서울 집값, 세제개편으로 상승 가속화

새로운 세제 개편안은 고가 주택을 억제하려는 명확한 의도를 담고 있다. 하지만 이러한 규제가 오히려 주변부 주택 시장으로 풍선 효과를 발생시킬 수 있다는 우려가 제기된다. 전체 부동산 시장의 상승 사이클은 여전히 유효하며, 특히 10억 원 이하 물건은 당분간 안전한 투자 구간이 될 것으로 분석된다.

행복한백수는 “고가 쪽을 누르려고 하는 의도가 있고, 그 외에 크게 봤을 때는 전반적으로 영향을 줄 만한 게 없고 오히려 주변부의 움직임을 좀 더 가속화시킬 수 있는 상황”이라고 말했다.

이는 초고가 주택에 대한 규제가 강화될수록 상대적으로 저렴한 주택이나 투자 가치가 있는 다른 상품으로 자금 유입이 늘어나는 현상을 의미한다.

초고가 주택 규제로 인해 투자자들은 상대적으로 가격대가 저렴한 재개발 상품에 주목할 것으로 예상된다. 저렴한 재개발 물건은 매매 시 양도세 비과세 혜택을 활용할 수 있어, 30억~50억 원대 고가 주택을 매매하는 것보다 세금 효율성이 더 높기 때문이다.

행복한백수는 "세금적으로 놓고 봤을 때 가격대가 좀 저렴한 걸 사서 양도세 비과세를 받는 게 30억짜리 50억짜리 사는 것보다 더 효율이 좋아진다"고 말했다. 현재의 핵심은 초고가 주택에 대한 규제를 강화하고, 가격대별로 세금 차등을 인상하는 정책 기조가 시장 전반에 영향을 미치는 양상이다.

이번 세제 개편안이 고가 중심부 주택 시장을 규제하면서 전세가율 상승을 유도하고, 이는 오히려 전체 부동산 시장의 상승 사이클을 장기화할 가능성이 제기된다. 중심부의 규제로 인해 응축된 에너지가 전세 시장으로 옮겨가면서, 전세 가격 상승이 매매 가격을 다시 밀어 올리는 구조다.

행복한백수는 “이번 세제 개편안이 약간 획을 그은 건 길게 만들었어, 사이클을”이라며, “그 선봉장이 중심부인데, 그 중심부가 눌리면서 전세가율이 다시 상승하게 만들어 버리는… 시장 사이클로 보면 사이클이 더 길어질 수 있다”고 분석했다. 현재의 공급 부족 상황을 고려할 때, 이 같은 가격 하락은 사실상 불가능하다고 지적했다.

전문가들은 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 현재의 부동산 상승 사이클이 최소 2035년까지 지속될 가능성이 있다고 예측한다. 규제가 단기적인 가격 조정을 일으킬 수는 있지만, 장기적으로는 상승 에너지를 축적하는 결과를 초래할 수 있다는 진단이다.

강남권 부동산 시장이 2022년 대출 규제 완화 이후 빠르게 상승세로 전환되었다. 규제 장기화로 인해 강남에 유동성 유입이 상대적으로 적었던 점이 시장 회복에 긍정적으로 작용했다.

행복한백수는 “강남이 훨씬 빨리 상승을 하는 것”이라며, “하락이 길어지려면 유동성이 엄청 많이 들어와 거품이 많아야 하는데 강남이 많이 안 들어왔다”고 설명했다. 이는 단기 투자자들의 비중이 적어 하락 폭과 기간이 짧았음을 의미한다.

이러한 현상은 ‘똘똘한 한 채’ 선호 기조와 세제 혜택 등이 복합적으로 영향을 미친 결과로 분석된다.

특히 정권 교체나 종부세 완화와 같은 정책 변화가 발생하면 스프링처럼 가격이 튀어 오를 수 있다고 전망했다.

행복한백수는 "갑자기 정권이 바뀌어 종부세 풀어주고 다시 원복되면 스프링처럼 튀어 올라간다"고 언급하며, 장기 거주 목적의 2년 이상 매수는 권장하지만, 단기 투자자는 예측 불가능한 변수 발생 시 위험에 노출될 수 있다고 경고했다.

실수요자들은 현재 자신의 예산과 대출 한도를 현실적으로 고려하여 주택 구매의 눈높이를 낮출 필요가 있다. 행복한백수는 자산을 형성하기 위한 시작점으로 재개발 예정지의 빌라 매수를 추천했다.

그는 “상품 유형을 조금 낮춰 내 눈을 낮춰 급지를 좀 올릴 수 있는 것”이라며, “재개발에 들어가 있는 빌라도 좋은 선택지”라고 말했다. 이는 생애 최초 주택 구입 혜택을 적극적으로 활용하여 초기 진입 장벽을 낮추는 전략이다.

장기적으로는 부부 공동 전략을 통해 자산을 불려나가며, 향후 아파트로 갈아타는 계획을 세우는 것이 현명하다고 제언했다. 현재 시장 상황에서 무리하게 아파트를 고집하기보다는 유연한 사고로 자산 증식의 발판을 마련하는 것이 중요하다는 설명이다.

