서울 아파트 부족 심화, 공급난 2030년까지 지속

반면 세종시 등 다른 지역은 주택 보급률이 100%를 상회한다. 이는 서울에 빈집이 거의 없이 모든 주택에 사람이 거주하고 있음을 의미한다.

서울의 아파트 보급률은 전체 세대수 대비 43%에 불과하며, 이는 100세대 중 43세대만 아파트에 거주한다는 의미다. 부산·대구의 아파트 보급률은 약 55%, 전주는 약 65% 수준이며, 지방 광역시 평균도 50%를 상회한다. 서울의 아파트 절대량 부족은 집값 상승의 주요 원인으로 작용한다.

전입 시에는 매매 또는 전월세 계약서가 필요하다. 따라서 아파트 등 주택 공급이 많아야 신규 전입 인구가 발생하고 인구가 늘어난다.

또한, 세대당 인구수 감소에 따른 자연스러운 인구 감소도 발생한다.

경기도에서 인구가 가장 많이 늘어난 곳은 하남시, 김포시, 남양주시 등 신도시 지역으로 나타났다. 이들 지역은 새로 아파트 공급이 집중적으로 이루어지고 있다. 판교 신도시 사례처럼 아파트 입주 시기에 인구가 급증하는 경향을 보인다. 이는 신규 아파트 공급이 인구 증가를 견인한다는 사실을 증명한다.

과거 서울시가 구역을 지정하던 방식에서 현재는 주민이 직접 제안하는 방식으로 재개발·재건축 정비사업이 전환됐다. 오세훈 시장 이후 주민 제안 방식이 활성화되면서 정비 예정 구역이 크게 증가했다. 현재 연번 동의서 확보 건수만 약 1,068개로 추정되지만, 주민 주도의 추진 속도는 빠르더라도 실제 입주 물량으로 이어지기까지 최소 5년이 소요될 것으로 예상된다.

정비사업이 실제 입주 물량으로 나오기까지는 최소 5년이라는 시차가 발생한다. 이로 인해 2030년까지 서울의 주택 공급 부족 문제가 해결되기 어려운 구조적 한계에 직면했다. 이러한 공급 부족은 현재보다 더 강력한 집값 상승 압력으로 작용할 가능성이 있으며, 심리적·공급적 측면에서 시장의 불확실성이 지속될 것으로 보인다.

30대 세대는 이미 주택 시장의 흐름과 위험을 파악한 것으로 분석된다. 반면 4050 세대는 여전히 정부 정책을 통해 시장이 안정될 것이라는 기대를 하는 경향을 보이는 것으로 나타났다.

현재 강남권 아파트 가격은 수요 대비 가치에 비해 눌려있는 상태로 진단된다. 여의도 등 주요 지역의 일부 단지에서는 매수를 희망하는 사람들이 줄을 서는 현상까지 나타나고 있다. 이는 부동산 시장 분위기가 반전될 경우 강남 지역이 우선적으로 반응할 가능성을 시사한다.

25억 이하 아파트 보유자들에게는 종합부동산세가 큰 부담이 아니라는 의견이 제기됐다. 공시가격이 17% 오르면 종부세 대상 기준도 그만큼 올려야 한다는 주장이 나왔다. 보유세의 논리적 근거인 '인프라 향유'가 불공정하게 적용되고 있다는 지적과 함께, 고령자 장기보유 특별공제 등 재산권 보호의 필요성이 강조됐다.