다가구 층수 늘려도 주차장 막혀

정부는 다가구 주택 공급을 확대하기 위해 주거용 층수 규제를 3개층에서 1개층 더 늘려 총 4개 층까지 허용하는 방안을 추진하고 있습니다. 이를 통해 동일 면적의 대지에서 33%의 추가 가구를 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 또한 건물 높이에 따라 이웃 대지의 일조권을 고려해 뒤로 물려 짓도록 한 사선 규제도 완화하여 건물 상부 면적 확보가 용이해질 예정입니다.

기존의 사선 규제는 건물 높이 10m 이상부터 높이의 절반만큼 건물을 뒤로 물려 짓도록 했습니다. 하지만 완화된 규제에 따르면 10m에서 17m까지는 경계선에서 5m 정도만 물리면 되도록 변경됩니다. 이로 인해 건물의 노란색 부분, 즉 상부 공간을 더 넓게 활용하여 건설할 수 있게 됩니다. 이는 다가구 주택의 실제 건축 가능한 면적을 늘리는 효과를 가져올 것으로 보입니다.

이종 일반주거지역에 다가구 주택을 건축할 경우, 용적률은 200%, 건폐율은 60%가 적용됩니다. 옥탑은 그 주거 바닥 면적이 전체 주거 면적의 1/8 이하일 경우에는 주택 층수 산정에서 제외되는 규정이 있습니다. 이러한 규정들을 통해 건축주는 주어진 대지 면적 내에서 최대한의 주거 공간을 확보하려 노력합니다.

다가구 주택 건축 시 세대별 전용 면적에 따라 주차 대수를 확보해야 합니다. 전용 면적이 60㎡ 이하인 세대의 경우 세대당 0.8대의 주차 공간을 확보해야 하며, 주차 면수를 산정할 때는 소수점 이하를 올림 방식으로 적용합니다. 예를 들어 4.2대가 필요하면 5대를 확보해야 하는 식입니다. 실제로 주차 공간을 확보할 때는 차량의 회전각을 고려하여 대당 7~9평의 면적이 필요합니다.

다가구 주택은 보통 필로티 구조로 지어져 1층은 주차장으로 활용되는 경우가 많습니다. 그러나 주차 대수 규제가 강화되면서, 이 필로티 공간만으로는 필요한 주차 대수를 모두 확보하기 어려워졌습니다. 결과적으로 건축주들은 주차 대수를 맞추기 위해 각 세대의 전용 면적을 줄이는 선택을 하게 됩니다. 예를 들어 4층의 주거 면적을 두세 평 정도 줄이면 필요한 주차 대수를 한 대 줄일 수 있게 되는 식입니다.

지상 필로티 공간은 현행법상 주택으로 사용할 수 없습니다. 따라서 건축주들은 필로티 공간을 활용하기 위해 조그만 근생 상가를 넣고 나머지 공간을 주차장으로 활용하는 방식을 택하기도 합니다. 필로티가 층수에 포함되는 경우, 주로 근생 상가나 상가 주차장으로 활용되어 주차장 규제 속에서 건물의 지상층 공간을 최대한 효율적으로 이용하려는 노력이 이루어집니다.

현재는 50평짜리 대지에 다가구를 지을 때 1층에 필로티와 상가를 넣고 2, 3층은 일반적인 15평짜리 세대로 채운 후 4층을 18평 정도로 하고 옥탑을 불법적으로 증축하여 사용하는 경우가 많습니다. 하지만 법이 개정되면 4층, 5층까지 합법적으로 주거 공간을 더 쓸 수 있게 됩니다. 이로 인해 총 4개 층을 주거용으로 활용하고 용적률을 100% 확보하는 것이 가능해질 것으로 예상됩니다.

층수가 늘어나면 주차 대수 확보가 더 큰 문제로 다가옵니다. 전용면적 60㎡ 이하 세대는 세대당 0.8대만 필요하지만, 4층과 5층을 각각 20평(60㎡ 초과)으로 구성하면 세대당 1대의 주차 공간이 필요하게 됩니다. 이 경우 총 5.2대의 주차 공간이 필요해 반올림하여 6대를 확보해야 합니다. 하지만 50평 규모의 좁은 대지에 주차 6대를 확보하는 것은 현실적으로 거의 불가능한 일입니다.

현실에서는 필요한 주차 대수를 맞추기 위해 세대당 면적을 강제로 줄이는 선택을 합니다. 예를 들어, 각 세대의 면적을 두 평 정도 줄이면 총 네 평의 용적률을 포기하게 되지만, 주차 대수를 한 대 줄일 수 있게 됩니다. 이는 주차 공간이 부족하여 허용된 용적률을 모두 활용하지 못하게 되는 상황으로 이어집니다. 결과적으로 건축주는 1층 상가 면적을 희생하거나 윗층의 면적을 줄이는 방식으로 주차 공간을 확보하고, 세대당 18평씩을 올리는 선택을 강요받게 됩니다. 건축주의 선택지에 따라 1층 상가의 비중이 조정되기도 합니다.

