서울 외곽도 오른다…부동산 온기 확산

분담금 부담을 감수하고서라도 빠른 사업 진행을 바라는 조합의 경우 속도가 매우 빠르다.

목동 재건축의 경우, 조합원들이 강한 재건축 의지를 보이면서 사업 진행이 빠르게 이루어지고 있다. 각 사업장마다 분담금 구조가 다르므로, 단순 용적률만 보고 사업성을 판단해서는 안 된다.

재개발은 사업이 성공하면 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 그만큼 위험성도 크다. 사업 초기 단계에서 무산되는 사례가 적지 않기 때문이다.

안정적인 투자를 위해서는 시공사가 적극적으로 참여하고 있는 재개발 구역을 선택하는 것이 중요하다. 또한, 재개발 사업은 10~20년 이상 장기 투자로 이어질 가능성이 있어 주의해야 한다.

실제 투자 결정 전 반드시 현장 분위기를 파악해야 한다.

이미 조합이나 추진위원회가 설립된 경우, 직접 해당 사무실을 방문해 추진위와 조합원들의 분위기를 확인하고 자금 투입 여부를 결정해야 한다.

재건축 초과이익 환수제는 그동안 개편 과정을 거치기는 했지만, 이 제도 때문에 사업에 반대하는 경우는 드물다. 이 제도는 양도소득세와 유사하게 이익이 발생하면 부과금이 커지는 구조다.

오히려 신축 아파트가 완공되었을 때 붙는 프리미엄이 얼마나 될지가 재건축 사업 결정에 더 큰 영향을 미친다. 미실현 이익에 대한 과세라는 비판은 존재하지만, 사업 진행 자체를 막는 결정적인 요소는 아니다.

올해 1월부터 8월까지 서울 노원, 구로 등 일부 지역이 10% 이상 상승했지만, 여전히 과거 최고점 대비 10% 이상 이격이 남아 있는 곳들이 많다. 50% 하락 후 50% 올랐다고 해서 가격이 원상복구되는 것이 아니므로, 여전히 저평가된 지역을 찾는 것이 중요하다.

서울 노도강(노원·도봉·강북) 및 금관구(금천·관악·구로) 지역은 올해부터 상승세를 시작했으며, 이러한 흐름은 내년에도 지속될 가능성이 있다. 만약 서울 진입이 주요 목적이라면, 재개발 가능성이 있는 빌라를 검토하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.

이들 지역은 이전 하락장에서 큰 폭으로 떨어졌던 만큼, 현재의 상승이 전체 시장의 끝물로 보기에는 이르다. 서울이라는 입지적 장점과 추후 개발 가능성을 고려하면 여전히 매력적인 투자처가 될 수 있다.

서울이 아니더라도 신축 아파트를 원하는 수요자라면 경기도 지역으로 눈을 돌려야 한다. 다만, 경기도 신축 아파트 역시 신고가를 경신하는 경우가 많아 가격 부담이 존재한다.

따라서 5년에서 10년 차 아파트 중 고점 대비 10~20%가량 가격 이격이 발생한 단지를 찾는 것이 효과적이다. 특히 인천 지역에는 아직 이격이 큰 신축급 아파트들이 많이 남아 있으며, 인천 지역의 온기는 내년부터 본격적으로 확산될 가능성이 있다.

서울 외곽 지역과 경기도로 매수세가 확산되는 경향이 뚜렷하게 나타난다. 자금 수요가 이들 지역으로 이동하는 것이 거래량 증가로 확인된다.

빌라 등 비아파트 시장에서도 이러한 변화가 감지되고 있으며, 전고점에 도달하지 못한 단지들을 매수하는 것이 전략적인 대안이 될 수 있다.

동대문구, 동작구, 강동구는 이미 시장 분위기가 뜨거운 반면, 강서구는 상대적으로 조용한 흐름을 보인다.

성북구 등 데이터상으로는 뜨거워 보이는 지역과 아직 소외된 지역이 공존한다. 금천구, 구로구는 변동률상 오르긴 했으나 여전히 뜨거운 분위기라고 단정하기는 어렵고, 관악구는 언덕이 많아 선호도가 다소 낮은 경향이 있다.

일각에서는 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로) 지역의 상승을 시장의 끝물로 해석하는 시각도 존재한다. 하지만 이들 지역도 서울 안에 속하며, '인서울'이라는 입지적 메리트를 간과해서는 안 된다.

서울 진입 자체가 어려운 현실에서, 서울 외곽지라고 해서 그 가치가 저평가되어서는 안 된다. 과거 부동산 하락장은 정부의 정책보다는 금리 인상 등 외부 충격에 더 큰 영향을 받았다.

전월세난은 이제 ‘난(難)’이라고 부를 수준에 도달하고 있다.

인플레이션과 정책 신뢰도 변화도 시장에 영향을 미치고 있다. 경제 성장과 경기 과열 요인이 상충하면서 정책 혼선이 발생하고 있는 점도 시장 불안정성을 높인다.

비아파트 역시 개발 이슈와 정부 정책 혜택으로 동반 상승하는 추세다. 비아파트가 자산 가치 증대나 주거비 절감에 도움이 되지 않는다고 단정하기 어렵다.

정부의 청년 및 신혼부부 대상 전용 대출 상품을 활용하는 것을 권장한다. 서울 진입이 목적이라면 비아파트도 유효한 투자 전략이 될 수 있다.

최근 비아파트 시장에 대한 규제가 완화되거나 지원책이 발표되는 등 정책 변화가 이어지고 있다. 이러한 정책 변화를 잘 활용한다면 비아파트도 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있다.