2026년 종부세, 다주택자도 0원

2026년 주택분 종합부동산세(종부세) 과세 대상 기준이 변경됩니다. 개정된 종부세법 제7조 1항에 따르면, 1세대 1주택자의 경우 공시가격 합계액이 14억 원을 초과해야 종부세 과세 대상이 되며, 이는 14억 원까지는 종부세가 부과되지 않는다는 의미입니다. 부부 공동명의는 다주택자로 분류되어 1세대 1주택자 외의 경우로 적용됩니다.

다주택자 및 부부 공동명의 주택 소유자는 공시가격 합계액이 9억 원을 초과해야 과세 대상이 됩니다. 이 기준은 거주 여부와 관계없이 적용되며, 공시가격 9억 원까지는 종부세가 면제됩니다. 염지훈 세무사는 "1세대 1주택자는 공시 가격 합계액이 14억 원을 초과해야 과세 대상이다. 반대로 얘기하면 14억 원까지는 종부세 과세 대상이 아니다. 거주 비거주에 관계없이 부부 공동은 다주택자라고요. 그래서 1세대 1주택자 외의자라면 주택 가격, 공시 가격이 9억 원을 초과해야 그래야 뭐가 된다? 과세 대상이다"라고 설명했습니다.

부부 공동명의의 경우, 각자 9억 원씩 공제받아 총 18억 원까지는 종부세가 부과되지 않습니다. 이는 거주 여부와 관계없이 적용되며, 부부 공동명의 주택의 공시가격이 18억 원 이하라면 종부세 납세 의무가 없다는 의미입니다.

염지훈 세무사는 "공시지가 부부 공동 18억 이하라면 아예 종부세 가세 대상이 아니라는 거 절대 잊지 마세요"라고 강조하며, 부부 공동명의가 세금 부담을 줄이는 효과적인 방법임을 시사했습니다.

공시가격 20억 원 주택을 기준으로 거주 여부에 따른 종부세액은 크게 차이가 납니다. 부부 공동명의로 거주하는 경우, 1인당 42만 원, 부부 합산 84만 원의 세금이 부과됩니다. 이는 공제 금액이 1인당 10억 원으로 계산된 결과입니다.

반면, 비거주 시에는 공제 금액이 1인당 4억 원으로 줄어들어 1인당 세액은 280만 원, 부부 합산 560만 원에 이릅니다. 이는 연간 약 480만 원의 세금 차이가 발생함을 의미합니다. 염지훈 세무사는 "거주하느냐 비거주하느냐에 따라서 한 20억 정도 되면 세금이 많이 나오는 건 맞네요. 1년에 한 480만 원이 거주하냐 안 하냐에 따라서 세금이 바뀐다"고 설명했습니다.

이러한 차이는 거주 여부가 종부세 부담에 미치는 영향이 매우 크다는 것을 보여줍니다.

공시가격 20억 원 주택의 경우, 부부 공동명의가 단독 소유보다 종부세 부담이 훨씬 적은 것으로 나타났습니다. 부부 공동명의로 거주할 때 총 84만 원의 세금이 부과되는 반면, 단독으로 소유하고 거주하는 경우 280만 원의 세금이 부과됩니다.

염지훈 세무사는 "두 사람이 갖고 있었다면 거주했다면 84만 원이 280만 원. 그럼 뭐가 유리한 거야? 부부 공동이 유리하네"라고 언급하며, 부부 공동명의가 세금 측면에서 유리하다고 분석했습니다.

부부 공동명의가 단독 소유보다 유리한 주된 이유는 세율 차이에 있습니다. 단독 명의의 경우 0.7%의 세율 구간이 신설되며, 특히 비거주 시에는 최고 1.3%의 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

반면 부부 공동명의는 공제 금액 차이를 상쇄하는 낮은 세율이 적용되어 세금 부담이 줄어듭니다. 염지훈 세무사는 "제일 중요한 건 세율이에요. 지금 이쪽 단독으로 하면 0.5가 아닌 0.7% 구간이 생겼고요. 비거주일 때 부부 공동은 둘 다 0.7%의 최고 세율을 맞았는데 이쪽으로 넘어오면 혼자서 1.3%의 세율을 맞는다"고 설명했습니다.

부부 공동명의가 대부분의 경우 세금 측면에서 유리하지만, 1세대 1주택자 중 세액 공제 대상자에 해당하는 경우에는 단순하게 유리하다고 단정하기 어렵습니다. 1세대 1주택자에게는 주어지는 세액 공제 효과가 크기 때문입니다.

염지훈 세무사는 "1세대 1주택자는 세액 공제 있어요. 그러니까 세액 공제 효과가 있는 사람은 이렇게 단순하게 말씀드리기는 어려워요"라고 조언했습니다. 재산세 차감 효과는 공동명의와 단독 소유가 비례적으로 나타납니다.

2028년부터 2주택자의 공정시장가액비율이 80%로 상향될 예정이지만, 이러한 변화에도 부부 공동명의가 단독 명의보다 유리한 경향은 유지될 것으로 예상됩니다. 공정시장가액비율이 조정되더라도 공동명의의 세금 절감 효과는 여전히 유효합니다.

염지훈 세무사는 "공정시장가액비율이 80%로 바뀌는 2028년도도 한번 만들어 봤는데요. 부부 공동 2027과 2028을 비교해 보겠습니다"라고 말하며, 변화된 환경에서도 공동명의의 이점을 강조했습니다.

대부분의 과세 표준 구간에서 부부 공동명의가 단독 소유보다 종부세 납부에 유리한 것으로 분석됩니다. 하지만 1세대 1주택자 중 세액 공제 효과가 큰 경우에는 개별적인 비교가 필요할 수 있습니다.

염지훈 세무사는 "1세대 1주택자에게만 주는 그 세액 공제 효과가 크신 분들은 비교를 해 봐야 돼요. 그런데 그렇지 않은 분들은 거의 대부분 부부 공동이 유리하다"고 조언했습니다. 현재 홈택스에서 부부 공동명의와 단독 소유 간의 예상 세액을 비교해 볼 수 있는 기능이 제공되어, 각자의 상황에 맞는 최적의 선택을 할 수 있습니다.

부부 공동명의 특례 신청은 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 가능합니다. 이 기간 내에 신청하면 해당 연도 종부세 계산 시 특례를 적용받을 수 있습니다.

한 번 특례 신청을 통해 선택한 방식은 특별한 변경 없이 매년 유지되므로, 매년 다시 신청할 필요는 없습니다. 염지훈 세무사는 "특례 신청을 한다. 언제 한다? 9월 16일부터 9월 30일 사이에"라고 강조했습니다.

정부는 종부세 개정안과 관련하여 국민들의 의견을 수렴하고 있으며, 향후 개정안을 국민 눈높이에 맞춰 조정할 계획입니다. 특히 비거주 1주택자에 대한 예외 인정 사유 확대 논의가 진행 중입니다.

염지훈 세무사는 "비거주 1주택자에 대해서 부득이한 사유로 한 3년까지는 거주로 인정해 주겠다 뭐 이런 내용이 있더라고요. 정부가 국민들 의견을 청취해서 좀 개정안을 좀 더 국민들 눈높이에 맞추겠다"고 밝혔습니다. 이는 비거주 중인 1주택 소유자가 불가피한 사유로 일정 기간 거주로 인정받을 수 있는 가능성을 시사합니다.