서울 집값 88주 연속 상승, 금리가 꺾을까

서울 아파트값이 통계 작성 이후 가장 긴 88주 연속 상승을 이어가고 있다. 금리가 오르면 집값도 떨어진다는 통념과 달리 집값이 계속 오르는 이유를 진행자는 과거 사례로 검증하겠다고 밝혔다.

반면 성북은 그동안 잘 오르지 못하다가 올해 누적 14.9% 오르며 상승폭을 키우고 있다. 뒤늦게 오르기 시작한 대표적인 곳으로 소개됐다.

공급을 늘려도 기준금리를 낮추면 집값이 급등하는 구조라는 설명이다. 여기에 금리, 정부 규제, 주택 공급, 인구 등 여섯 가지 요인을 기준으로 집값을 추정할 수 있다는 틀이 제시됐다. 최근에는 삼성전자와 SK하이닉스 성과급이 새 요소로 추가됐다고 언급했다.

증거로 든 것은 2022년 레고랜드 사태다. 당시 10년물 국고채 금리는 4.6%까지 올랐고, 4%를 넘은 기간이 7주였다. 같은 해 10월 서울 아파트 거래는 558건에 그쳐 통계 작성 이후 최악을 기록했다. 부동산원 실거래가는 한 해 동안 22% 떨어졌다.

금리 인상의 효과는 바로 오지 않는다. 2006년 미국은 기준금리를 5.25%까지 올렸지만 집값은 15개월 뒤에야 하락하기 시작했다. 이후 6년 내내 떨어져 2012년까지 27% 하락했다.

많이 올랐던 도시들은 50% 넘게 떨어져 반토막 난 곳도 많았다. 이것이 글로벌 금융위기의 배경이 됐다. 고금리 효과는 보통 5~15개월의 시차를 두고 나타나며, 변동금리 대출이 많은 나라일수록 집값 하락폭이 커진다는 설명이다.

지금의 금리 수준은 2022년과 유사하다는 것이 진행자의 판단이다. 국고채 10년물 금리는 2026년에도 한 번 4.6%까지 찍은 적이 있다.

다만 신규 주택담보대출 금리는 아직 2022년 최고 4.8%에는 못 미쳐 4.6% 안팎이다. 미국은 금리가 더 올랐지만 30년 고정 모기지가 대부분이라 기존 대출자는 영향이 적고 신규 구매자만 타격을 받는다는 점도 짚었다.

2022년과 다른 구조가 하나 생겼다. 2021~2022년 금리가 오르던 시기에 많은 차주가 5년 고정 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형 대출을 택했다. 5년이 지나면 변동금리가 되는데, 대출금리는 2.7%에서 4.26%까지 올랐다.

금리는 대출 금리에 5개월 뒤, 연체에는 15개월 뒤 영향을 준다. 금리 인상은 5월부터 시작됐으니 연체 영향은 내년 8월 무렵 나타난다는 계산이다.

자금 출처 조사에서 최근 부동산을 산 사람들에게 물었더니 70%가 주식으로 돈을 마련했다고 답했다. 주가가 6월까지 크게 오르면서 그 돈으로 집을 산 사람이 많았다는 뜻이다.

이 대목은 주식 자금이 주택 매수로 옮겨 간 흐름을 보여준다. 주가 상승이 집값 상승의 자금 원천이 되었다는 점을 함께 살펴볼 필요가 있다.

이번에는 금리 말고도 원인이 있었다. 코스피가 한때 9100까지 올랐고, 이때 주식을 팔아 부동산으로 옮긴 사람이 많았다는 것이다. 그러나 주가가 고점 대비 38% 떨어지면서 이런 자금 수요는 앞으로 급격히 줄어들 전망이다.

대신 삼성전자와 SK하이닉스 성과급은 규모가 커서 자산이 늘어난 효과가 남는다. 주가가 떨어져도 성과급은 지급되므로, 내년 봄 집값을 한 번 더 밀 수 있는 연료가 남아 있다고 진행자는 봤다.

진행자는 한국은행이 오랫동안 금리를 누른 상태에서 부동산이 불패인 것처럼 보이는 착시가 일어났다고 말했다. 그러나 금리 앞에서는 어떤 자산도 버틸 수 없다는 것이다.