최근 전세 자금 대출 규제가 강화되면서 다가구 주택의 신축이 줄어들고 있습니다. 전세 보증금이 공시지가의 126%를 초과하면 전세 대출이 불가능해지기 때문에 세입자들이 전세 대출을 받기 어려워졌습니다. 이는 전세 수요 감소로 이어지고, 집주인이 전세금을 받아 건설 대출을 상환하는 것이 어려워져 집주인의 부담이 커지게 됩니다. 특히 재개발 가능성이 없는 지역에서는 다가구 신축 자체를 기피하는 현상이 나타나고 있습니다.

옥탑방은 원래 건물 옥상에 설치되었던 물탱크실이었습니다. 과거에는 수압 문제로 물탱크가 필수적이었으나, 기술 발달로 수압이 강해지면서 물탱크실이 불필요한 빈 공간이 되었습니다. 이후 이 공간에 취사 시설 등을 갖추고 주거 공간으로 활용하기 시작했는데, 이는 현행법상 불법 건축물에 해당합니다.

다가구 주택은 원칙적으로 3개 층까지만 주거용으로 사용할 수 있도록 제한되어 있습니다. 만약 4층을 주거용으로 불법 사용하다 적발되면, 해당 건물은 용도 외 건물로 간주되어 지방자치단체로부터 일종의 벌금인 이행강제금이 부과됩니다. 이러한 규제는 옥탑방 등의 불법 증축을 막기 위한 목적을 가지고 있습니다.

옥탑방을 양성화하여 주거용 면적에 산입하게 되면, 그만큼 추가적인 주차 대수를 확보해야 합니다. 기존의 다가구주택들은 대지 면적을 최적화하기 위해 필요한 주차 대수를 딱 맞춰서 확보해 둔 경우가 많습니다. 따라서 옥탑방이 하나 더 주거 공간으로 들어오게 되면 최소 0.5대 이상의 추가 주차 공간을 요구하게 될 가능성이 커서, 웬만하면 주차 1대를 더 만들어야 하는 상황에 직면할 것입니다.

다가구 주택은 원칙적으로 1주택으로 간주되어 1세대 1주택 양도세 특례를 적용받습니다. 따라서 집주인들은 자신이 한 채의 집을 소유하고 있으므로 양도세를 거의 내지 않아도 된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 옥탑방을 불법적으로 방으로 사용한 기록이 있다면 세제 당국에서 이를 문제 삼을 수 있습니다. 다가구 주택이 아닌 다세대 주택으로 재분류되어 다주택 양도세를 적용받아 엄청난 세금을 추징당하는 사례가 종종 발생합니다.

정부의 규제 완화는 단순히 전환되는 것이 아니라, 집주인이 스스로 요건을 갖춰 지방자치단체에 다가구로 인정해달라고 신청해야 합니다. 하지만 주차장 확보라는 물리적인 한계 때문에 실제 양성화되는 사례는 생각보다 많지 않을 것으로 예상됩니다. 규제는 완화되었지만, 현실적인 주차장 문제로 인해 다가구 주택 공급 확대 효과가 제한적일 수 있습니다.

개별 건물마다 억지로 주차 공간을 만들게 할 것이 아니라, 뉴욕처럼 주변의 공영 주차장을 활용하거나 차를 사용하지 않도록 유도하는 방안을 고려할 필요가 있습니다. 물론 불편함은 따르겠지만, 불편함은 해당 다가구 주택의 전월세 가격에 반영되어 시장 자율에 맡겨질 것입니다. 또한, 1층 필로티 주차장 대신 상가를 활용하여 거리 활성화를 꾀할 수도 있습니다.

현재 대부분의 다가구 주택은 1층이 필로티 주차장으로 되어 있어 도시 미관을 저해하고 있습니다. 모든 집의 양옆이 주차장이다 보니 상가가 들어설 공간이 부족하고, 이로 인해 동네 분위기가 매우 삭막해지는 문제가 발생합니다. 또한, 필로티 주차장의 실제 이용률도 저조하여 공간 효율성 측면에서도 비판의 목소리가 나오고 있습니다.

주차장 규제 완화를 고려할 때, 불법 주차 문제에 대한 명확한 해결책이 전제되어야 합니다. 강력한 주차 단속이 이루어진다면 불법 주차로 인해 소방차 통행이 방해되거나 도시 기능이 마비되는 일은 없을 것입니다. 주차 단속이 강화되면 주차 수요가 외부 공영 주차장으로 이동하며 가격 체계에도 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 결과적으로 강력한 단속을 통해 시민들의 안전과 편의를 확보하면서 주차장 규제를 유연하게 적용할 수 있을 것입니다.