집값 상승세와 정부의 대출 규제, 무주택 서민 사다리 걷어차는 결과 초래

서울 아파트 가격이 88주 연속 상승하며 문재인 정부 당시 역대 최장 기록인 85주를 이재명 정부가 경신했습니다. 전문가들 사이에서는 이르면 연말 100주 연속 상승을 돌파할 수 있다는 전망이 나오면서 정부가 추가 대출 규제 카드를 꺼낼 것이라는 관측이 제기되고 있습니다.

그러나 김제경 박사는 과거 사례를 볼 때 대출 규제가 집값을 직접적으로 잡은 적은 단 한 번도 없다고 강조했습니다. 오히려 대출 규제는 무주택 서민들의 내 집 마련 기회만 차단하여 '사다리 걷어차기'가 될 수 있다고 우려를 표했습니다.

단 한 번도 없어요. 그런데 무주택 서민들 내 집 마련할려 했는데 집 못 사네라는 얘기가 나오는 거고 진짜 사다리 걷어차게 되는 거죠.

LH 사장이 최근 대출 규제 필요성과 집값 급락 가능성을 언급한 것에 대해 김제경 박사는 LH 사장의 본연의 업무와 맞지 않는 부적절한 발언이라고 평가했습니다. LH 사장은 상기 신도시 입주 가속화 등 주택 공급에 차질이 없도록 해야 하는 사람이며, 가격을 언급할 위치가 아니라는 것입니다.

정부 관계자가 집값 급락 가능성을 언급하는 것은 정책 목표가 달성되지 않는 조급함 때문으로 해석됩니다. 김제경 박사는 정부가 집값을 잡지 못하고 있는 상황에 대한 조급함이 이러한 발언으로 이어지는 것이라고 보았습니다.

애초에 근본적으로 이분이 사실 이런 발언을 할 사람이 아니죠. LH 사장이면 뭐 상기 신도시 빠르게 입주시키겠다... 이런 얘기들을 해야 되는데 맨 처음에 이분이 가장 먼저 기사 나온 거 갑자기 대출 규제 추가로 더해야 된다라는 얘기해서... 번지수 자체가 좀 잘못됐다라는 얘기를 하고 싶고요.

이재명 정부는 문재인 정부의 85주 연속 상승 기록을 이미 갱신했으며, 연말이면 100주 연속 상승을 돌파할 가능성이 높아 정부가 심리적인 압박을 느끼고 있는 것으로 분석됩니다. 정부는 8·8 세제 개편안 발표에도 불구하고 상승세가 꺾이지 않자 당황한 모습을 보이고 있습니다.

강남 지역은 가격이 일부 빠졌지만, 외곽 지역들이 오르면서 전국 평균을 끌어올리고 있어 정부는 꺾이지 않는 상승세에 대한 특단의 대책을 고심하고 있는 것으로 보입니다. 이와 관련하여 대출 규제 추가 가능성이 언급되고 있습니다.

LH 사장의 급락 발언은 본연의 업무와 거리가 멀어 부적절하다는 평가에도 불구하고, 대출 한도를 현재 6억에서 더 낮출 가능성에 대한 루머가 퍼지면서 시장에 영향을 주고 있습니다. 이는 정부 관계자들이 언급하는 '부동산 가격 국민 동참'과 같은 발언들과 함께 논란을 키우고 있습니다.

김제경 박사는 정부의 인위적인 시장 억제 시도가 오히려 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 박탈할 수 있다고 지적했습니다. 규제 지역 확대나 토지거래허가구역 지정과 같은 정책은 반발이 크고 광범위해질 수 있어, 결국 대출 한도 축소가 유력한 규제 카드로 검토될 수 있다는 관측입니다.

대출 규제 계획이 미리 노출되면서 '지금 아니면 못 산다'는 심리가 자극되고 있습니다. 김제경 박사는 LH 사장의 발언이 오히려 대출 한도가 6억에서 4억 등으로 축소되기 전 '막차'를 타려는 수요를 부추겨 투자 심리를 불붙일 수 있다고 분석했습니다.

