공사비 급등, 인건비가 절반 차지

아파트 공사비 상승의 핵심 원인은 인건비이며, 그 비중이 전체 상승분의 약 절반을 차지하는 것으로 나타났습니다. 최도영 교수는 전쟁으로 인한 자재비 상승은 물가 인상분 정도의 영향이지만, 나머지 절반은 인건비 상승에서 답을 찾을 수 있다고 강조했습니다.

코로나19 팬데믹 이전에는 평당 공사비가 대략 500만 원 초반대였으나, 최근에는 일반적인 아파트 건설에서 평당 700만 원에서 800만 원 선으로 급증했습니다. 이는 단기간에 상당한 공사비 인상이 이루어졌음을 의미합니다.

자재 가격은 품목별로 양극화 현상을 보이고 있습니다. 국제 유가 상승의 영향을 받는 PVC 관은 50% 가까이, 아스콘은 29% 상승하는 등 석유 기반 자재들은 큰 폭으로 올랐습니다. 반면 시멘트는 1%, 레미콘은 0.1% 하락했으며, 이는 건설 현장 수요 감소가 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 최도영 교수는 "전쟁 때문에 석유값이 올라서 석유와 관련된 자재들은 굉장히 많이 올랐고 현장이 줄다 보니까 그렇지 않은 자재들은 수요가 없어서 조금 떨어지고요 정도로 설명이 될 수 있을 것 같습니다."라고 설명했습니다.

건설 현장의 노임 단가 상승률은 물가 상승률보다 낮은 1% 수준에 그쳤지만, 노동 생산성 저하로 인해 동일한 작업을 완료하는 데 필요한 인력이 30~40% 증가했습니다. 이는 실제 작업 시간 감소와 더불어 안전 관리(TBM, 교육 등)에 투입되는 시간 증가로 인한 것입니다. 최도영 교수는 "예전에 한 사람으로 열 사람 정도로 일할 수 있는 현장이 지금은 13명, 14명이 투입돼야 그 목적물이 완성이 되는 이런 상황이 돼 버린 거죠."라고 현장의 실태를 전했습니다.

건설 현장의 시간당 노동 생산성은 2017년 대비 27.6% 감소한 것으로 조사되었습니다. 이는 현장 인력의 고령화와 숙련공 부족이 심화되고 있기 때문입니다. 50대 이상 고령 근로자 비중이 급증하고 있으며, 숙련공의 기술 전수가 단절되면서 외국인 근로자 의존도가 높아지는 구조적 문제가 생산성 저하로 이어지고 있습니다.

숙련공의 부재는 작업 효율성을 떨어뜨리고, 이는 다시 더 많은 인력 투입으로 이어져 인건비 상승을 부추기는 악순환을 형성합니다. 특히 젊은 층의 건설 현장 기피 현상이 두드러지면서 미래 기술 인력 확보에도 어려움을 겪고 있습니다.

이러한 인력 구조 변화는 단순히 노동 단가만의 문제가 아니라, 작업의 질과 속도 전반에 영향을 미쳐 총 공사 기간과 비용을 늘리는 핵심 요인이 됩니다. 최도영 교수는 "시간당 노동 생산성이 2017년 대비 27.6% 거의 한 30% 가까이 떨어졌다라는 조사 자료도 있습니다."라고 밝혔습니다.

결과적으로 건설 현장의 고령화와 숙련공 부족은 공사비 상승을 넘어 국내 건설 산업의 경쟁력을 약화시키는 주요 요인으로 작용하고 있습니다.

건설 현장에서 사용되는 건식 공법이 안전성과 내구성 면에서 기존 습식 공법과 차이가 없다는 주장이 제기되었습니다. 최도영 교수는 "차이도 없고 품질 면에서 그리고 성능 면에서 내구성 면에서 전혀 떨어지지 않다."고 언급하며, 건식 공법이 품질 저하 없이 공사 효율을 높일 수 있는 대안이 될 수 있음을 시사했습니다.

