다주택자, 상급지 갈아타기 전략

현재 하남 미사에 실거주 중인 한 다주택자가 지방 광역시에 보유한 주택 5채를 정리하고 상급지로 이동하려는 계획을 밝혔다. 보유 중인 지방 주택은 부천, 대전, 청주, 천안, 광주 등지에 분산되어 있다.

질문자는 지방 주택을 정리하여 자금을 확보한 후 상급지로 이사하는 것이 목표라고 설명했다.

다주택 보유 시 세금을 절감하기 위해서는 부부 공동명의를 활용해 합산 과세를 방지하고, 같은 해 같은 명의로 여러 물건을 매도하여 양도차손과 합산하는 방안이 유리하다고 설명했다. 지방 주택의 경우 종합부동산세 부담이 크지 않아 상대적으로 세금 관리가 용이하다는 점도 언급됐다.

이러한 전략을 통해 양도세 부담을 줄이고 자금을 빠르게 확보하여 상급지 이동을 추진하는 것이 중요하다고 최진곤 대표는 강조했다.

특히 전세 만기 기간(2+2년)으로 인해 매도 시점이 제한되는 경우가 많다고 설명했다.

투자 수요 감소로 매수 문의가 실종되면서 매수자가 직접 입주하기 어려운 환경이 형성되어 매도가 더욱 어려워진다고 분석했다.

상급지로 이사하기 위한 자금 확보 계획으로 지방 주택 및 현재 거주 중인 미사 주택을 정리하면 약 15억에서 16억 원의 현금 확보가 가능할 것으로 예상됐다. 여기에 추가로 대출 4억 원을 활용할 경우 총 20억 원 수준의 투자 자금을 마련할 수 있다고 언급했다.

최진곤 대표는 상급지 가격 상승 속도를 고려하여 기존 자산을 빠르게 매도하는 것이 중요하다고 조언했다.

청주 등 분위기가 좋다고 알려진 지역조차 전세 낀 매물은 거래가 부진한 상황이다.

매수 희망자와의 조율을 위해 가격을 인하하거나 세입자에게 이사비를 지원하는 등 현실적인 방안을 고민하여 매도를 유도해야 한다고 최진곤 대표는 조언했다.

재건축 이주비 대출을 받을 경우 집을 구매하면 대출 회수 리스크가 발생하므로 주의해야 한다고 언급됐다. 다만, 금융권 대출이 아닌 시공사에서 제공하는 이주비 대출은 이러한 규제에서 자유로울 수 있으나 금리 차이를 고려해야 한다.

대체주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 1년 실거주 요건을 충족해야 하며, 이주 기간 중 안정적인 주거를 위해 소형 주택에 투자하는 전략도 고려해 볼 수 있다고 설명했다.

은마아파트 재건축 이주 시 자금 운용 계획을 철저히 세워야 하며, 시공사 대출 여부 및 금리 조건을 신중하게 검토해야 한다.

이주 기간 동안 발생할 수 있는 주거 불안정성을 해소하고 세금 혜택을 극대화할 수 있는 대체주택 투자 방안을 다각도로 모색해야 한다.

상생임대주택 제도를 활용하는 경우 전세 만기 이후 1년 이내에 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다고 설명했다. 이는 지방 1주택자의 상생임대주택 활용 사례에서도 동일하게 적용된다.

내년 7월로 예상되는 전세 만기 시점을 정확히 확인하고, 해당 기한 내에 매도를 완료하지 않으면 비과세 혜택이 소멸되므로 각별한 주의가 필요하다고 강조했다.

이는 재개발 및 이주 예정 재건축 단지 투자로 이어질 수 있는 전략이다.

최진곤 대표는 2028년 7월까지는 상생임대 주택을 무조건 매도해야 비과세 혜택을 유지할 수 있음을 재차 강조했다.

34평 선택 시 약 2억 5천만 원의 추가 분담금이 발생하며, 이는 무리한 대출로 이어져 투자 지속 가능성을 저해할 수 있다고 분석했다.

자금 여유가 충분하다면 34평을 선택하는 것이 맞지만, 현재 상황에서는 25평이 적절하다는 의견이 제시됐다.

무리하게 큰 평수를 선택했다가 추가 분담금 부담을 감당하지 못하고 결국 매도하게 되는 과거 사례가 많았다고 언급했다. 이는 현실적인 자금 계획의 중요성을 다시 한번 강조하는 부분이다.

심리적 스트레스 없이 투자를 지속하는 것이 장기적으로 더 유리하며, 자신의 재정 상황에 맞는 합리적인 선택이 중요하다고 최진곤 대표는 조언했다.

최진곤 대표는 과거는 바꿀 수 없으므로 한번 정해진 결정에 대해서는 미련을 두지 않는 것이 중요하다고 설명했다.

후회는 불필요한 스트레스를 유발하며 투자의 걸림돌이 될 뿐이라고 지적했다.

부동산 전문가로서의 삶의 철학은 돈을 버는 것뿐만 아니라 삶의 균형을 맞추는 데 중요성을 둔다고 밝혔다. 최진곤 대표는 한 번 사는 인생이므로 행복하고 즐겁게 살아야 하며, 좋아하는 일을 하면서 보람을 느끼는 것이 핵심이라고 강조했다.

너무 바쁘거나 너무 한가한 삶 모두 원치 않으며, 돈만을 좇기보다 삶의 질과 행복을 추구하는 것이 중요하다고 덧붙였다.

최진곤 대표는 이러한 구호들이 기득권 유지를 위한 수단으로 활용되는 경우가 많다고 분석했다.

국회의원이나 장관들이 기득권을 내려놓지 않으려 선전 선동을 한다는 주장으로, 정치적 구호가 실질적인 민생과는 거리가 멀다는 점을 지적했다.

100년도 더 된 과거의 일로 현재 후손에게 연금을 지급하는 것이 합당한지에 대한 의문을 제기했다.

안보 위기 등 정치·경제적 불안 요소가 많은 시기임을 강조하며, 국민들의 정치적 관심과 깨어있는 의식이 필요하다고 촉구했다.

10월 8일 예정된 오프라인 강연을 홍보하며, 방송에서는 다루지 못한 상세하고 살벌한 투자 이야기를 공유할 예정이라고 밝혔다. 최진곤 대표는 온라인 매체와는 차별화된 실전 중심의 강의를 강조하며, 현장에서만 들을 수 있는 특별한 정보를 제공할 것이라고 언급했다.

참석자들에게는 투자의 어려운 현실 속에서 생존하기 위한 핵심 전략을 전달하겠다는 메시지를 전했다.