광명시, 재건축 보너스 취소 논란

광명시의 재건축 정비계획 변경 요청에 대해 재건축 조합 측은 강력히 반발하고 있다. 조합은 이미 사업이 상당 부분 진행된 상황에서 광명시가 갑자기 말을 바꿔 계획을 뒤집으려 한다며 이는 명백한 소급 적용에 해당한다고 주장했다. 이들은 지자체가 이미 확정된 계획을 일방적으로 번복하는 것은 행정의 신뢰도를 심각하게 훼손하는 행위라고 지적했다.

표면적으로는 '협조' 요청 형식이지만, 인허가권을 쥔 지자체의 공문인 만큼 사실상 임대주택 추가 공급을 요구하는 행정 조치로 해석되고 있다.

광명시 철산·하안지구 재건축 사업은 기준 용적률 220%를 바탕으로 추진됐다. 여기에 '중첩용적률 제도'가 적용돼, 조합들은 친환경 건축물 인증이나 공공임대주택 공급 중 하나를 선택하면 최대 330%까지 용적률을 받을 수 있었다. 이는 국토계획법과 같은 상위 법령에 따라 건축법이나 녹색 건축물 조성 지원법 등 별도의 용적률 인센티브를 활용하여 추가 용적률을 얻을 수 있도록 설계된 것이다. 당시 상당수 조합은 사업성 확보를 위해 임대주택 공급보다는 제로에너지 건축물 등 친환경 인증 방식을 택했다.

광명시가 정비계획을 수립할 당시만 해도 해당 지역 아파트값은 평당 2,000만 원 안팎이었다. 당시에는 낮은 사업성을 보전하고 재건축을 유도하기 위해 임대주택 공급 대신 친환경 건축을 선택할 수 있는 용적률 인센티브를 부여했다. 그러나 최근 해당 지역 아파트값이 평당 4,300만 원까지 두 배 이상 가파르게 오르면서 상황이 달라졌다. 사업성이 예상보다 크게 개선되자 광명시는 계산법이 바뀌었고, 뒤늦게 임대주택 추가 공급을 요구하게 된 것이다.

2020년 당시 광명시 재건축 사업에서 용적률 50% 상향 시 예상되는 인센티브 효과는 약 4천억 원 규모로 추산됐다. 그러나 최근 집값 상승으로 인해 해당 인센티브의 가치는 7~8천억 원 규모로 크게 불어났다. 건축비 상승분(약 10%)을 고려하더라도 사업 수익성이 예상치를 크게 웃돌게 되자, 광명시는 높아진 수익을 시와 공공도 공유해야 한다는 입장을 보이고 있다.

재건축 정비구역 지정 고시는 사업성 분석이 완료되고 조합이 그 조건에 맞춰 설계를 진행하게 되는 법적 효력을 갖는다. 고시가 되면 사실상 사업의 주요 조건들이 확정되는 것이므로, 이 이후에 지자체가 일방적으로 사업 계획을 변경하려 하는 것은 소급 적용 논란을 피할 수 없다. 이는 행정의 신뢰도 문제와 직결될 수 있다.

광명시는 임대주택 추가 공급 요구를 '강제 명령'이 아닌 '협조 공문' 형태로 보냈다. 그러나 인허가권을 가진 지자체의 요청은 조합에게 실질적인 압박으로 작용할 수밖에 없다. 정비구역 지정 고시가 끝난 후에 지자체가 임대주택 공급과 같은 주요 사업 계획을 바꿔달라고 요구하는 것은 조합의 동의 없이 일방적으로 진행될 경우 소급 적용 문제에 직면할 수 있다.

과거 성수지구 사례는 법적 상위 계획 변경에 따른 사업 지연이었으나, 광명시의 이번 요구는 법률적인 근거가 아닌 지자체장의 방침이나 시의 계산이 바뀐 것이 주된 원인이라는 지적이 나온다. 법적 상위 계획 변경 없이 진행 중인 사업지에 대해 소급적으로 적용하려 하는 것은 조합의 재산권을 침해할 소지가 다분하다.

이번 광명시의 요구는 단지 간 형평성 문제로도 비화될 조짐을 보이고 있다. 철산 12, 13단지는 이미 정비구역 지정 고시가 완료되어 사업 계획이 확정된 상태인 반면, 하안지구 등 후발 단지들은 아직 계획 확정 전이라 광명시의 요구에 따라 임대주택 의무 공급 대상으로 분류될 가능성이 있다. 이는 동일 지역 내 단지들이 지자체의 임의적인 방침 변경으로 인해 서로 다른 대우를 받게 되어 후발 단지들의 강한 반발을 초래할 수 있다.

광명시의 이번 임대주택 추가 요구는 법률적인 기준 없이 시장의 재량권으로 사업 계획을 변경하려 한다는 비판을 받고 있다. 이미 고시된 정비 계획을 사후에 번복하는 행태는 행정 신뢰를 크게 훼손할 수 있으며, 인허가권을 가진 지자체가 이를 통해 조합에 실질적인 압력을 가하는 것으로 보인다. 이는 특정 기준에 따라 변경하는 것이 아닌, 광명시의 일방적인 이익 추구라는 지적을 낳고 있다.

일부에서는 이미 고시되어 합법적인 권한을 가진 소수 조합에게 다수의 감정을 달래기 위해 희생을 강요하는 것이 아니냐는 비판도 제기되고 있다. 지자체가 인허가권이라는 실질적인 무기를 가지고 압박하는 상황은 과거 전두환 정권 시절 기업에 비자금을 강요했던 사례와 유사하다는 극단적인 비유까지 나오고 있다. 이는 합법적으로 진행된 사업에 대한 부당한 개입으로 해석될 여지가 크다.

재건축 조합원들은 이미 평균적으로 30평에서 30평으로 갈 때 1억 원 가량의 분담금을 예상하고 있다. 여기에 재건축 초과이익 환수제까지 적용될 예정이어서, 아무리 사업성이 개선되어도 조합원들에게 돌아오는 실제 이익은 크지 않다는 주장이 나온다. 이런 상황에서 광명시가 임대주택 추가 공급까지 요구하는 것은 사실상 이중 규제 또는 이중 과세와 다름없다는 비판이 제기되고 있다.

인허가 절차에서 '고시 이전'과 '고시 이후'는 법적 무게가 크게 다르다. 고시 이전은 협의와 조율의 단계이지만, 고시 이후는 사업의 주요 내용이 확정되는 마침표의 의미를 갖는다. 정비계획이 확정되면 50% 늘어난 용적률 중 절반을 임대주택으로 넣는 것과 같은 큰 변경은 매우 부담스러운 요구가 된다. 조합 입장에서는 법대로 진행하라고 무시하기 어려운 상황에서 지자체가 이렇게 부담을 줄 수 있는 공문을 함부로 보내는 것은 문제가 있다는 지적이다. 이러한 사후 번복은 향후 2~3년의 불필요한 사업 지연과 조합의 막대한 손해로 이어질 수 있으므로, 인허가 절차의 확정성과 신뢰성 보장이 필요하다.