만약 정부가 강남 외곽 지역까지 규제하기 위해 대출 한도를 줄일 경우, 실수요자의 내 집 마련은 더욱 어려워질 수 있습니다. 강남은 가격이 눌려있지만 15억 이하 대출 규제는 다른 지역의 수요를 자극해 상승세를 이어갈 수 있다는 우려도 제기됩니다.

김제경 박사는 정부가 대출 규제를 시행하더라도 집값을 잡을 수 있다는 기대는 하지 않을 것이라고 분석했습니다. 오히려 '100주 돌파'와 같은 시장 과열 신호를 끊어주고, 시장 흐름을 한 번 리셋하려는 단기적인 처방에 그칠 가능성이 높다는 설명입니다.

과거 2019년 '12·16 대책' 당시 15억 초과 주택 대출 금지 사례처럼, 대출 규제는 일시적인 주춤함을 유발할 수 있지만 장기적인 집값 하락을 담보하지는 못했습니다. 정부는 심리적으로 부담스러운 시장 과열 신호를 막으려는 의도로 대출 규제를 검토할 것으로 보입니다.

김제경 박사는 정부의 지속적인 예산 확대와 풍부한 유동성이 존재하는 한 대출 규제만으로 집값을 제어하기 어렵다고 진단했습니다. 올해 정부 예산은 700조를 넘어섰고 내년에는 800조에 육박할 것으로 예상되며, 삼성전자, 하이닉스 등 대기업의 대규모 성과급 지급 등으로 시중에 현금이 계속 풀리고 있습니다.

이러한 유동성은 화폐 통화량을 계속 늘리고 있으며, 대출 규제는 목돈이 없는 서민들의 진입만 차단할 뿐, 현금을 보유한 자산가들의 매수세는 막기 어렵다는 분석입니다. 정부의 '돈 풀기' 정책이 계속되는 한 부동산 시장으로 자금이 흘러 들어가는 흐름을 막기는 어려울 것이라고 김제경 박사는 덧붙였습니다.

정부는 이미 세금 카드를 사용했기 때문에 남은 수단은 대출 규제뿐이라는 분석입니다. 대출 규제는 생애 최초 주택 구입자 등 실수요자들에게 영향을 미쳐 비판 여론이 예상되지만, 정부는 '부동산 투기 근절'이라는 명분을 내세워 이를 감수하고 강행할 가능성이 높다고 김제경 박사는 예상했습니다.

정부 입장에서는 서울 아파트 가격이 '100주 연속 상승'이라는 상징적인 기록을 돌파하는 것을 막는 것이 중요하다고 보고 있습니다. 대통령 역시 '욕먹는 것을 많이 알고 있지만, 투기 근절을 위해 권해 준 것'이라는 뉘앙스의 발언을 한 바 있어, 비판에도 불구하고 규제를 강행할 의지가 엿보인다고 설명했습니다.

과거와 달리 최근 금리 인상에 대한 시장의 공포는 사라지고 매우 조용한 상태입니다. 김제경 박사는 1금융권 금리가 5% 수준임에도 불구하고, 12%의 고금리 대부업을 이용하려는 수요가 줄을 설 정도로 자금 수요가 강력하다고 지적했습니다.

현재 대부업체에는 신용 등급이 좋은 '사자 직업군'이나 대기업 직장인들까지 찾아와 돈을 빌리려고 하는 상황입니다. 이는 돈 빌릴 곳이 마땅치 않아 발생한 시장의 심각한 왜곡 현상으로, 대부업체 입장에서는 '땅 짚고 헤엄치기'라는 이야기가 나올 정도라고 김제경 박사는 전했습니다.

대출을 받을 수 있어요. 금리를 영향을 받은 말들 하는데 그까 농담반 진단반은 그런 얘기도 돼요. 제발 좀 원리금 부담 좀 느끼게 대출 좀 해 줬으면 좋겠다라는 얘기를 하고요.

지금 역대급 호황이래요. 12%로 빌려준대요. 근데 줄을 선대요. 왜 그러냐? 돈 빌릴 데가 없으니까. 지금은 일단은 신용 등급을 떠나서 그냥 사자 직업들도 오고요. 대기업 멀쩡한 사람들이 와서 돈 좀 빌려 주세요라고 하는 거고.