행복한백수는 "서울시에서 보존 개수 적용해 주고 지금 역세권 용적률 상향에 해당이 되는 곳"이라고 설명하며, 역세권의 이점을 강조했다.

특히 기름뉴타운 등 인근 지역의 시세 상승은 이러한 역세권 재건축 단지에 대한 기대감을 형성하고 있다. 비록 추가 분담금이 발생하더라도, 신축 아파트로 거듭날 수 있는 대안으로 고려될 만하다는 분석이다.

행복한백수는 "재건축이랑 먼 얘기라고 생각하고 리모델링으로 가고 있었는데 지금 다 선회한 것"이라고 말했다.

이들은 다시 동의서를 모아 특별정비구역으로 지정받기 위해 적극적으로 움직이는 모습이다. 예비사업시행자 지정과 신탁사와의 양해각서(MOU) 체결을 위한 움직임이 본격화되면서, 재건축 사업에 대한 기대감이 다시 커지고 있다.

현재 시장에서는 연식이 오래된 대형 평형 아파트가 소형 평형에 비해 상대적으로 저렴하게 거래되는 현상이 나타난다. 이는 연식이 낡아갈수록 대형 평형의 중요성이 간과되기 때문이다.

그러나 재건축을 앞두고 있는 단지의 경우, 대형 평형은 땅의 가치를 기준으로 가격이 재조정되어야 한다는 지적이 나온다. 행복한백수는 "연식이 낡아가는 측면에서 대형이 그렇게 중요성이 없는데, 재건축을 앞두고 있으면 다시 제자리로 가 줘야 된다"고 설명했다.

이러한 관점에서 볼 때, 현재는 재건축을 앞두고 대형 평형이 저평가된 구간에 해당하며, 향후 재건축 진행 시 가치 상승 가능성이 존재한다고 분석된다.

행복한백수는 “갭투자로 바라보기에는 너무 늦고 이제 재건축으로 바라보시면 적시에 들어가서 수익을 낼 수 있는 구조”라고 설명했다.

3본역 인근의 일반 재건축 추진 단지를 예로 들면, 약 5천만 원을 투자하여 전용면적 42제곱미터 아파트에 접근할 수 있다. 이는 재건축 관점에서 적절한 시기에 진입하여 향후 수익을 기대할 수 있는 구조를 의미한다.

부천 상동은 16억 원이라는 가격 기준점이 형성되어 상승 여력이 제한적이다.

행복한백수는 “부천은 메리트가 점점 없어지는 이유가 상동이 16억을 찍고 나서 가격이 재편되는 순간 기준점이 잡힌 것”이라며, “3본에 만약 신축이 들어서면 이게 17억이 갈지 16억이 갈지 감이 없다”고 설명했다.

3본 지역에 랜드마크 신축 단지가 등장할 경우, 도시의 위상이 높아지고 주변 지역의 가격 레벨이 함께 상승할 가능성이 크다. 이는 투자자들에게는 불확실성 속에서 큰 기회를 제공하는 요인이 될 수 있다.

행복한백수는 “그래도 하나 남아 있는 것은 30년 넘게 가져온 인프라 학군이 있다”고 강조했다.

커뮤니티 시설이 잘 구축된 2008년식 아파트의 경우 반등 가능성이 있으며, 주변 노후 계획 도시 정비 속도 또한 동탄과 같은 신도시의 경쟁력에 영향을 미칠 것이라고 예측했다. 단순히 연식보다는 지역이 가진 본질적인 가치가 중요하다는 뜻이다.

신림1구역은 현재 서울 내에서도 사업시행인가 단계에 진입한 희소성 있는 구역으로 평가된다. 행복한백수는 “신림1구역은 굉장히 장점이 많은 곳이고, 사업시행인가가 나 있는 서울의 아주 귀한 단계”라고 언급했다.

반면 신림2구역은 조합 해촉 이슈로 인해 일시적인 가격 조정이 있었다. 하지만 주변 아파트 단지의 높은 시세는 이들 재개발 사업의 보약과 같아, 장기적인 관점에서는 긍정적인 요소로 작용할 것이라는 분석이다.

신정동 4·5단지 재개발 물건은 전반적인 시세 레벨에 비해 투자금이 높다는 단점이 지적됐다. 행복한백수는 "전반적인 시세 레벨에 비해서 투자금이 좀 높다는 게 단점"이라고 언급했다.

사업 속도와 단지 클러스터 형성 이후의 미래 가치에도 한계가 있을 수 있다는 분석이다. 역세권 초기 단계 사업지와 비교했을 때 상대적인 투자 매력이 떨어진다는 평가다.

향후 추가적인 상승 동력이 부족할 수 있다는 점에서 신중한 접근이 필요하다는 의견이 제시된다.