건설 현장에서 보(beam)의 유무에 따라 지하 굴착 깊이가 달라질 수 있다는 사실이 드러났습니다. 최도영 교수는 보 하나를 제거할 경우 지하로 파 내려가야 하는 깊이를 50cm 정도 줄일 수 있다고 밝혔습니다. 이는 지하 3개 층 공사 시 1.5m의 암반층 굴착 깊이 차이를 가져올 수 있으며, 굴착량 감소는 곧 민원 감소와 공사 기간 단축 효과로 이어져 비용 절감에 기여할 수 있습니다.

제로 에너지 빌딩 의무화는 아파트 공사비 상승의 또 다른 요인으로 지목됐습니다. 최도영 교수는 "지금부터는 현장에서 그러니까 단위 단지에서 사용하는 에너지의 20%는 너네 단지에서 자체적으로 생산해야 돼."라고 설명하며, 단지 내 전체 에너지의 20%를 자체 생산해야 하는 규제가 적용됨에 따라 옥상 태양광 및 지열 설비 설치가 필수가 되고 있다고 언급했습니다. 이러한 새로운 상품 기준 적용은 추가 비용을 발생시켜 전체 공사비 상승으로 이어집니다.

중대재해처벌법 시행 이후 건설 현장의 안전 관리가 강화되면서 공사 지연과 비용 증가라는 부작용이 발생하고 있습니다. 사고 발생 시 전 현장을 중단하고 캠페인을 진행하는 경우가 많아지면서 협력업체 대기료가 발생하고, 이는 전체 원가 상승으로 이어집니다. 최도영 교수는 "현장이 사고가 한번 나면 전 현장을 다 멈춰 세웁니다. 그 대기료가 나가야 돼요. 그래서 예산에 막 태우기 시작을 합니다."라고 말하며, 사고 예방 명목으로 예산에 원가를 선반영하는 경향이 있다고 지적했습니다.

건설 현장에서 사망 사고가 발생하면 관례상 안전 조사 명목으로 한 달간 현장이 전면 중단됩니다. 이는 공사 기간이 3~4개월밖에 남지 않은 상황에서 치명적인 영향을 미치며, 공기를 맞추기 위해 야간 작업이나 돌관 공사 등 막대한 추가 자원 투입이 불가피해집니다. 최도영 교수는 "사망 사고가 한번 나면요. 현장을 안전 조사한다는 명목으로 한 달씩 그 무조건 중단시킵니다. 공기가 3, 4개월밖에 안 남았는데 중대 재해가 나고 한 달이 중단됐어. 그러면 3, 4개월 동안에 어마어마한 리소스들이 투입이 돼서 야간 작업하고 돌관 공사 해가지고 준공을 맞출 수밖에 없거든요. 이런데 들어가는 비용들이 사실은 굉장히 어마어마해지다 보니"라고 설명하며, 통제 불가능한 원가 상승의 주요인으로 꼽았습니다.

도시 정비 사업, 특히 재개발·재건축 현장에서는 공기 증가 요인이 다양하게 나타납니다. 지하 터파기 과정에서 과거 기물들이 발견되면 폐기물 조사 및 처리에 상당한 시간이 소요됩니다. 또한, 조합원들의 요구로 문주 길이 100m 이상, 스카이브릿지 설치, 층고 상향 등 지나친 고급화 설계가 반영되면서 공사 기간과 비용이 추가로 증가하는 경향이 있습니다. 최도영 교수는 "땅을 파다 보니 예전 기물들이 많이 나오기 시작을 합니다. 폐기물이 나오면 조사를 해야 되는 시간이 또 굉장히 오래 걸립니다."라고 설명했습니다.

건설사의 매출 총이익률은 언론에 비치는 것보다 낮은 수준으로 나타났습니다. 5개년 평균 자료 조사 결과, 매출 총이익은 10% 안팎이며, 여기서 본사 판관비(직원 인건비, 연구개발비 등)를 제외하면 실제 영업이익은 통상 3~5% 수준에 그칩니다. 이는 건설 회사가 생각보다 낮은 마진으로 운영되고 있음을 보여줍니다.

