개 네 개 묶어서 하니까. 그러면 이제 이 도시 위상이 완전 달라지죠."

단기적으로는 평형대별로 아직 오르지 않은 곳이 많고, 분양을 앞둔 물량이 부족하다는 점이 아쉽다고 행복한백수는 언급했다. 그러나 중기적인 관점에서는 GTX 개통 효과가 가시화되면서 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망했다. 또한, 정비 사업을 통한 도로 확장 및 인프라 개선의 필요성도 함께 강조했다.

"단기적으로는 이제 평형대별로 안 오른 평형대가 많고 그다음에 단기적으로는 분양을 앞둔 게 좀 없긴 없네요. 좀 아쉽네. 조금 중기적으로 보면 GTX가 이제 가시권에서 효과가 나올 거고 그런 부분들은 이렇게 다 단기 장기로도 다 괜찮을 것 같고"

도시가 완전히 연결되기 전까지 신도시가 겪는 가장 중요한 문제 중 하나는 아파트의 노후화라고 행복한백수는 지적했다. 길게 보면 볼수록 기회 비용이 커질 수 있으며, 동탄 신도시 또한 이 문제에 직면해 있다고 설명했다. 신도시의 핵심 가치인 '새것'이 사라지면서 경쟁력을 잃을 수 있다는 점을 분당과 일산 사례를 들어 강조했다.

"도시가 다 연결될 때까지는 제일 중요한 문제가 뭐냐면 아파트가 낡아가요. 길게 보면 볼수록 내가 기회 비용만 커지는 거예요. 도시가 연결되면 좀 커질 수 있는데 연결되기 전에 낡는다 해서 동탄도 그 문제가 있는 거죠. 다 좋은데 낡아가는 구간을 어떻게 극복할 것인가?"

인프라가 완전히 형성되기까지는 30년 이상이 소요된다고 행복한백수는 언급했다. 동탄 신도시 역시 언젠가는 약세 구간을 겪을 수 있으며, 인프라가 대를 거쳐 형성되는 동안 아파트가 먼저 노후화되어 경쟁력을 잃는 시기가 올 수 있다고 설명했다. 특히 입주 20~25년 차 이후가 신도시의 경쟁력이 잠시 약화되는 위기 구간이 될 수 있다고 분석했다.

"인프라가 형성되는데 한 30년 이상 걸리거든요. 동탄도 그런 이제 약간의 약세 구간 언젠가 겪긴 겪어야 되는데 인프라는 게 대를 거쳐서 형성돼요. 그 사이에 그걸 못 버티고 낡아요. 그 딱 그 구간이 그 도시가 경쟁으로 잠깐 잃어가는 시기가 오거든요."