현재 대출은 연봉 1억 원 이상 소득자만 6억 대출을 받기 어려울 정도로 소득 제한이 엄격합니다. 김제경 박사는 소득에 따른 대출 제한 자체는 문제가 없지만, 주택 가격을 기준으로 단순히 대출 허들을 만들어 버리면 무주택 서민들이 내 집 마련 기회를 완전히 상실하게 된다고 지적했습니다.

이는 '엄빠론'(부모 찬스)과 같이 부모의 도움을 받을 수 있는 사람들에게만 유리하게 작용하며, 자수성가하려는 중산층의 진입 장벽을 높이는 결과를 초래합니다. 강남에 대출 금지를 걸었을 때도 일시적으로는 빠졌지만, 결국은 대출 없이 집을 살 수 있는 현금 부자들이 시장을 장악하게 된다는 것입니다.

김제경 박사는 강남 등 고가 주택 시장에 대출 금지를 걸었을 때 일시적인 가격 하락이 있었지만, 결국 대출 없이 집을 사는 현금 부자들이 시장을 장악하며 다시 상승했다고 설명했습니다. 이는 대출 규제가 '개천에서 용 나는 것'을 차단하고 자수성가형 매수자들의 진입을 막는 결과를 초래한다고 보았습니다.

실제로 강남권 등기부등본을 떼어보면 근저당(대출)이 없는 매수 비율이 높아지는 경향이 확인됩니다. 과거에는 현금 부자, 고소득자, 그리고 '영끌' 매수자들이 혼재된 시장이었으나, 대출 규제 이후 어중간한 사람들은 살아남을 수 없는 시장이 되었다는 것입니다.

일시적으로론 빠졌었어요. 주춤했었죠. 그런데 결국은 다시 집값이 올라가는데 그건 대출 없이 집을 사는 거잖아요. 누가 사는 걸까요? 현금 부자들이 사는 거죠.

은행 대출 조건이 악화되어 거치식 대출이 사라지고 원리금 균등 분할 상환이 의무화되었으며, 40년 만기 장기 대출 상품도 차단되어 월 상환 부담이 크게 증가했습니다. 그럼에도 불구하고, 집값 상승에 대한 확신이 강한 경우 금리 부담을 감수하고 매수를 진행하는 수요가 여전히 존재합니다.

김제경 박사는 강남권 급매물을 중심으로 현금 부족분을 대출로 해결하려는 수요가 있다고 설명했습니다. 12%에 달하는 대부업 대출을 이용하는 사례는 주로 25억, 30억 원대 주택을 살 때 2~3억 원 정도의 부족한 자금을 메우기 위한 것이라고 덧붙였습니다.

아이러니하게도 문재인 정부와 이재명 정부의 지속적인 대출 규제가 서울 부동산 가격의 안정성을 높이는 결과를 초래했다는 분석입니다. 대출 규제가 장기화되면서 현금 여유가 있는 고소득층 위주로 시장이 재편되었기 때문입니다.

김제경 박사는 강남권 아파트 등기부등본을 보면 근저당이 없는, 즉 대출 없이 집을 사는 사람들이 많다고 지적했습니다. 보유세 부담으로 매물이 나올 경우에도 현금 부자들이 이를 매수하면서 시장의 물갈이가 이루어지고, 결국 버틸 수 있는 사람만 남게 되어 고가 아파트 시장의 내성을 높이는 결과로 이어진다는 설명입니다.

주택 시장은 대출 규제로 인해 금리 부담에 대한 민감도가 낮아졌습니다. 반면, 상업용 부동산은 주택과 달리 수십억에서 수백억 단위의 대출 의존도가 매우 높아 금리 인상에 훨씬 더 취약한 상황입니다.

김제경 박사는 자영업 불황으로 임대료 상승이 어렵고 오히려 떨어지지 않으면 다행인 상황에서 이자 부담까지 늘어나면서 건물주들이 한계에 봉착했다고 설명했습니다. 따라서 당분간 금리가 계속 오를 것으로 예상되는 만큼, 상업용 부동산 시장이 주택 시장보다 더 큰 타격을 받을 것이라고 전망했습니다.