프리미엄 브랜드로 변경할 경우 일반 브랜드보다 건설사의 마진율이 월등히 높은 것으로 분석되었습니다. 사례 조사 결과, 하이엔드 브랜드로 교체할 때의 도급액 인상분이 실제 공사 원가 상승분을 초과하는 경향이 나타났습니다. 예를 들어 공사 원가 상승분이 77만 원인데, 브랜드 변경으로 290만 원이 늘어난 경우, 약 210만 원은 브랜드 변경에 따른 추가 수익으로 볼 수 있습니다.

최도영 교수는 "결론 먼저 말씀드리면 당연히 프리미엄이 월등히 좋습니다. 하이엔드 브랜드 달아줘. 얼마 더 주면 돼. 882만 원이요. 290만 원 늘었는데 만 원을 더 달라고 한 거예요."라며 구체적인 사례를 들었습니다. 이는 수입 가구나 벽 재료 등 고급 자재 사용 시 공사비 적정성 검증이 어려워 시공사에 더 많은 마진을 남길 수 있는 '룸'이 생기기 때문입니다.

이러한 프리미엄 브랜드 전략은 조합원들의 고급화 요구와 맞물려 공사비 상승의 주요 원인으로 작용하며, 건설사의 수익 구조에도 큰 영향을 미치고 있습니다. 결국 고급 브랜드는 건설사에게 더 큰 수익을 안겨주는 동시에 전체 공사비를 상승시키는 요인으로 작용합니다.

금융 비용의 급격한 상승이 재개발·재건축 사업 추진에 큰 걸림돌이 되고 있습니다. 최도영 교수는 "이게 엄청나게 올랐기 때문에 재개발 재건축이 성사되지 못하는 요인도 큽니다."라고 지적하며, 사업의 성사율을 저하시키는 주요 원인으로 꼽았습니다. 특히 신용도에 따라 메이저 건설사와 비메이저 건설사 간의 금융 비용 격차가 확대되면서 시장 양극화가 심화되고 있으며, 이러한 금융 비용은 결국 전체 공사 원가 상승에 상당한 영향을 미 미치고 있습니다.

도심지 재개발·재건축 현장의 공사비가 특히 높은 이유는 여러 가지 복합적인 요인 때문입니다. 최도영 교수는 "도심지여서 그렇습니다. 레미콘 차가 진입해야 되는 시간과 교통량과 그리고 거기서 어떤 흙을 퍼내서 밖으로 퍼내야 되는 이런 것 때문에"라고 설명하며, 도심의 교통난으로 인해 레미콘 등 자재 운송 효율이 저하되고 작업 환경이 어려운 점을 지적했습니다. 또한, 조합원들 간의 지나친 하이엔드 시설 요구 등 과열 경쟁도 공사비 상승에 영향을 미치고 있습니다.

재개발·재건축 시장에서 메이저 건설사에 대한 선호 현상이 고착화되면서 시장 구조의 한계가 드러나고 있습니다. 최도영 교수는 "메이저들만의 시장, 그 5위 정도만이 누리고 있는이 재개발 재건축 강남의이 시장을 깨서 좀 중견들이 들어올 수 있도록 해줘야 돼요."라고 주장하며, 조합원들의 고착화된 인식을 깨고 중견 건설사도 시장에 진입할 수 있도록 정부 차원의 금융 보증 등 제도적 지원이 필요하다고 강조했습니다.

또한, 메이저 건설사들이 국내 시장에만 집중하기보다는 해외 시장으로 눈을 돌리도록 권장하여 국내 시장의 경쟁을 완화하고, 중견 건설사들이 성장할 수 있는 기회를 제공해야 한다는 입장입니다. 이러한 시장 구조 개선을 통해 전반적인 공사비 안정화와 건설 산업의 균형 발전을 도모할 수 있다는 의견입니다.