서울 전월세 반토막, 30대 주택 구매 급증

과거 40~59세가 주택 구매의 주력 연령층이었던 것과 달리, 현재는 30대의 비중이 54%로 크게 늘었다. 전세 매물 부족에 따른 주거 불안감이 30대 주택 구매의 주된 동기로 작용한 것으로 나타났다.

수요자들은 전세난을 일시적인 현상이 아닌 구조적인 문제로 인식하고, 주택 구매를 통해 주거 안정을 꾀하는 경향을 보인다.

전세난의 주요 원인으로는 2030년까지 이어질 입주 물량 감소 추세가 꼽힌다. 여기에 재건축·재개발로 인한 기존 주택 멸실과 이주 수요가 맞물려 전세 시장에 부담을 더한다.

연간 5만 쌍의 결혼과 1만 쌍의 이혼, 그리고 지방에서 서울로 상경하는 인구 등으로 수요층은 꾸준히 유지되는 반면, 공급은 부족한 상황에서 세입자를 걸림돌로 만드는 정책적 요인이 더해져 시장 불안이 심화되고 있다.

토지거래허가구역 내 실거주 의무화 정책은 주택 거래를 어렵게 만드는 요인으로 지적된다. 집주인과 매수자 모두 세입자를 퇴거시켜야만 거래가 성립되는 구조가 형성됐다.

비거주 1주택자를 투기 세력으로 간주하는 정책 기조 속에서, 집주인들이 직접 입주하려는 계획을 세우면서 세입자들의 비자발적 퇴거가 빈번하게 발생하고 있다.

이는 집주인이 실거주를 이유로 직접 입주하려 하거나, 전세금을 시세에 맞춰 올리려는 움직임 때문이다.

계약 갱신권이 종료된 이후에는 이러한 '세입자 전가' 현상이 더욱 두드러지게 나타나며, 전세 매물 부족 상황과 맞물려 세입자들의 주거 불안이 가중되고 있다.

정부가 내세우는 '집값 안정'이라는 목표는 하락 폭, 기간 등 구체적인 정의와 목표치가 결여되어 있다는 지적이다. 경제학적 근거 없이 단순한 규제 위주로 접근하면서 시장에 혼란을 초래한다는 비판도 나온다.

미시적인 동기를 가진 개인들의 행동과 거시적인 정책 방향 사이에 괴리가 발생하여 시장이 예상치 못한 방향으로 흐르는 결과를 낳는다.

이는 미래의 세금 부담 등을 미리 예측하여 행동하는 수요자들의 움직임과도 맞물린다.

집주인들은 직접 입주, 갱신 거절, 전세금 인상, 또는 매도 등 다양한 선택지를 두고 결정을 내린다.

시장 수요자들은 2027년에 예상되는 세금 인상과 같은 규제 변화를 미리 예측하여 대응한다. 현재 발생하지 않은 일임에도 불구하고, 이러한 예측은 시장에 큰 영향을 미치게 된다.

개별 집주인들의 작은 선택들이 모여 시장 전체의 흐름을 좌우하며, 강남 집값의 일시적인 조정 현상 또한 실거주층과는 무관하게 발생하는 경우가 많다.

15억 원 이하의 전세, 월세, 매매 시장 전반에 불안정성이 확대되고 있다.

내 집 마련의 기회는 물론, 전세나 월세를 통한 임대 시장의 기능까지 동시에 훼손되는 결과를 초래했다.

지방의 전세난이 서울보다 훨씬 심각한 것으로 나타났다. 특히 대구광역시의 전세 매물은 49% 감소하여 서울의 12.5% 감소폭을 크게 상회한다. 이는 지방 부동산 시장의 구조적 문제를 보여주는 사례다.

준공 후 미분양 증가와 리츠 사업의 한계, 건설사의 매각 목적과 임대 공급 간의 충돌 등이 복합적으로 작용하여 지방 전세 시장을 불안정하게 만든다.

다주택자에 대한 규제 강화는 과거 임대 공급처 역할을 했던 갭투자를 위축시키는 부작용을 낳았다. 서울에 주택을 가진 사람이 지방 주택을 매수할 경우 중과세가 적용되면서 지방 주택 매수를 가로막는 상황이다.

이에 따라 지방 임대 공급이 줄어들고, 국가의 공공임대 공급 능력으로는 민간의 부족분을 채우기 어려운 실정이다.

정책을 만들 때는 의도한 긍정적인 효과뿐만 아니라 예상되는 부작용까지 동시에 고려해야 한다는 지적이다. 현재 시장에서는 매매, 전세, 월세가 모두 오르는 '트리플 강세' 현상이 나타나고 있다.

서민의 주거 안정을 위한 정책 목표를 복구하고, 그 목표 달성을 위해 실질적인 효과와 부작용을 면밀히 검토할 필요가 있다.

개혁을 추진할 때는 항상 부작용을 면밀히 고려해야 한다. 과거 의료 개혁 사례에서 지지 기반이었던 의사들을 벼랑 끝으로 밀어 넣었던 것과 유사하게, 현 부동산 규제는 세입자들을 주거 불안으로 몰아넣고 있다.

정책 추진의 속도를 조절하고, 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 지지 기반을 약화시키고 사회적 혼란을 야기하는 위험을 피할 수 있다.