서울 내집마련, 레버리지 전략이 핵심

가장 일반적인 방식은 20억대 아파트를 직접 매수하는 방법이다. 이보다 높은 수익률을 추구한다면 재건축 단지를 매수하여 수익률을 제고할 수 있다. 더 나아가 가장 높은 수익률을 기대할 수 있는 방법은 더 상급지에 위치한 초기 단계 재개발 물건을 선택하는 전략이다.

이는 주식 시장의 레버리지 상품과 달리 갑작스러운 가격 하락 시 발생하는 반대 매매 위험을 피할 수 있게 한다. 이자를 제때 내지 못하더라도 경매로 넘어가기까지 상당한 유예 기간이 있어 주식 시장의 레버리지 상품보다 안정적이다.

전세금 레버리지는 무이자로 자금을 차입할 수 있고, 주택담보대출비율(LTV)보다 더 높은 레버리지 효과를 누릴 수 있다는 특징이 있다. 일부 지방에서는 매매가보다 전세가가 높은 경우도 발생하여 초기 투자금을 크게 줄일 수 있다. 그러나 전세금은 만기가 도래하면 상환해야 하는 단기 차입금의 성격을 가지므로, 만기 시 자금 마련에 대한 철저한 계획이 필요하며, 항상 단기 차입금의 상환 문제가 발생할 수 있다.

보통 10년 후에 납부하는 경우가 많아 전세금보다 상환 조건이 유리하다. 초기 투자금 대비 상위 시세의 가격 변동분을 향유하며 큰 시세 차익을 기대할 수 있다. 이는 대출이나 전세 레버리지가 어려운 구간에서 효과적인 대안으로 작용할 수 있다.

예를 들어, 대기업 직장인의 경우 삼성 등에서 제공하는 상여금이나 회사 대출을 활용할 수 있다. 기존 주택을 매도한 자금 5억 원에 주택담보대출 4억 원, 신용대출 등을 조합하면 총 12억 원 정도의 자금 확보가 가능하다고 분석됐다. 이처럼 다양한 대출 상품을 조합하여 총자산 규모를 늘리는 방식이 제안됐다.

개인이 대출을 많이 받는 것 자체보다 시장 전체에서 다른 사람들이 얼마나 대출을 많이 받고 있는지를 관찰하는 것이 중요하다고 행복한백수는 강조했다. 내가 대출을 받지 않았더라도 다수의 사람이 변동금리로 대출을 받았다가 금리가 급등하면 시장 전체가 급락할 수 있기 때문이다. 이 경우 대출이 없는 개인도 집값 하락으로 인해 매도 압박을 받을 수 있어 시장 분위기를 읽는 것이 중요하다.

무리한 대출 투자는 금리 급등 시 경매로 이어질 수 있는 위험이 있다. 래미안 퍼스티지 사례에서 아파트 가격이 오르는 것을 보고 사채까지 끌어 10% 이자로 풀 대출을 받아 매수했던 투자자가 있었다. 그러나 이자 급등으로 인해 이자를 감당하지 못하게 되면서 경매 위기에 처한 상황이 발생했다. 이는 이자를 감당할 수 있는 능력이 대출 투자의 핵심 기준임을 보여주는 사례이다.

15억 초과 주택에 대한 대출이 금지되었던 시기에는 자산을 매수하는 사람들이 대부분 자기 자본으로 투자했다. 이는 시장 하락 시 투매 물량이 적게 나오는 원인이 된다. 대출을 받아 매수한 사람이 적기 때문에 금리 변동이나 시장 불안정에도 불구하고 매도 압박을 받는 경우가 드물다. 따라서 근저당 설정 비율을 확인하는 것은 해당 단지의 안정성을 판단하는 중요한 기준이 될 수 있다.

현재 시장은 대출을 강제로 제한하는 환경이지만, 역설적으로 이것이 과감한 레버리지를 활용할 수 있는 기회가 될 수 있다고 행복한백수는 진단했다. 대출을 하고 싶어도 할 수 없는 상황에서, 이자 납부 능력과 추가 분담금을 충분히 고려할 수 있는 실거주자에게는 투자 기회가 될 수 있다는 분석이다. 투자자 입장에서는 지금과 같은 시장 상황이 레버리지 활용의 적기일 수 있다는 견해를 밝혔다.