무주택자는 갭투자를 활용하여 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있다. 행복한백수는 “무주택자가 갭으로 사면 되고, 갭이 3억일 때 신용대출 1억을 받아 2억으로 살 수 있다”고 구체적인 자금 운용 방식을 제시했다.

이러한 방식으로 매수할 경우, 즉시 2억 원의 시세 상승을 기대할 수 있다는 전망이다. 다만 무주택자 자격을 유지하면서 중공 시점까지의 리스크를 고려해야 한다는 점을 강조했다.

이는 무주택자가 적은 초기 자본으로도 부동산 투자를 시작하여 자산을 증식할 수 있는 현실적인 전략 중 하나다.

행복한백수는 "화곡역이 높이 제한에서 벗어나는 순간 재평가될 수 있다"며, 해제 가능성을 상당히 높게 봤다.

이는 김포공항 인근 비행기 항로로 인한 높이 제한이 강서구청의 오랜 숙원 사업이었기 때문이다. 높이 제한 해제는 화곡동의 개발 잠재력을 크게 끌어올려, 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.

더블 역세권과 높이 제한 해제라는 두 가지 큰 호재가 겹치면서, 화곡동은 기존의 평가를 넘어설 새로운 투자처로 부상할 가능성이 크다.

행복한백수는 "기준시가가 20억 원이 좀 안 되게 가지고 있으면 정부 세율이 2%가 안 넘어간다"고 설명했다.

또한, 공시가격 1억 원 미만 주택은 취득세 부담이 거의 없다는 장점이 있다. 이는 소액으로 다주택 투자를 고려하는 투자자들에게 유리한 조건으로 작용한다.

이러한 세금 혜택을 활용하여 투자 수익률을 극대화할 수 있는 전략이 필요하다는 지적이다.

철산주공 12단지 경매 낙찰 사례는 조합 설립 전 경매 물건의 투자 포인트를 명확히 보여준다. 조합이 아직 설립되지 않은 경우, 해당 물건은 조합원 지위 양도 제한 대상에 해당하지 않아 자유로운 거래가 가능하다. 행복한백수는 “조합이 설립 안 됐으니까 상관없는 것”이라고 설명했다.

특히 잘못된 정보로 인해 입찰자 수가 감소하면, 저가 낙찰의 기회를 잡을 수 있다는 점이 강조된다. 그러나 조합 설립 이후에는 지위 양도 제한이 적용되므로, 투자 시점과 조합 설립 진행 상황을 면밀히 파악해야 한다.

이러한 특성을 이해하고 접근한다면, 경매를 통해 재개발 초기 단계의 물건을 유리한 가격에 확보할 수 있는 기회가 될 수 있다.

행복한백수는 "장점은 토지거래허가를 안 받아도 된다는 것"이라며, "신통 방식이 아니기 때문에 토지거래허가를 안 받아도 된다"고 강조했다.

이는 신통기획 방식의 재개발과 달리 투자 진입 장벽이 낮다는 의미다. 현재 서울 내에서 정비구역으로 지정된 장기전세주택 건립사업지는 약 15개소에 불과하여 희소성이 높다.

이러한 사업 방식은 규제에서 자유로운 재개발 투자를 가능하게 하여 투자자들의 관심을 끌고 있다.

행복한백수는 “봉촌 14 공매에 나온 것은 매가 자체가 굉장히 싸다”고 언급했다.

봉천 14구역 경매 물건의 평당 예상가는 3천만 원에서 4천만 원대로, 주변 신축 아파트 시세를 고려하면 최소 9억~10억 원 이상을 기대할 수 있다. 조합 확인 결과, 매일 약 10통의 문의 전화가 올 정도로 투자자들의 관심이 집중되고 있다.

대지 지분이 작은 물건들을 합쳐 사업성을 확보하는 전략이 필요하며, 이는 소액 투자자들에게도 큰 기회가 될 수 있다.

행복한백수는 "아주 큰 마음을 가지고 길게 보신다고 생각하고 사야 한다"며, "이미 그런 과정을 거치면서 빌라들이 펌핑이 많이 돼 있다"고 말했다.

높은 매수가로 인해 수익 실현을 위해서는 상당한 리스크를 감수해야 한다. 또한 대지 주주들의 동의 과정 등 사업 추진 과정에서 여러 우여곡절이 예상된다.

현재 현실적인 매수가는 약 7억 원대로, 일반 투자자에게는 부담이 큰 수준이다. 따라서 신중한 접근과 장기적인 관점에서 투자를 고려해야 한다는 조언이 제시된다.

행복한백수는 "26년, 27년, 28년까지 그냥 보낼 수는 없다"고 강조했다.

투자자들에게는 무리한 투자를 경계하고 현명하게 이득을 취할 것을 조언하며, 내 집 마련을 하려는 사람들에게는 "정말 중요한 순간"이라고 강조했다. 그는 멤버십 및 무료 강연을 통해 지속적인 학습과 정보를 얻을 것을 권장하며, 현재가 부동산 시장에서 적극적으로 움직여야 할 시기임을 시사했다.